## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-05-16, n° 1638 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1638/25 Dossier no. L-BAIL-598/21 AUDIENCE PUBLIQUE DU VENDREDI, 16 MAI 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à D-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par la société à responsabilité limitée MOLITOR AVOCATS SARL, avocats à la Cour, inscrite au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2763 Luxembourg, 8, rue Saint-Zithe, immatriculée au RCSL sous le numéro B211810, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Déborah SUTTER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, les deux demeurant à la même adresse, ET PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant par Maître Guillaume RAUCHS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 23 septembre 2021 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 7 octobre 2021 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut retenue à l’audience publique du jeudi, 22 décembre 2022, lors de laquelle le mandataire du requérant fut entendu en ses moyens et conclusions. Le tribunal prit l’affaire en délibéré, prononça la rupture du délibéré en date du 19 janvier 2023 à la demande du défendeur et refixa l’affaire à l’audience publique du 16 février 2023 pour continuation des débats. Après avoir été mise au rôle général et après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 27 février 2025 lors de laquelle Maître Déborah SUTTER, en remplacement de Maître Michel MOLITOR, se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Guillaume RAUCHS comparut pour la partie défenderesse. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été remis LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants Suivant contrat de bail conclu au mois de novembre 2017, ayant pris effet au 15 décembre 2017, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) une maison sise à LADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 6.000 euros et contre souscription d’une garantie locative de 18.000 euros. Le prédit bail a été résilié par PERSONNE1.). B. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée en date du 23 septembre 2021, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 18.000 euros à titre de restitution de la garantie locative, avec les intérêts légaux à partir de l’échéance de la garantie locative, sinon à compter de la mise en demeure du 29 janvier 2020, sinon à compter du jour de la requête, jusqu’à solde ; - voir condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 51.543,33 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison du trouble de jouissance, avec les intérêts légaux à partir du 15 décembre 2017, date de l’occupation de la maison louée, sinon du 15 décembre 2019, jour de la résiliation du bail, sinon du jour de la requête, jusqu’à solde ; - voir condamner la partie défenderesse à lui payer le montant de 2.500 euros au titre d’une indemnité de procédure ; - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; - voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 598/21. PERSONNE2.) réclame à titre reconventionnel la somme de 17.760,99 euros, se décomposant de la facture NUMERO1.) de 2.300,88 euros, de la facture NUMERO0.) de 5.413,73 euros, de la facture NUMERO2.) de 6.027,23 euros et de la facture NUMERO3.) 2 de 4.019,15 euros, dont à déduire la garantie partiellement encaissée de 7.714,61 euros. Il sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de relocation/d’indisponibilité d’un montant total de 39.000 euros pour la période du 15 décembre 2019 au 30 juin 2020 (6,5 mois x 6.000 euros) en raison des travaux de remise en état rendus nécessaires à cause des désordres imputables au locataire. Il revendique finalement une indemnité de procédure de 2.500 euros. C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la partie requérante fait valoir que nonobstant mise en demeure, PERSONNE2.) refuse sans motif valable à lui restituer le montant de 18.000 euros au titre de la garantie locative. S’agissant de son trouble de jouissance, elle fait valoir qu’elle a constaté l’existence de nombreux vices, défauts et déficiences de la maison louée peu après son installation qui auraient empêché son usage normal et complet et ce dont elle aurait informé le bailleur. Ainsi, au cours de la période du 15 décembre 2017 au 11 octobre 2018, le jardin et la terrasse auraient été inutilisables. La cave aurait présenté un problème d’humidité rendant nécessaire la réalisation de travaux de redressement, de sorte qu’elle n’aurait pas pu être utilisée jusqu’au mois de juillet 2018. Les travaux de mise en conformité de la cave auraient également bloqué l’accès au garage. Par ailleurs, l’inclinaison trop raide de la rampe d’accès au garage aurait rendu impossible la descente de tout type de véhicule sans endommager la carrosserie. La partie requérante n’aurait jamais pu utiliser le garage et se serait vu contrainte de laisser son véhicule à l’extérieur. Ce défaut de construction aurait été indécelable lors de l’état des lieux d’entrée. La baignoire située au 1er étage aurait été inutilisable durant la période du 15 décembre 2017 au 9 mars 2019 en raison d’un défaut de la canalisation empêchant l’eau de s’écouler. Des travaux d’assainissement de grande envergure qui auraient été entrepris et auraient rendu la salle de bains inutilisable n’auraient finalement pas permis de remédier audit problème. Les toilettes situées au premier étage auraient également été inutilisables du 1er décembre 2017 au 2 février 2018 en raison d’un problème lié à la canalisation. La boîte aux lettres n’aurait été posée que le 7 mars 2018, de sorte qu’entre le 1er décembre 2017 et le 7 mars 2018, le facteur aurait dû déposer le courrier à l’extérieur sur le sol. Nonobstant dénonciations, le bailleur n’aurait pas remédié à ces problèmes, raison pour laquelle la partie requérante aurait mis un terme au contrat de bail par courrier recommandé du 18 juillet 2019 avec effet au 15 décembre 2019. La clause contractuelle stipulant que durant le bail, le locataire devra souffrir de toutes les réparations de quelque nature qu’elles soient, sans pouvoir réclamer une indemnité ou une diminution du loyer est nulle et non avenue. Elle contredirait les dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil. La partie requérante n’aurait jamais eu la jouissance normale et complète du bien donné en location, alors que des éléments importants de la maison louée auraient été inutilisables. La partie requérante réclame une indemnité d’un montant total de 51.543,33 euros, se décomposant comme suit : - 15.000 euros (réduction de 25 % du loyer, soit 1.500 euros par mois) pour l’impossibilité d’utilisation de la terrasse et du jardin pendant la période du 15 décembre 2017 au 11 octobre 2018 ; - 10.400 euros (réduction de 10 % du loyer, soit 600 euros par mois) pour le nonfonctionnement de la tondeuse à gazon entraînant une utilisation limitée du jardin et le pour défaut d’installation de la pergola pendant la période du 13 juillet 2018 au 15 décembre 2019 ; - 8.120 euros (réduction de 20 % du loyer, soit 1.200 euros par mois) à cause des problèmes d’humidité affectant la cave pour la période du 15 décembre 2017 au 6 juillet 2018 ; 3 - 9.733,33 euros (réduction de 6,7 % du loyer, soit 400 euros par mois) pour l’impossibilité d’utiliser le garage en raison de la réalisation de travaux d’assainissement de la cave et de la rampe avec une inclinaison trop raide durant la période du 15 décembre 2017 au 15 décembre 2019 ; - 6.735 euros (réduction de 7,5 % du loyer, soit 450 euros par mois) pour l’impossibilité d’utiliser la baignoire et les toilettes au premier étage pendant la période du 15 décembre 2017 au 9 mars 2019 ; - 735 euros (réduction de 7,5 % soit 450 euros par mois) pour l’impossibilité d’utiliser la baignoire et les toilettes durant la période du 15 décembre 2017 au 2 février 2018 ; - 820 euros (réduction de 5 %, soit 300 euros par mois) pour l’absence d’une boîte aux lettres pendant la période du 15 décembre 2017 au 7 mars 2018. S’agissant de la demande reconventionnelle, PERSONNE1.) donne à considérer que le bailleur n’apporte aucunement la preuve des prétendus dégâts provoqués par le locataire à la fin du bail. Il ressortirait de l’état des lieux de sortie effectué en date du 15 décembre 2019 que les lieux loués ont été restitués en bon état. PERSONNE2.) s’oppose à la demande en faisant valoir que la maison de maître donnée en location a été intégralement rénovée tel que cela résulterait de l’état des lieux d’entrée. Le jardin n’aurait été aménagé qu’au mois d’avril 2022, circonstance que le locataire aurait acceptée. Le contrat de bail prévoirait explicitement qu’il restait encore des travaux à faire et que le locataire devrait subir cette circonstance sans pouvoir réclamer un quelconque dédommagement. En outre, le contrat de bail prévoirait clairement que le locataire doit repeindre les lieux loués. Le locataire aurait à la fin du bail laissé les lieux loués dans un état désastreux. Aucun état des lieux de sortie n’aurait été établi de manière contradictoire par les parties. La version versée en cause ne serait pas signée. PERSONNE2.) conteste toute inaction de sa part tel que cela résulterait des pièces versées. Suite au départ de PERSONNE1.), PERSONNE2.) aurait été contraint de repeindre tous les murs, de refaire le parquet et les plaques de cuisine à ses frais. S’il n’avait pas remis les lieux loués en état à ses frais, il n’aurait pas pu les relouer à partir de juin 2020. Concernant l’assainissement de la cave, le bailleur aurait dépensé 10.000 euros. La facture y afférente daterait de 2018 et le problème aurait été rapidement résolu. La pente du garage serait normale. Dès qu’il y avait un problème avec la baignoire, cela aurait été immédiatement résolu. Par ailleurs, ce problème aurait été imputable au locataire. S’agissant de la boîte aux lettres, le locataire aurait été au courant de l’absence d’une boîte aux lettres à la conclusion du contrat de bail et ne saurait dès lors pas réclamer une indemnisation à ce titre. PERSONNE2.) conteste l’attestation testimoniale versée en cause qui serait de complaisance. S’agissant des désordres allégués, il renvoie au rapport produit aux débats. Concernant la plaque de cuisson, il se réfère à l’état des lieux de sortie. La partie requérante fait répliquer que PERSONNE2.) n’établit aucunement l’existence des désordres allégués qui ne dépasseraient d’ailleurs pas l’usure normale. Elle conteste le rapport unilatéral établi le 23 janvier 2020, soit un mois après sa sortie des lieux loués, ainsi que les autres photos non datées versés en cause. La personne qui a pris les photos annexées audit rapport ne serait pas identifiable. La partie bailleresse réclamerait une remise à neuf des lieux loués. Le locataire n’accepterait pas les désagréments créés par les travaux locatifs de grande envergure. 4 D. L’appréciation du Tribunal 1) Les demande des parties a) La recevabilité Les demandes de PERSONNE1.) et les demandes reconventionnelles de PERSONNE2.) ayant été introduites dans les délai et forme de la loi sont à dire recevables en la forme. b)