Synthèse doctrinale. Par un jugement du 29 avril 2025, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de saisie immobilière, valide la saisie immobilière diligentée par un syndicat de copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire défaillant, débiteur d'une créance de charges fondée sur un titre exécutoire antérieur. Le jugement illustre la mise en œuvre de la procédure de validation de la saisie immobilière régie par les articles 827 et suivants du nouveau code de procédure civile, dans sa phase de contrôle de régularité formelle et de bien-fondé, en l'absence de toute contestation. Il rappelle que la validation suppose la vérification du respect des formalités légales (commandement, procès-verbal, visa du bourgmestre, transcription hypothécaire, requête préalable) et l'existence d'une créance constatée par un titre exécutoire non contesté. Le tribunal ordonne l'adjudication selon le cahier des charges général approuvé en 1889, désigne le notaire chargé de la vente et met les frais d'expropriation à la charge du débiteur, les frais étant prélevés par privilège sur le prix. La décision, rendue en partie par défaut, présente un intérêt pratique tant pour le recouvrement forcé des charges de copropriété que pour la compréhension de l'articulation entre le contrôle judiciaire et les formalités préalables à la vente forcée. ## I. Faits et procédure Le syndicat des copropriétaires d'une résidence luxembourgeoise détenait une créance à l'encontre de l'un de ses membres, PERSONNE1.), fondée sur un jugement civil n° 208/15 rendu le 27 novembre 2015 par le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, onzième chambre, statuant contradictoirement, et revêtu de la formule exécutoire. Par exploit du 18 octobre 2024, le syndicat fit signifier à la débitrice un commandement tendant à saisie immobilière pour une somme de 39.356,77 euros, en principal, intérêts et frais. Faute de paiement, il fit procéder, par procès-verbal du 30 janvier 2025, à la saisie d'un appartement avec cave et emplacement de stationnement, dont la débitrice était propriétaire, pour une créance de 40.076,12 euros. Le procès-verbal fut visé le jour même par le bourgmestre de la Ville de Luxembourg, conformément à la loi du 2 janvier 1889, puis transcrit au bureau des hypothèques le 5 février 2025. La requête prévue à l'article 827 du nouveau code de procédure civile fut déposée le 11 février 2025, et la sommation de prendre communication de la requête et du cahier des charges fut délivrée le 14 février 2025 à la partie saisie et aux créanciers inscrits, à savoir une société anonyme, un établissement public autonome et l'administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA. À l'audience de lecture et de publication du 18 mars 2025, seul le syndicat saisissant comparut. Le ministère public fut entendu. Le tribunal statua le 29 avril 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question soumise au tribunal était de savoir si la saisie immobilière, pratiquée sur le fondement d'un titre exécutoire non contesté, était régulière en la forme et valable au fond, de sorte qu'il y avait lieu d'en prononcer la validation et d'ordonner l'adjudication. Le tribunal retient que « toutes les formalités légales ont été remplies » et que la créance, dûment constatée par un titre exécutoire, « n'a pas fait l'objet de contestations ». Il en déduit qu'il y a lieu de faire droit à la demande en validation. Cette motivation, brève, repose sur deux constats distincts : d'une part la régularité formelle de la procédure (commandement, procès-verbal, visa, transcription, requête, sommation), d'autre part l'existence et l'absence de contestation de la créance. Sur le plan du régime procédural, le tribunal tire les conséquences de la défaillance des parties. Il statue par défaut à l'égard de la débitrice et de l'administration de l'enregistrement, dont l'exploit avait été signifié à domicile, en application de l'article 79, alinéa 1er, du nouveau code de procédure civile. Il statue contradictoirement à l'égard de la société anonyme et de l'établissement public, l'exploit ayant été délivré à une personne habilitée à en recevoir copie, en application de l'alinéa 2 du même article. L'avis du ministère public est recueilli. Le dispositif donne acte au saisissant du maintien intégral du cahier des charges général du 30 janvier 1889, ordonne que l'adjudication ait lieu selon ce cahier des charges, commet un notaire à cette fin, condamne la débitrice aux frais de la poursuite et aux dépens, dit que les frais d'expropriation seront prélevés par privilège sur le prix conformément à l'article 832 du nouveau code de procédure civile, et réserve les droits