Commentaire d'arrêt — Justice de paix de Diekirch (Tribunal du travail & Bail à loyer), 28 avril 2025, n° 592/25 Le jugement commenté, rendu en matière de bail d'habitation, tranche plusieurs questions d'articulation entre le droit commun du bail et le régime spécial du bail à usage d'habitation. Il affirme d'abord que la demande de réduction de loyer fondée sur les obligations légales du bailleur (articles 1719 à 1721 du Code civil) échappe à la procédure préalable devant la commission des loyers prévue à l'article 8 de la loi modifiée du 21 septembre 2006, et relève de la compétence exclusive du juge de paix du lieu de situation du logement. Sur le fond, il rappelle que le défaut de jouissance ouvrant droit à réduction doit être d'une gravité suffisante, qu'il doit avoir été porté à la connaissance du bailleur et que la charge de la preuve du dysfonctionnement pèse sur le locataire. Il retient en l'espèce une réduction de loyer de 200 euros par mois, à compter du 3 février 2025, date à laquelle la douche principale devint inutilisable, tout en écartant les griefs relatifs à l'humidité et aux arbres, faute de preuve. Il déclare enfin irrecevable, comme demande nouvelle, la prétention indemnitaire non chiffrée et non réservée dans la requête introductive. La décision présente ainsi un intérêt pratique certain en ce qu'elle précise les conditions de l'exception d'inexécution et la temporalité de l'obligation de réparation du bailleur. ## I. Faits et procédure Le locataire avait pris à bail, le 2 mai 2023, une maison d'habitation moyennant un loyer mensuel de 2.100 euros. À la suite du décès de la bailleresse en mai 2024, ses deux filles lui succédèrent dans la qualité de bailleresses. Le locataire signala, par courriel du 10 juillet 2024, une fuite d'eau trouvant son origine dans la douche de l'étage supérieur, provoquant infiltrations et moisissures dans le garage et la remise adjacente, puis, le 22 octobre 2024, une extension des infiltrations. Un courrier recommandé du 16 décembre 2024 sollicita une réduction du loyer de 500 euros par mois avec effet rétroactif au 1er octobre 2024. Les bailleresses opposèrent en limine litis l'irrecevabilité de la demande pour non-respect de la procédure de l'article 8 de la loi de 2006, subsidiairement l'absence de base légale d'une réduction de loyer, plus subsidiairement le caractère non fondé de la prétention. Elles firent valoir que l'immeuble avait été remis en bon état en 2023, qu'un expert avait confirmé son habitabilité en novembre 2024 et que les interventions d'entreprises spécialisées, bien que tardives, avaient été engagées. Le locataire réclama en outre, par voie de réplique, des dommages et intérêts pour la privation de la douche, prétention contestée au motif de la nouveauté. Le tribunal joignit les moyens au fond après audience du 31 mars 2025 et rendit son jugement le 28 avril 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la recevabilité de la demande au regard de l'article 8 de la loi de 2006.** Le tribunal distingue selon le fondement de la prétention. Si le locataire avait sollicité une réduction du loyer sur le fondement de la loi de 2006, la procédure préalable de notification écrite et de saisine de la commission des loyers aurait été obligatoire, sous peine d'irrecevabilité. Or la demande visait la violation des obligations de délivrance et d'entretien résultant des articles 1719 à 1721 du Code civil. Elle relevait donc de la compétence du juge de paix du lieu de situation du logement, en vertu de l'article 19 de la même loi. Le moyen fut rejeté. **Second problème : la recevabilité au regard de la base légale.** Le tribunal admet implicitement que les articles 1719 à 1721 constituent un fondement suffisant à une réduction de loyer, en rappelant que le preneur peut obtenir des dommages et intérêts, lesquels prennent en pratique la forme d'une indemnité mensuelle équivalant à une réduction de loyer, à condition que le défaut d'entretien rende la chose inutilisable pour l'usage contractuellement prévu. **Troisième problème : les conditions de l'exception d'inexécution et de la réduction.** Le tribunal rappelle les règles classiques : le bailleur doit garantir la jouissance paisible (article 1719, alinéa 3), délivrer et entretenir la chose en bon état (article 1720), et garantir les vices qui entravent l'usage (article 1721), sans qu'il soit nécessaire que l'usage soit rendu totalement impossible. Mais le manquement doit être grave et incontestable ; le preneur qui conserve la jouissance de la chose dans l'ensemble ne peut opposer l'exception d'inexéc