La décision commentée, rendue par la Justice de paix de Diekirch le 5 mai 2025 (n° 654/25), illustre l'application combinée des articles 1730, 1731, 1732 et 1755 du Code civil luxembourgeois au contentieux de la restitution du bien loué. Le juge de paix rappelle que l'obligation de restituer les lieux en bon état pèse sur le preneur comme une obligation de résultat, de sorte qu'il suffit au bailleur de démontrer des dégradations excédant l'usure normale pour faire naître une présomption d'inexécution fautive. Cette présomption, simple, peut toutefois être renversée par la preuve d'un usage normal et légitime de la chose ou d'une cause étrangère. Le jugement éclaire en outre le rôle probatoire de l'état des lieux de sortie, dont la force démonstrative est appréciée au regard de sa précision, des photographies qui y sont annexées et de l'absence de contestation sérieuse. Il marque enfin la distinction entre les postes de préjudice suffisamment étayés, admis en tout ou partie, et ceux dépourvus de justification probatoire, rejetés. La décision rappelle enfin la compensation judiciaire avec la garantie locative et l'appréciation souveraine de l'exécution provisoire en l'absence de titre exécutoire ou d'urgence justifiée. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 30 janvier 2023, prenant effet au 1er février 2023, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis à Diekirch, moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros et une avance sur charges de 200 euros. Le bail a été résilié d'un commun accord pour le 1er mars 2024, la locataire ayant quitté les lieux à cette date, ce point étant constant en cause et acté par un jugement antérieur du tribunal du 8 novembre 2023. Un état des lieux de sortie, établi contradictoirement et signé le 4 mars 2024 et accompagné de photographies, a constaté un état de saleté généralisé, la présence de traces et de coups sur certains murs, une porte-fenêtre hors d'usage ainsi qu'une fenêtre à réparer. Le bailleur soutenait en outre que le jardin n'avait pas été entretenu, que des meubles avaient été endommagés et que la locataire restait redevable de taxes communales et de factures d'électricité. Il réclamait une somme totale de 5.119,81 euros, décomposée en frais de nettoyage, indemnisation des dégâts locatifs et valeur de meubles emportés, et sollicitait l'exécution provisoire. La défenderesse contestait le principe et le quantum de la demande, soutenant que l'état des lieux d'entrée n'avait pas été signé par elle, que l'état de sortie ne démontrait pas les dégâts allégués et qu'il s'agissait d'une usure normale. Elle sollicitait reconventionnellement la restitution de la garantie locative de 2.400 euros, subsidiairement la compensation avec celle-ci. L'affaire, introduite par requête du 9 juillet 2024, fut retenue à l'audience du 24 mars 2025 et mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions principales. La première consistait à déterminer si le bailleur rapportait la preuve de dégradations excédant l'usure normale, de nature à faire jouer la présomption de l'article 1732 du Code civil. La seconde portait sur la valeur probante de l'état des lieux de sortie et de l'état des lieux d'entrée non signé, au regard des articles 1730 et 1731 du même code. Sur le premier point, le tribunal rappelle que le preneur répond des dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance, sauf à prouver qu'elles ont eu lieu sans sa faute (art. 1732), et que les réparations locatives ne sont pas à sa charge lorsqu'elles résultent exclusivement de la vétusté ou de la force majeure (art. 1755). L'obligation de restitution en bon état constitue une obligation de résultat, dont l'inexécution fait présumer la faute du preneur. La présomption demeure simple et tombe devant la preuve d'un usage normal et légitime ou d'une cause positive exclusive de faute. Sur le second point, le juge retient que le document d'entrée non signé par la locataire ne constitue pas un état des lieux contradictoire, de sorte que, par application de l'article 1731, la locataire est présumée avoir reçu les lieux en bon état. En revanche, l'état de sortie, paraphé et signé des deux parties, est jugé « sans équivoque » quant à l'état généralement sale des lieux, mention figurant pour pratiquement tous les éléments examinés et corroborée par les photographies annexées. Le tribunal alloue ainsi, ex aequo et bono, 2.500 euros pour le nettoyage et la remise en peinture, 570,83 euros pour la réparation des portes-fenêtres sur facture, 865 euros pour la remise en état du jardin sur facture, et 85,50