Le texte fourni est tronqué : il s'interrompt au cours de l'exposé des faits, avant les motifs complets et le dispositif. Je ne peux donc pas rédiger un commentaire complet sans inventer des éléments. Je propose néanmoins une analyse rigoureuse de ce qui figure dans le texte, en signalant explicitement les lacunes. Synthèse doctrinale (provisoire) L'ordonnance rendue par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, illustre les contours de la garantie des vices et de l'exception d'inexécution en droit luxembourgeois du bail. Le juge rappelle que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations et en assurer la jouissance paisible (articles 1719 et 1720 du Code civil), que la garantie due au preneur pour les vices affectant l'usage de la chose existe même à l'insu du bailleur (article 1721), mais que l'exception d'inexécution ne peut être opposée qu'en présence d'un manquement grave privant le preneur de pratiquement toute la jouissance des lieux, et après avertissement préalable du bailleur. Le raisonnement met en balance la présomption de réception en bon état (article 1731), la clause contractuelle de prise en charge des réparations locatives par le preneur et la connaissance de l'état des lieux par un commerçant averti, pour écarter les moyens tirés de l'erreur et du dol. La portée exacte de la décision ne peut toutefois être appréciée qu'à la lumière du dispositif, qui n'est pas reproduit dans le texte communiqué. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 3 juin 2013, les bailleurs initiaux ont donné à bail à la société SOCIETE1.) deux immeubles à ADRESSE5.), avec effet au 1er mars 2021. Par contrat du 8 janvier 2021, la locataire principale a sous-loué l'immeuble principal à la société SOCIETE2.) et à PERSONNE1.) moyennant un loyer mensuel de 2.750 euros. Les sous-locataires ont invoqué un état d'inexploitabilité du bien (infiltrations d'eau, problèmes électriques, vices structurels) et ont formé des demandes reconventionnelles en résolution et en restitution de sommes importantes, tandis que la locataire principale a agi en résiliation aux torts des sous-locataires, en paiement d'arriérés de loyers et en garantie subsidiaire contre la bailleresse. La procédure, introduite par requête du 23 juillet 2024, a été plaidée à l'audience du 31 mars 2025. Le texte communiqué s'arrête à l'exposé des éléments de fait et des pièces (courriers de 2019, 2021 et 2022, attestations testimoniales), sans reproduire la suite des motifs ni le dispositif. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Les motifs reproduits permettent d'identifier les questions tranchées ou en voie de l'être : 1. **La recevabilité** : la requête n'ayant pas été contestée, elle est déclarée recevable. 2. **La preuve contre l'acte** : le juge relève que l'interdiction de prouver contre et outre le contenu d'un acte ne joue pas en matière de bail commercial, de sorte que le preneur peut établir l'état réel des lieux nonobstant la clause de prise en état. 3. **La connaissance de l'état des lieux** : le tribunal retient, sur la base des pièces, que les sous-locataires étaient pertinemment informés de l'état de l'immeuble, leur administrateur ayant précédemment exploité les lieux. 4. **L'erreur et le dol** : l'ignorance alléguée ne pouvant être retenue, les moyens d'annulation tirés de l'erreur sur la chose et du dol sont écartés, le contrat s'étant valablement formé. 5. **La garantie du bailleur** : le juge rappelle les exigences des articles 1719 à 1721 du Code civil, notamment l'exigence d'un trouble véritable et d'un vice de nature à entraver la jouissance, ainsi que le caractère du défaut d'entretien (rendre la chose inutilisable à l'usage convenu, appréciation souveraine du juge). 6. **L'exception d'inexécution** : elle suppose un manquement grave et incontestable, la réalisation de travaux incombant au bailleur, la privation pratiquement totale de jouissance, et un avertissement préalable du bailleur. Le locataire qui reste en possession et conserve la jouissance ne peut la soulever, et le preneur qui néglige d'avertir le bailleur engage sa propre responsabilité. Le tribunal retient en outre que les sous-locataires ont accepté l'immeuble en l'état en mars 2021, en vertu de la clause contractuelle et de la présomption de l'article 1731 du Code civil, et qu'ils se sont engagés à assumer les réparations locatives. Je ne peux pas indiquer l'issue exacte de chacune des demandes (résiliation, expertise, indemnités, astreinte, garantie), faute de dispositif dans le texte