Synthèse doctrinale. Par une ordonnance de référé du 15 mai 2025, le juge des référés du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg rejette, pour irrecevabilité, la demande de mainlevée d'une inscription hypothécaire formée sur le fondement des articles 932 et 933 du Nouveau Code de procédure civile. Le juge retient que l'inscription a été régulièrement prise en exécution d'une ordonnance de référé du 10 septembre 2021, qui n'a pas l'autorité de chose jugée au principal et continue de produire ses effets tant qu'aucune décision au fond n'est intervenue. Il en déduit l'absence de voie de fait, l'existence de contestations sérieuses et l'absence d'urgence, un préjudice tiré d'une éventuelle désaffection d'acquéreurs n'étant pas, selon lui, constitutif d'un cas d'urgence. La décision rappelle en outre que l'exécution forcée peut être poursuivie jusqu'à son terme en vertu d'une ordonnance de référé, à l'exception de la saisie immobilière, et refuse l'indemnité de procédure de l'article 240. Elle présente un intérêt pratique réel en ce qu'elle éclaire la portée provisoire du référé et la faculté, pour le créancier, de sûreté judiciaire fondée sur une décision provisoire. ## I. Faits et procédure Par contrat du 10 mai 2019, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a vendu à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après « les parties GROUPE1.) ») un terrain ainsi qu'une maison jumelée à construire, selon le régime de la vente en l'état futur d'achèvement. Une facture de solde de 28.728,29 euros, émise le 19 novembre 2020, est demeurée impayée. Parallèlement, une ordonnance de référé du 10 septembre 2021 a condamné la société venderesse à exécuter certains travaux et à remettre des documents relatifs à la construction, sous astreinte non plafonnée. Les acquéreurs ont fait inscrire, le 11 août 2023, une hypothèque judiciaire sur un bien appartenant à la société, à concurrence de 1.056.343,35 euros. La société SOCIETE1.) S.àr.l. a assigné en référé, par exploit du 3 décembre 2024, aux fins d'obtenir la mainlevée de cette inscription sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard. Elle invoquait une voie de fait, dès lors que l'hypothèque aurait été fondée sur une décision purement provisoire, ainsi qu'une urgence tenant à l'obstacle que l'inscription opposerait à la vente du bien. Elle fondait sa demande sur les articles 933, alinéa 1er, et subsidiairement 932, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile. Les défendeurs concluaient à l'irrecevabilité, subsidiairement au mal-fondé, et réclamaient une indemnité de procédure de 2.500 euros sur le fondement de l'article 240. L'affaire a été plaidée à l'audience du 24 avril 2025 et mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : l'inscription hypothécaire fondée sur une ordonnance de référé constitue-t-elle une voie de fait ou un trouble manifestement illicite ?** Le juge rappelle que le trouble manifestement illicite, au sens de l'article 933, alinéa 1er, est toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique constituant une violation effective d'une règle de droit, et que la voie de fait est un acte illégal portant préjudice à autrui. Il souligne que, bien que ce texte n'exige pas expressément l'absence de contestation sérieuse, le juge doit examiner les moyens de défense, dès lors qu'il est par essence le juge de l'évident et de l'incontestable. Le raisonnement repose sur deux appuis textuels et jurisprudentiels. D'une part, le dernier alinéa de l'article 938 du Nouveau Code de procédure civile autorise la poursuite de l'exécution forcée jusqu'à son terme en vertu d'une ordonnance de référé, à l'exception de la saisie immobilière. D'autre part, l'ordonnance de référé « n'a pas, au principal, l'autorité de chose jugée ». Or, il est constant qu'aucune décision au fond n'est intervenue ; l'ordonnance de 2021 continue donc de produire ses effets, et l'inscription, qui en est l'exécution, repose sur un titre encore valide. Le juge en conclut qu'« aucune voie de fait n'est établie ». **Second problème : la demande peut-elle être accueillie sur le fondement de l'article 932, alinéa 1er, c'est-à-dire en cas d'urgence et d'absence de contestation sérieuse ?** Le juge rappelle que l'urgence suppose que le moindre retard cause un préjudice certain et irréparable. Il relève que les contestations opposées par