Le jugement n° 658/25 du tribunal de paix de Diekirch du 7 mai 2025 illustre la méthode que les juges du fond doivent suivre lorsqu'un bailleur réclame, après restitution des lieux, des dommages-intérêts pour dégradations en se prévalant de l'état des lieux de sortie. Le tribunal rappelle que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée, qui fait présumer une délivrance en bon état, et l'état des lieux de sortie fonde la présomption de responsabilité du preneur, laquelle ne peut être renversée que par la preuve d'une cause étrangère. Mais la décision souligne surtout que la responsabilité, une fois établie, ne donne pas droit à l'indemnisation de la valeur à neuf du bien endommagé : le bailleur doit être replacé dans la situation qui était la sienne, et non dans une situation plus favorable. L'évaluation se fait donc par voie d'équité lorsque les pièces justificatives font défaut ou sont insuffisantes. Le jugement retient en outre une appréciation rigoureuse de la charge de la preuve pour les créances accessoires et pour la demande reconventionnelle des locataires, faute de justificatifs de paiement et d'identification précise des factures. Il rejette ainsi les prétentions dépourvues d'éléments probants tout en accueillant partiellement la demande principale, après imputation des paiements partiels sur la dette de loyer la plus ancienne. ## I. Faits et procédure Par deux requêtes déposées au greffe de la Justice de paix de Diekirch les 2 et 24 mai 2018, le bailleur PERSONNE1.) a fait convoquer successivement les preneurs PERSONNE2.) et PERSONNE3.) afin d'obtenir la condamnation de ceux-ci au paiement de la somme de 15.882,56 €, correspondant à des dommages-intérêts pour dégâts locatifs (14.382,56 € après déduction de la garantie locative) et au loyer du mois d'août 2017 (1.500 €). Le bail, conclu le 15 septembre 2016 pour un loyer mensuel de 1.500 €, hors avances sur charges de 250 €, prévoyait une durée d'un an avec tacite reconduction annuelle. Les preneurs avaient versé une caution de 3.000 €. Ils ont quitté les lieux en juin 2017, date de l'état des lieux de sortie. Le contrat stipulait que « l'ensemble des éléments du bien mis en location est en parfait état de fonctionnement ». Un état des lieux d'entrée, signé le 14 septembre 2016, ne mentionnait aucun dégât. Les preneurs ont formé une demande reconventionnelle en paiement de 1.332,19 € au titre de plusieurs factures. L'affaire, initialement introduite en 2018, a connu de nombreuses remises et refixations ; après une rupture du délibéré et une fixation des affaires pour plaidoiries sollicitée en octobre 2024, les débats ont été clos à l'audience du 12 mars 2025, avant le prononcé du 7 mai 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier point : le loyer du mois d'août 2017.** Le tribunal relève que la résiliation du bail n'est pas établie, de sorte que le bail a dû courir jusqu'au 15 septembre 2017 ; le loyer réclamé est donc dû, ce que les preneurs ne contestent pas. Ils invoquent toutefois des paiements de 2 x 600 €, réalisés en août et en octobre 2017. Le bailleur n'ayant pas, après rupture du délibéré, précisé sur quelle autre dette il avait imputé ces versements, le tribunal les impute sur le loyer litigieux, en application de la règle selon laquelle le paiement effectué sans indication d'imputation est affecté à la dette la plus ancienne. La demande est donc fondée à hauteur de 300 € seulement. **Deuxième point : les dégâts locatifs.** Le tribunal écarte la présomption de bon état tirée de l'état d'entrée, sans mention de dégât, et retient la responsabilité des preneurs pour les désordres relevés à la sortie, faute de preuve d'une cause étrangère. Il opère ensuite un tri poste par poste : - *Étang et pompe* : responsabilité retenue, mais indemnisation limitée, ex aequo et bono, à 1.500 €, le bailleur ne pouvant obtenir la valeur à neuf du matériel. - *Nettoyage* : 193,58 € alloués, conformément au devis et à la mention de l'état des lieux relative aux appareils de cuisine et à la cheminée. - *Peinture* : le devis de 6.170,18 € pour la remise en peinture de l'intégralité du logement est rejeté, l'état de sortie ne signalant qu'un trou au plafond et la durée d'occupation (moins d'un an) n'appelant pas une réfection complète ; 250 € sont alloués ex aequo et bono. - *Toiture* : 3.252,48 € réclamés, mais indemnisation lim