Le présent arrêt de la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, rendu le 29 avril 2025, réaffirme avec netteté le régime de responsabilité du promoteur-vendeur d'un immeuble à construire tel qu'organisé par les articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil. La Cour y précise, d'une part, que la réception peut être expresse et qu'elle est acquise, pour les parties communes, dès la signature des constats d'achèvement des parties privatives, la réception étant nécessairement postérieure à l'achèvement de l'ensemble de l'immeuble et valant donc pour les deux. D'autre part, elle rappelle que le promoteur-vendeur, tenu d'une obligation de résultat, est présumé responsable des vices, sans pouvoir s'exonérer par la faute de ses sous-traitants, et que la seule cause étrangère exonératoire est celle présentant les caractères de la force majeure. Enfin, l'arrêt limite la valeur probatoire d'un rapport d'expertise à l'égard des parties qui n'y ont pas été appelées, et réaffirme les conditions restrictives de l'abus du droit d'agir en justice ainsi que le fondement délictuel du remboursement des honoraires d'avocat. ## I. Faits et procédure Une société anonyme, en qualité de promoteur-vendeur, a réalisé une résidence composée d'appartements vendus en l'état futur d'achèvement, entre 2009 et 2012, par actes notariés. Des infiltrations d'eau étant apparues dans l'appartement du dernier étage, le syndic de la copropriété a fait réaliser un constat par un bureau d'expertises en 2016. Un expert judiciaire a été désigné en référé le 20 janvier 2017, avec mission de relever les vices et malfaçons, d'en déterminer les causes, d'en chiffrer la réparation et, à défaut, les moins-values. Son rapport a été déposé le 6 septembre 2019. Une mise en demeure a été adressée au promoteur le 26 novembre 2019, puis le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont assigné celui-ci le 22 avril 2020. Le promoteur a assigné en intervention et en garantie deux sociétés sous-traitantes, l'une chargée de travaux de toiture, l'autre de travaux de façade ou d'étanchéité, par exploit du 17 novembre 2020. Par jugement du 24 novembre 2022, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, a fait droit pour l'essentiel aux demandes des copropriétaires et du syndicat, tout en rejetant l'appel en garantie formé par le promoteur à l'encontre des sous-traitants. Le promoteur a interjeté appel le 16 janvier 2023. Les intimés ont soulevé la nullité de l'acte d'appel pour libellé obscur, les copropriétaires ont formé appel incident aux fins d'une indemnisation accrue de leur préjudice moral, et les sous-traitants ont opposé la forclusion décennale. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Sur la nullité de l'acte d'appel.** La Cour rappelle que l'exception de libellé obscur, fondée sur les articles 154 et 585 du Nouveau Code de procédure civile, impose que l'intimé puisse connaître précisément ce qui lui est demandé et sur quels motifs. Une motivation sommaire, dès lors qu'elle est précise, satisfait à ces exigences. L'exception est rejetée. **Sur la responsabilité du promoteur et la question de la réception.** Le problème central est celui du point de départ du délai décennal de l'article 1646-1 du Code civil, et donc de la recevabilité de l'action. Il est constant que ce délai ne court qu'à compter de la réception de l'ouvrage par l'acquéreur, et qu'il appartient à celui qui l'invoque de la prouver. La Cour relève qu'aucun procès-verbal de réception n'a été signé, mais que des constats d'achèvement, signés entre février et septembre 2011, déclarent les lots privatifs complètement achevés et donnent décharge de la garantie d'achèvement. Elle en déduit une réception expresse des parties privatives. Surtout, elle juge que cette réception s'étend aux parties communes, au motif que l'article 1601-6 du Code civil définit l'immeuble achevé comme celui dont les ouvrages et équipements indispensables à son utilisation sont exécutés, de sorte que la réception est nécessairement postérieure à l'achèvement tant des parties privatives que communes et les couvre toutes deux. La date de réception est ainsi fixée au plus tard au 20 septembre 2011, et l'assignation de 2020 est dans le délai. Le régime de la garantie est ensuite précisé. Le promoteur-vendeur, assimilé au constructeur, est débiteur d'une obligation de résultat et répond des désordres présumés imputables à son fait. La preuve d'une cause étrangère, au sens de la force majeure, est seule exonératoire. Les