Synthèse doctrinale. Le jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 30 avril 2025 (n° TAL-2020-09173) s'inscrit dans le contentieux de la vente en l'état futur d'achèvement et de la garantie des vices et défauts de conformité affectant un immeuble en copropriété. Il éclaire la coexistence de la garantie des vices cachés, de la garantie des défauts de conformité et de la responsabilité contractuelle du promoteur-vendeur professionnel, en particulier lorsque la non-conformité porte sur une performance énergétique contractualisée et attestée par un certificat. La décision met en lumière la question de l'évaluation du préjudice, entre réparation intégrale d'une moins-value certaine et perte de chance, ainsi que celle de la validité et de l'opposabilité d'un rapport d'expertise judiciaire contesté par le vendeur. Elle rappelle également les exigences procédurales attachées aux demandes formulées au nom de plusieurs parties dont certaines se sont désistées. Le texte qui m'a été transmis s'interrompt toutefois au milieu des moyens des parties : le dispositif, la motivation propre du tribunal sur le fond et l'appréciation de la prescription ne figurent pas dans l'extrait fourni. Le commentaire ci-dessous se limite donc aux faits, moyens et questions tranchées ou soulevées dans le texte reçu, sans prêter au tribunal de solutions qu'il n'a pas énoncées dans l'extrait. ## I. Faits et procédure Suivant acte notarié du 3 juillet 2014, la société SOCIETE1.) s'est engagée à ériger, à Heffingen, un immeuble en copropriété dénommé « résidence ADRESSE5.) » comportant onze appartements. Par actes de vente en l'état futur d'achèvement des 8 juillet 2014 et 15 février 2016, les demandeurs ont acquis respectivement un lot pour 362.910,49 euros et un autre pour 532.857,87 euros. La construction avait été déléguée à la société SOCIETE2.) S.à r.l., déclarée en faillite le 15 janvier 2021. Après achèvement, le syndic du syndicat des copropriétaires a sollicité en référé une expertise. L'expert ASSASSI, dont le rapport du 2 avril 2019 a retenu divers désordres, a chiffré les travaux de mise en conformité des parties communes à 41.521,07 euros et a évalué les moins-values affectant les lots privatifs (efficacité énergétique et thermique, acoustique, réseau d'aération) à un total de 29 % du prix de vente de chaque appartement, les non-conformités ne pouvant, selon lui, être corrigées sans destruction de l'ouvrage. Par assignation du 10 juillet 2020, les acquéreurs ont agi contre le vendeur et l'entrepreneur en réduction du prix et en dommages et intérêts. Deux des acquéreurs se sont ensuite désistés de leur action à l'égard de la société venderesse et de l'entrepreneur, désistement déclaré valable par jugement interlocutoire du 16 novembre 2022. Un complément d'expertise, confié à l'expert FISCH, a été ordonné sur demande de l'acquéreur restant, afin d'examiner des infiltrations provenant d'un balcon défectueux. Le vendeur a contesté la validité et l'opposabilité du rapport ASSASSI, invoquant notamment un dépassement de mission, la fixation de moins-values hors mission, la méconnaissance du contradictoire et une prétendue acceptation tacite des moins-values. Il a également contesté la nature contractuelle de l'engagement relatif à la performance énergétique et l'existence même d'un préjudice, soutenant notamment que l'installation d'une chaudière au gaz était impossible faute de raccordement de la commune au réseau. Le demandeur a répliqué que le vendeur professionnel était tenu d'une obligation de résultat quant à la classe énergétique « B » promise, que la faute était lourde et équipollente au dol, et que la réparation devait être intégrale. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Les moyens exposés dans le texte transmis posent plusieurs questions. La première porte sur le régime applicable : le demandeur invoque les articles 1642-1 et suivants du Code civil, ainsi que l'article 189 du Code de commerce pour la prescription décennale du vendeur professionnel, en distinguant vices apparents, vices cachés relevant des articles 1792 et 2270 du Code civil, et défauts de conformité dont le point de départ serait la remise des clés. La seconde question concerne la validité et l'opposabilité du rapport ASSASSI : le vendeur soutient qu'il a excédé sa mission en retenant des moins-values et en recourant à un bureau d'études, et qu'il a méconnu le contradictoire, le demandeur répondant que le moyen tiré du contradictoire est irrecevable car formulé dans la partie « en faits ». La troisième question est celle de la nature de l'obligation énergétique du promoteur et de l'im