## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-04-24, n° 1366 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1366/25 Dossier no. L-BAIL-220/22 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 24 AVRIL 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par Maître Benjamin MARTHOZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET 1) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant en personne, 2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.), partie défenderesse, comparant par Maître Michel KARP, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4 mai 2022 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 20 juin 2022 à 09.00 heures, salle JP.0.15. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 20 février 2025, lors de laquelle Maître Benjamin MARTHOZ se présenta pour PERSONNE1.), tandis que PERSONNE2.) comparut en personne et Maître Michel KARP comparut pour PERSONNE3.). Les parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été remis LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants Suivant contrat de bail conclu en date du 10 mars 2005, ayant pris effet au 1er avril 2005 pour une année, bail tacitement reconductible d’année en année, la société à responsabilité limitée SOCIETE0.) SARL a donné en location à PERSONNE2.) un appartement avec garage et emplacement dans la résidence ALIAS1.) sise à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer de 850 euros par mois, d’une avance sur charges de 85 euros par mois, augmenté par la suite à 250 euros, et d’une assurance incendie de 48,11 euros par an. Le 15 juin 2021, PERSONNE1.) a acquis l’appartement en question. B. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée en date du 4 mai 2022, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir constater la résiliation du contrat de bail existant entre les parties intervenue le 31 août 2021 et voir déclarer le contrat de bail comme ayant été résilié, sinon à défaut voir prononcer la résolution judiciaire dudit contrat de bail ; - voir condamner PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans les 8 jours à compter de la notification du jugement à intervenir, sinon faute par lui de ce faire dans le délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà la partie requérante à les faire expulser par la force publique, et à mettre ses meubles et effets, ainsi que ceux des personnes occupant les lieux de son chef sur le trottoir, les frais en résultant récupérables par la partie requérante auprès des personnes condamnées, sur simple présentation des quittances des personnes morales ou physiques y employées ; - voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à la requérante à partir du mois d’avril 2022 à un montant égal à 5 % de l’investissement consenti, c’est-à-dire la somme mensuelle de 2.233 euros, sinon subsidiairement au montant de 1.400 euros, hors avances mensuelles sur charges ; - voir condamner PERSONNE2.) à payer à la partie requérante la somme de 2.233 euros, sinon subsidiairement de 1.400 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle ainsi que les avances sur charges mensuelles de 250 euros, soit un total de 2.483 euros, sinon de 1.650 euros, jusqu’à déguerpissement effectif ; - voir ordonner à PERSONNE2.) de procéder au transfert de la garantie bancaire locative au profit de PERSONNE1.) le cas échéant sous astreinte de 50 euros par jour, à partir du jour de la notification du jugement à intervenir et jusqu’à complète exécution ; 2 - voir condamner PERSONNE2.) à payer à la partie requérante la somme de 6.500 euros à titre de dommages et intérêts sur base de l’article 1760 du Code civil, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde ; - voir condamner PERSONNE2.) à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 2.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir déclarer le jugement à intervenir commun à PERSONNE3.) et voir le cas échéant condamner cette dernière solidairement, sinon in solidum à l’ensemble des condamnations prononcés à l’encontre de PERSONNE2.); - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; - voir condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 220/22. Aux termes de sa note de plaidoiries, la partie requérante renonce à ses demandes en déguerpissement et au transfert de la garantie locative. Pour le surplus, elle demande au tribunal de constater la résiliation du contrat de bail existant entre les parties, intervenue le 31 août 2021, de déclarer le contrat de bail comme ayant été résilié, sinon à défaut, de prononcer la résolution judiciaire dudit contrat de bail pour atteinte de son échéance contractuelle après dénonciation valant opposition à reconduction tacite, sinon pour motifs graves et aux torts exclusifs du locataire. Elle demande encore à voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à partir du mois d’avril 2022 à un montant proportionnel équivalent à 5 % de l’investissement consenti, c’est-à-dire la somme mensuelle de 2.233,33 euros, sinon subsidiairement au montant de 2.098,93 euros, sinon au montant de 1.400 euros, sinon plus subsidiairement à 1.311,11 euros, sinon à 850 euros hors avances mensuelles sur charges, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle sollicite en conséquence la condamnation de PERSONNE2.) seul, sinon subsidiairement solidairement, sinon in solidum avec PERSONNE3.), sinon de chacun pour sa part, à lui payer la somme de 4.466,66 euros, sinon la somme de 4.197,86 euros, sinon la somme de 2.800 euros, sinon la somme de 2.622,22 euros, sinon la somme de 1.700 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle pour les mois d’avril et de mai 2022. Elle demande ensuite la condamnation de PERSONNE2.) seul, sinon subsidiairement solidairement, sinon in solidum avec PERSONNE3.), sinon de chacun pour sa part, à lui payer la somme de 3.688,88 euros à titre d’arriérés de loyers augmentés jusqu’au 31 mars 2022. Elle réclame en outre la condamnation de PERSONNE2.) seul, sinon subsidiairement solidairement, sinon in solidum avec PERSONNE3.), sinon de chacun pour sa part, à lui payer la somme de 7.122,18 euros, sinon de 6.693,57 euros, sinon de 4.464,66 euros, sinon de 2.710,68 euros, sinon tout autre montant à arbitrer par le tribunal à titre d’indemnité de relocation pour les 97 jours d’impossibilité d’occupation. En plus, elle réclame la condamnation de PERSONNE2.) seul, sinon subsidiairement solidairement, sinon in solidum avec PERSONNE3.), sinon de chacun pour sa part, à payer à la partie requérante la somme de 1.658,06 euros au titre du décompte de charges locatives pour la période du 1er juillet 2021 au 4 juin 2022. Elle sollicite par ailleurs la condamnation de PERSONNE2.) seul, sinon subsidiairement solidairement, sinon in solidum avec PERSONNE3.), sinon de chacun pour sa part, à lui payer la somme de 14.324,45 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudices matériel et moral sur base des articles 5 et 10 du contrat de bail et de l’article 1760 du Code civil, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle revendique encore la condamnation de PERSONNE2.) seul, sinon subsidiairement solidairement, sinon in solidum avec PERSONNE3.), sinon de chacun pour sa part, à lui payer la somme de 3.100,50 euros à titre de remboursement des frais et honoraires d’avocat sur base des articles 1383 et 1383 du Code civil, sinon sur base de l’article 6-1- dudit code. 3 Elle réclame finalement la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de procédure de 2.000 euros, à voir déclarer le jugement à intervenir commun à PERSONNE3.) et à la voir condamner le cas échéant solidairement, sinon in solidum, sinon à charge de sa part à l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de PERSONNE2.), à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation de PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance. Il échet de lui en donner acte. PERSONNE3.) réclame l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000 euros de la part de PERSONNE1.). C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés et aux termes de sa requête, la partie requérante fait valoir que l’acquisition de l’appartement était destinée à son hébergement personnel ensemble avec son mari, sinon de ses parents qui habitent actuellement avec elle et son mari à leur domicile actuel. Cet achat aurait été financé par le recours à un prêt relais de 12 mois, permettant à la partie requérante d’éviter de supporter de trop grosses charges durant cette période et afin à partir du 1er avril 2022 de pouvoir disposer de son bien immobilier pour s’y loger personnellement, sinon y domicilier ses parents et ce, de manière effective. Par courrier recommandé daté du 31 août 2021, la partie requérante aurait notifié au locataire la résiliation du bail pour besoin personnel en lui demandant de quitter les lieux loués pour le 1er avril 2022. PERSONNE2.) n’aurait cependant pas procédé à la remise des clés à la date convenue et aurait continué à occuper les lieux loués sans droit ni titre jusqu’au début du mois de juin 2022. Aucun montant indemnitaire n’aurait été payé pour les mois d’avril et de mai 2022. PERSONNE3.) aurait été appelée à la présente cause en sa qualité d’occupante sans droit ni titre. Il y aurait donc principalement lieu de reconnaître et d’entériner la validité de la résiliation unilatérale du bail pour besoin personnel et de déclarer résilié le contrat de bail du 10 mars 2025. Subsidiairement, il y aurait lieu de prononcer la résolution judiciaire du bail pour motif grave et légitime consistant dans les faits que l’appartement n’aurait pas été restitué à la propriétaire au 31 mars 2022, que les indemnités d’occupation et les avances sur charges des mois d’avril et de mai 2022 n’auraient pas été réglées et que le locataire n’aurait pas procédé au remplacement du bénéficiaire de la garantie bancaire à titre de garantie locative, malgré mise en demeure et rappels. Il conviendrait de condamner les parties défenderesses solidairement à payer à la partie requérante une indemnité d’occupation. Le montant de cette indemnité serait à fixer à la valeur locative réelle de l’appartement, à savoir à 2.233 euros par mois. Le montant en question correspondrait à 5 % de l’investissement consenti par la partie requérante. Il y aurait également lieu de condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum à payer les avances sur charges pour les mois d’occupation sans droit ni titre et jusqu’à complet déguerpissement. La partie requérante sollicite en outre un dédommagement pour les préjudices matériel et moral subis du fait de l’attitude abusive des parties défenderesses, La partie requérante subirait d’une part un préjudice moral lié à la situation imposée à la partie requérante d’origine ukrainienne, qui accueillerait des personnes de sa famille dans son logement actuel et dont l’attitude égoïste et illégale des parties défenderesses empêcherait de pouvoir disposer de son propre bien aux fins de retrouver un peu de vie privée et d’intimité. D’autre part, elle subirait un préjudice matériel découlant de l’attitude des parties défenderesses et lié au coût de la prolongation du crédit relais qui avait initialement été consenti pour 12 mois. Finalement, ce crédit aurait dû