## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-05-06, n° 1519 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 1519/25 du 06/05/2025 L-BAIL-328/24 Audience publique du six mai deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e 1) PERSONNE1.), et 2) PERSONNE2.), demeurant ensemble L-ADRESSE1.), parties demanderesses au principal, parties défenderesses par reconvention, comparant par Maître Max MULLER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et 1) PERSONNE3.), et son épouse 2) PERSONNE4.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.), parties défenderesses au principal, parties demanderesses par reconvention, comparant à l’audience par Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocat à la Cour, demeurant à Differdange, et la SOCIETE1.), (Cellule Logement Encadrement Solidaire), société reconnue d’utilité publique en application de la loi modifiée du 16 août 1923 conférant la personnalité civile à la société de la SOCIETE1.), établie à L-ADRESSE3.), représentée par son directeur général, partie défenderesse au principal, partie demanderesse par reconvention, représentée par la société à responsabilité limitée RODESCH AVOCATS A LA COUR SARL, établie et ayant son siège social à L-1470 Luxembourg, 7-11, route d’Esch, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 265322, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Betty RODESCH, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à Luxembourg, comparant à l’audience par Maître Gil SIETZEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, laquelle se présenta pour compte de la société à responsabilité limitée RODESCH AVOCATS A LA COUR SARL, Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 3 mai 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du vendredi, 14 juin 2024 à 09.00 heures, salle JP 0.02. Après trois remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi 4 mars 2025 à 9 heures salle JP 0.15, lors de laquelle Maître Max MULLER, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE4.), et Maître Gil SIETZEN, avocat à la Cour, se présentant pour la SOCIETE1.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit : Exposé du litige Suivant contrat de bail du 31 juillet 2019 avec effet au 1er août 2019, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après les consorts GROUPE1.)) ont donné en location à PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE4.) (ci-après les GROUPE2.)), pour une durée d’une année renouvelable tacitement d’année en année, une maison unifamiliale sise à L-ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 2.000 euros, payable d’avance le premier de chaque mois. Par un avenant avec effet au 1er août 2019, l’article 2 du contrat de bail a été modifié en ce que la maison sise à L-ADRESSE4.) sera occupée par les GROUPE2.), leurs trois enfants ainsi que PERSONNE5.). 2 Lors de la conclusion du contrat de bail, les époux GROUPE2.) étaient accompagnés par la SOCIETE1.) (ci-après la SOCIETE1.)) avec laquelle ils ont conclu une convention d’accompagnement social en date du 31 juillet 2019. Le contrat de bail a pris fin en date du 30 avril 2024. Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de et à Luxembourg le 3 mai 2024, les consorts GROUPE1.) ont sollicité la convocation des GROUPE2.) et de la SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour les entendre condamner au paiement de la somme de 34.379,91 euros à titre de frais de remise en état des lieux loués. Les consorts GROUPE1.) demandent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros et la condamnation des parties défenderesses au paiement des frais et dépens de l’instance. Les moyens et prétentions des parties A l’appui de leur demande, les consorts GROUPE1.) vont valoir que les GROUPE2.) auraient laissé les lieux loués dans un état pitoyable. Ils exposent que les lieux loués seraient affectés de dégâts locatifs qui seraient le résultat d’un défaut d’entretien et d’aération, de sorte que les lieux loués présenteraient, entre autres, des dégâts liés à la condensation et des traces de moisissure. Lors de l’audience des plaidoiries du 4 mars 2025, les consorts GROUPE1.) ont augmenté leur demande pour la porter à la somme de 36.586,94 euros suivant devis actualisé versé en cause. Il y a lieu de leur en donner acte. Les consorts GROUPE1.) font encore valoir que la SOCIETE1.) se serait portée garant des engagements des GROUPE2.) et qu’elle serait intervenue à plusieurs reprises pendant la durée du contrat de bail. En sa qualité de caution, elle serait tenue des mêmes obligations que les GROUPE2.). Les GROUPE2.) conteste les dégâts locatifs tant dans leur principe que dans leur quantum motif pris qu’ils auraient entretenu les lieux loués convenablement et que lors de l’entrée dans les lieux ceux-ci auraient été dans un bon état et non dans un état neuf. Ils contestent tout problème d’humidité ou de moisissure. Ils vont valoir que l’état des lieux de sortie ne leur serait pas opposable, faute pour eux d’avoir signer ce dernier. Faute de signature de leur part, l’état des lieux de sortie ne serait donc pas contradictoire. Ils expliquent leur refus de signer par le fait que les propriétaires auraient refusé d’acter les remarques formulées par locataires. Les GROUPE2.) demandent, à titre reconventionnel, le remboursement de la garantie locative d’un montant de 4.000 euros La SOCIETE1.) conteste sa qualité de caution. Elle fait valoir qu’elle aurait accompagné les GROUPE2.) et qu’elle aurait réalisé quelques travaux afin d’apaiser la situation entre bailleur 3 et locataire. Elle aurait uniquement joué un rôle d’accompagnateur et de médiateur mais en aucun cas un rôle de caution. Elle fait encore valoir qu’elle n’aurait pas signé le contrat de bail et que l’article 5 dudit contrat ne constituerait une clause de caution en cas de non-paiement de la garantie et des loyers, rien de plus. Elle insiste sur la formulation précise de ladite clause. A titre subsidiaire, et pour le cas où l’article 5 du contrat de bail devait être considéré comme une clause de cautionnement, la SOCIETE1.) conclut à la nullité dudit article en application de l’article 1326 du code civil pour défaut de mention écrite et de signataire du contrat par la caution. A titre plus subsidiaire, elle conclut à la nullité de l’article 5 du contrat de bail en application de l’article 2015 du code civil motif pris qu’elle n’aurait effectué qu’une gestion budgétaire et qu’il ne saurait en être déduit une présomption de cautionnement. A titre encore plus subsidiaire, la SOCIETE1.) conteste le bien-fondé de la demande dirigée à son encontre alors que la caution n’interviendrait qu’en cas de non-paiement dans le chef du débiteur principal. Or, en l’espèce, le débiteur principal ne serait pas en défaut de paiement. A titre infiniment subsidiaire, elle déclare se rapporter aux conclusions du mandataire des GROUPE2.) en ce qui concerne les frais de remise en état. Elle donne enfin à considérer qu’aucune date de relocation ne serait mentionnée par les consorts GROUPE1.), que les factures des travaux dont paiement serait réclamés ne seraient pas versées en cause et que la preuve de la nécessité des travaux ne serait pas rapportée. En tout état de cause, les travaux seraient disproportionnés alors que la remise en peinture équivaudrait à une remise à neuf du bien loué. Les consorts GROUPE1.) font répliquer que les GROUPE2.) auraient signé un bail de courte durée et que les lieux loués auraient été repeints à l’entrée dans les lieux. Ils soutiennent que l’état des lieux de sortie serait opposable aux GROUPE2.) alors que ceuxci auraient été présents. Ils auraient refusé de signer l’état des lieux de sortie, or les remarques formulées par les époux GROUPE2.) leur auraient été envoyées par email avant la tenue de l’état des lieux de sortie, de sorte que l’état des lieux de sortie serait parfaitement valable. En tout état de cause, l’état des lieux de sortie serait contradictoire en ce qui concerne le principe des dégâts. En ce qui concerne le rôle de la SOCIETE1.), les consorts GROUPE1.) exposent que celle-ci aurait rédigé le contrat de bail alors qu’il s’agirait du modèle que la SOCIETE1.) utiliserait. Les GROUPE2.) maintiennent leurs contestations quant à l’existence de moisissures. Ils expliquent qu’ils ne se rendaient jamais au grenier et que l’eau suintait par le Velux et malgré la dénonciation aux bailleurs, ceux-ci n’auraient rien entrepris pour remédier aux problèmes. Appréciation Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande. 4 La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi. 1. Les dégâts locatifs Suivant l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil il n’incombe partant pas de prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 114, Pas. 31, p. 343 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 5 février 1987, n° 35.323 du rôle). Le preneur n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Par conséquent, seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale peut être mise à charge du preneur. Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157). L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 3 juillet 1997, n° 58795 ; Tribunal d’arrondissement