Le jugement n° 659/25 rendu le 7 mai 2025 par la Justice de paix de Diekirch (siégeant en matière de bail à loyer) rappelle que la résiliation judiciaire d'un bail d'habitation pour inexécution des obligations du locataire suppose la démonstration, par le bailleur, de manquements suffisamment graves et établis. En l'espèce, les bailleurs sollicitaient la résiliation du contrat et le déguerpissement de leurs locataires sur trois fondements : l'inachèvement de travaux d'aménagement convenus oralement, le refus d'accès à certaines pièces du logement lors d'une visite d'expertise, et l'exercice prétendu d'une activité commerciale dans les lieux. Le tribunal rejette l'ensemble de ces griefs, faute de preuve suffisante ou faute de gravité caractérisée, et déboute les bailleurs de leur demande en indemnité de procédure. Il rejette également la demande reconventionnelle des locataires au titre de l'indemnité de procédure, faute pour eux d'établir l'iniquité justifiant l'allocation d'une telle somme. La décision illustre, dans le contentieux locatif, l'exigence de preuve pesant sur le demandeur à la résiliation, ainsi que l'appréciation concrète et restrictive de la faute justifiant la rupture judiciaire du bail. ## I. Faits et procédure Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Diekirch le 8 mai 2024, des bailleurs, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ont fait citer leurs locataires, PERSONNE3.) et PERSONNE4.), afin de voir prononcer la résiliation du bail les liant et ordonner le déguerpissement des occupants. Ils réclamaient en outre une indemnité de procédure de 1.500 €. Le bail, conclu à effet du 1er juillet 2011 pour un loyer mensuel de 850 €, portait sur une maison d'habitation sise à Diekirch-région. Il était constant que PERSONNE4.) n'occupait plus les lieux, sans que le contrat ait été modifié en conséquence. La cause, appelée à l'audience du 21 juin 2024, fut successivement renvoyée à plusieurs audiences de vacation et refixations avant d'être plaidée le 23 avril 2025. PERSONNE4.), non comparant ni représenté, fut jugé contradictoirement à son égard en application de l'article 76 du Nouveau Code de procédure civile. Le jugement fut prononcé le 7 mai 2025. Les griefs des bailleurs étaient au nombre de trois : (i) la non-réalisation complète de travaux d'aménagement de deux pièces du grenier, convenus oralement ; (ii) le refus de laisser visiter l'intégralité du logement, illustré par l'impossibilité pour l'expert mandaté en 2021 de photographier l'espace aménagé au niveau +1 ; (iii) l'exercice, dans les lieux, d'une activité commerciale de « Dagesmamm ». PERSONNE3.) contestait l'ensemble de ces griefs. Elle exposait que les travaux avaient été exécutés pour l'une des deux pièces et que l'achèvement de la seconde était empêché par l'absence d'autorisation communale pour l'installation d'une fenêtre de toit, dont la sollicitation incombait selon elle aux bailleurs. Elle admettait ne pas avoir autorisé l'expert à visiter la chambre de son fils en son absence, et soutenait que l'accueil d'un enfant placé dans sa famille depuis six ans ne constituait pas une activité commerciale. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Question posée.** Le juge de paix devait déterminer si les manquements allégués par les bailleurs (inexécution partielle de travaux convenus, restriction d'accès à une partie du logement, affectation prétendument commerciale de la chose louée) présentaient le caractère de fautes suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail et le déguerpissement des locataires, et si la partie défenderesse pouvait obtenir l'allocation d'une indemnité de procédure. **Sur le premier grief (travaux).** Le tribunal relève que les bailleurs demeurent en défaut d'établir que les locataires auraient méconnu leur engagement relatif à l'aménagement des deux pièces. Aucun élément probant n'est produit à cet égard, si ce n'est l'admission, par la locataire, de l'arrangement intervenu. Surtout, l'impossibilité d'achever la seconde pièce tient à l'absence de fenêtre de toit, laquelle suppose une autorisation qui, selon le tribunal, ne saurait être sollicitée par le locataire auprès de l'autorité communale, s'agissant d'une modification de l'immeuble loué. Le grief est écarté. **Sur le deuxième grief (accès au logement).** Le tribunal constate que le seul élément versé est le rapport d'expertise de 2021, dont il ressort que l'expert n'a pas été autorisé à photographier