Le jugement n° 587/2025 du 24 avril 2025 rendu par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, illustre avec netteté le régime probatoire et indemnitaire des dégâts locatifs en droit luxembourgeois. Le juge rappelle, sur le fondement des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du Code civil, que l'obligation de restitution du preneur en fin de bail est une obligation de résultat, le bailleur n'ayant à prouver que la matérialité de la dégradation ou de la perte, tandis que le locataire ne peut s'exonérer qu'en démontrant une cause étrangère. Le jugement opère une distinction méthodique entre l'usure normale, qui demeure à la charge du bailleur, et les dégradations excédant ce cadre, qui engagent la responsabilité du preneur. La méthode retenue consiste à confronter l'état des lieux d'entrée, l'état des lieux de sortie contradictoire signé par les parties et les photographies produites. La décision est remarquable par la portée reconnue à la signature de l'état des lieux de sortie, qui emporte acceptation des mentions y figurant, et par le recours à l'évaluation ex aequo et bono de certains postes faute de justificatifs suffisamment précis. Elle illustre enfin la faculté, mais non l'obligation, de majorer le taux de l'intérêt légal en application de la loi du 18 avril 2004. ## I. Faits et procédure Les époux GROUPE1.) ont donné en location à PERSONNE3.) un appartement sis à ADRESSE1.) selon un premier contrat du 17 juillet 2017, pris effet au 1er août 2017, puis selon un second contrat du 10 juillet 2018, pris effet au 1er août 2018, conclu pour deux ans et renouvelable pour la même durée. Le bail a été résilié avec effet au 1er août 2024. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le 10 juillet 2018, faisant apparaître un bon état général, à l'exception de postes marqués par une usure normale. L'état des lieux de sortie, contradictoire également, a été dressé le 1er août 2024 et signé par les parties. La locataire soutenait ne pas en avoir reçu copie, moyen écarté par le tribunal. Par requête déposée le 16 décembre 2024, les bailleurs ont sollicité la condamnation de la locataire au paiement de 49.173,24 euros à titre de dommages et intérêts pour dégâts locatifs, outre les intérêts et une indemnité de procédure de 1.000 euros. Le montant réclamé se décomposait en 40.833 euros pour peinture, sanitaire et menuiserie, 8.450 euros pour la cuisine, sous déduction de 109,76 euros au titre du décompte de charges 2023/2024. La défenderesse conclut au rejet intégral des demandes. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la charge de la preuve et l'imputabilité des dégradations.** Le tribunal affirme que le preneur répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf preuve d'une cause étrangère. Le bailleur n'a qu'à établir le fait matériel de la dégradation, le locataire étant responsable « par le seul fait de l'existence d'une dégradation ou d'une perte qui n'existait pas à la conclusion du contrat ». La solution, adossée à la jurisprudence du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, consacre une présomption de responsabilité fortement favorable au bailleur. **Deuxième problème : l'usure normale et la valeur probante de l'état des lieux de sortie.** Le juge distingue, poste par poste, l'usure normale, non imputable au preneur, des dégâts locatifs. Pour la peinture, il retient que les murs et plafonds, « à refaire » selon l'état de sortie, présentaient des désordres « au-delà du simple défraîchissement », corroborés par les photographies. Pour les sanitaires, il écarte l'indemnisation de la baignoire et du radiateur de la salle de bains, qui se trouvaient en bon état au départ. Pour la menuiserie, il limite l'indemnisation à quatre fenêtres, faute de preuve de l'état de la fenêtre de la seconde chambre et de celle de la cage d'escalier. La signature de l'état de sortie par la locataire emporte acceptation des mentions, et le défaut de remise de ce document ne fait pas obstacle à son opposabilité. **Troisième problème : l'évaluation du préjudice.** Pour les postes sanitaire (4.500 euros) et menuiserie (15.000 euros), le tribunal recourt à une évaluation ex aequo et bono, les éléments de chiffrage n'étant pas suffisamment précis. En revanche, pour la peinture (12.987 euros) et la cuisine (8.450 euros), il s'appuie sur les devis produits. Le montant alloué est fixé à 40.827,24 euros. **Quatrième problème : les accessoires.** Le tribunal alloue 500 euros