Le jugement commenté, rendu par défaut par le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, le 30 avril 2025, illustre avec clarté le régime de la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement du loyer. Le juge retient que le locataire, tenu au paiement du prix aux termes convenus en vertu de l'article 1728 du Code civil, manque gravement à cette obligation lorsqu'il laisse s'accumuler des arriérés, le simple retard constituant une faute dès lors qu'il présente une certaine importance et qu'aucune acceptation tacite du report par le bailleur ne se dégage des circonstances. Sur ce fondement, la résiliation est prononcée aux torts exclusifs des preneurs, assortie d'un ordre de déguerpissement dans un délai d'un mois et d'une autorisation d'expulsion par la force publique. La décision, qui condamne solidairement les locataires au paiement des arriérés, fixe l'indemnité d'occupation et alloue une indemnité de procédure, refuse en revanche l'exécution provisoire faute de réunion des conditions de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile. Elle rappelle ainsi que la gravité du manquement se apprécie à la lumière de la durée et du montant de l'impayé, et que la sanction résolutoire demeure l'instrument ordinaire de protection du bailleur. ## I. Faits et procédure La société civile immobilière SOCIETE1.) SCI a donné à bail commercial, suivant contrat du 8 mars 2022, un bureau situé dans un immeuble sis à LADRESSE1.) aux sociétés SOCIETE2.) SÀRL et SOCIETE3.) SÀRL-S. Le loyer mensuel s'élevait à 250 euros, auxquels s'ajoutaient 50 euros d'avance sur charges, soit un montant global de 351 euros, TVA de 17 % comprise. Par requête déposée le 24 janvier 2025, bailleresse a saisi la justice de paix aux fins de résiliation du bail, de déguerpissement, de condamnation au paiement d'arriérés pour un montant initial de 1.228,50 euros, de fixation de l'indemnité d'occupation et d'une indemnité de procédure fondée sur l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Les défenderesses n'ayant pas été touchées à personne lors de la première audience, l'affaire fut refixée afin de permettre une signification par voie d'huissier conformément à l'article 157 du même code. À l'audience du 2 avril 2025, les défenderesses ne comparurent ni ne furent représentées. À cette audience, la demanderesse augmenta sa demande d'arriérés à 2.281,50 euros, en y incluant les loyers et charges de février, mars et avril 2025. La cause fut mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était appelé à déterminer si le défaut de paiement répété de loyers et d'avances sur charges constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur, et si, en conséquence, le bailleur est fondé à obtenir le déguerpissement, la condamnation solidaire au paiement des arriérés et l'expulsion. Le juge commence par rappeler que l'article 1728 du Code civil impose au preneur l'obligation principale de payer le prix aux termes convenus. Il en déduit que le paiement doit intervenir à la date fixée et qu'un paiement tardif constitue une faute, le bailleur n'ayant pas à patienter pendant des mois avant de faire valoir ses droits. Il pose toutefois une double condition à la résiliation : le retard doit présenter une certaine importance et les circonstances ne doivent pas révéler une acceptation tacite du report par le bailleur. Cette analyse s'appuie sur la doctrine de Lex Thielen et sur une décision du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 1er mars 2016. En l'espèce, le tribunal relève que le défaut de paiement n'est pas contesté et que les défenderesses demeurent en défaut. Il qualifie ce comportement de manquement grave à l'article 1728 et prononce la résiliation aux torts exclusifs des preneurs, avec un délai d'un mois pour déguerpir. Il fait droit à la demande d'arriérés à hauteur de 2.281,50 euros avec intérêts légaux depuis la demande, fixe l'indemnité d'occupation à 351 euros par mois, alloue 250 euros au titre de l'article 240 et refuse l'exécution provisoire. On observera que la décision se fonde sur l'absence de contestation et sur la défaillance des défenderesses, ce qui impose de rappeler que le juge doit néanmoins vérifier le bien-fondé de la demande, ce qu'il fait ici en s'assurant de la réalité de l'impayé et de sa persistance. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision confirme la position classique selon laquelle le retard dans le pai