## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-05-20, n° 1697 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n°1997/25 du 20/05/2025 L-BAIL-595/24 Audience publique du vingt mai deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e 1) PERSONNE1.), et son épouse 2) PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.), parties demanderesses, par défenderesses sur reconvention, sub 1) et sub 2) comparant par Maître Saliha DEKHAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et PERSONNE3.), demeurant à ADRESSE2.), partie défenderesse, partie demanderesse par reconvention, comparant par Maître Jean FALTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 14 août 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 30 septembre 2024 à 15.00 heures, salle JP 0.15. Après trois remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi 14 mars 2025 à 9 heures salle JP 0.02, lors de laquelle Maître Saliha DEKHAR, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.), et Maître Jean FALTZ, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE3.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Suivant contrat de bail conclu le 24 janvier 2019 avec effet au 1er février 2019, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et à son épouse PERSONNE2.) (ci-après les époux GROUPE1.)), pour une durée de trois ans renouvelables tacitement d’année en année, un immeuble sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.600 euros et d’une avance sur charges de 150 euros, payables ensemble et d’avance le premier de chaque mois. Les parties ont mis fin au contrat de bail et un état des lieux de sortie a été établi le 30 novembre 2022. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg le 14 août 2024, les époux GROUPE1.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de la somme de 3.200 euros au titre de la restitution de la garantie locative, outre les intérêts ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 160 euros par mois depuis le 1er décembre 2022, sinon depuis le 24 mai 2023, sinon encore depuis le 1er août 2024. Ils sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.925 euros et la condamnation de PERSONNE3.) au paiement des frais et dépens de l’instance. Les moyens et prétentions des parties A l’appui de leur demande, les époux GROUPE1.) font valoir que PERSONNE3.) retiendrait de manière abusive la garantie locative motif pris que l’état des lieux de sortie ne relèverait aucune différence avec l’état des lieux d’entrée en dehors de l’usure normal des lieux loués et des traces de saleté qui auraient été nettoyées. Cet état aurait d’ailleurs été confirmé par PERSONNE3.) en date du 1er décembre 2022. Ils soutiennent qu’étant donné qu’au jour de la libération des lieux il ne subsistait aucun dégât locatif ni impayé à leur charge, ils seraient en droit de récupérer l’intégralité de la garantie locative payée en début de bail. Ils réclament encore le remboursement de la somme de 162,91 euros au titre d’un trop perçus pour les charges de l’année 2022, ainsi qu’une indemnité équivalente à 10% du loyer mensuel. 2 PERSONNE3.) conteste la demande et fait valoir que la retenue de la garantie locative serait justifiée. Elle expose qu’il existerait un arriéré de charges pour la consommation d’eau durant les années 2019 à 2022 à concurrence d’un montant de 1.785,23 euros. A ce titre, elle conteste tout accord relatif à une gratuité des charges. Toutefois, elle ne s’oppose toutefois pas au remboursement du trop perçu de 162,91 euros au titre des charges payées pour l’année 2022. Ensuite, PERSONNE3.) fait valoir que le bac de douche aurait été endommagé par les locataires, dommage qui aurait nécessité son remplacement. Les frais de remise en état s’élèveraient à un montant de 1.453,92 euros. Elle fait valoir qu’au vu des charges en souffrance et des dégâts locatifs, ce serait à bon droit qu’elle aurait retenu le montant de la garantie locative. En tout état de cause le montant de 3.200 euros retenu par elle ne suffirait pas à couvrir l’ensemble des sommes redues par les époux GROUPE1.), de sorte qu’elle demande, à titre reconventionnel, la condamnation des époux GROUPE1.) au paiement de somme de 39,15 euros. PERSONNE3.) conteste encore l’indemnité de retard réclamée au motif que la loi du 23 juillet 2024 prévoyant le paiement de cette indemnité ne serait pas applicable au présent litige. Les époux GROUPE1.) contestent être redevables d’un quelconque montant au titre de la consommation d’eau durant la période de location. Ils font valoir que ce ne serait qu’à partir du 18 décembre 2022, soit après la fin du bail que PERSONNE3.) aurait réclamé pour la première fois le paiement des frais liés à la consommation d’eau remontant à l’année 2019. Ils exposent qu’il aurait été convenu entre parties que la consommation d’eau ne ferait pas partie des charges locatives en raison des équipement modestes de l’appartement. Cela résulterait clairement de l’article 5 du contrat de bail. Par ailleurs, il existerait entre parties un contrat d’adhésion qui devrait s’interpréter en faveur de la partie la plus faible c’est-à-dire en l’espèce les locataires. Ils font encore plaider qu’il n’existerait aucun compteur séparé dans l’immeuble loué, ni de clé de répartition des charges ou de règlement de copropriété. De même, aucun mode de calcul pour ces frais n’aurait été déterminé. Les époux GROUPE1.) soutiennent encore que ce serait à tort que PERSONNE3.) mettrait à leur charge les frais de remplacement de la douche. Ils font valoir que l’attestation testimoniale versée en cause serait opportuniste alors que son auteur serait le gestionnaire des biens de PERSONNE3.). Ils demandent à voir écarter cette attestation des débats. Enfin, la facture pro forma versée en cause n’attesterait pas d’un préjudice faute de preuve de paiement. Appréciation Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la demande. 3 La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi. Le tribunal est saisi d’une demande émanant des époux GROUPE1.) tendant à obtenir, entre autres, la restitution de la garantie locative payée par eux ne début de bail. La garantie locative n’est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution de ses obligations et de la réparation d’éventuels dégâts locatifs. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être. La garantie locative est en effet une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65). Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie locative, il y a lieu d’analyser les demandes reconventionnelles formulée par PERSONNE3.) pour s’opposer à la demande. 1. La demande reconventionnelle a) Les charges locatives A titre préliminaire, le tribunal se doit de constater que les parties requérantes sollicitent dans le dispositif de leur requête uniquement à voir condamner PERSONNE3.) au paiement de la garantie locative augmenter d’un solde de 10% du loyer mensuel par mois de retard. Or, dans la motivation de la requête les requérants sollicitent en outre le paiement du surplus de charges payées en 2022. En termes procéduraux la détermination de l’objet de la demande est imposée au demandeur à travers l’exigence rédactionnelle d’indiquer dans l’acte introductif cet objectif. Cette indication figure traditionnellement et en général au dispositif de l’acte introductif d’instance où le demandeur énonce en termes clairs et concis le but recherché par l’action (Thierry HOSCHEIT : Le droit judiciaire au Grand-Duché de Luxembourg, n° 28, édition 2012, Editions Paul Bauler). Récemment les juridictions ont cependant procédé à un élargissement des éléments à prendre en considération pour déterminer l’objet du litige en retenant que pour déterminer l’étendue de la saisine du juge, il ne faut pas s’attacher au seul dispositif mais au contenu substantiel des conclusions, sans égard à la place où la prétention a été formulée, respectivement que le juge est tenu de répondre non seulement aux moyens figurant au dispositif des conclusions des parties mais également à ceux présentés dans les motifs qui en sont le soutien nécessaire (ibidem). 4 Le tribunal est dès lors valablement saisi d’une demande en paiement du surplus de charges payées en 2022. PERSONNE3.) sollicite la condamnation des époux GROUPE1.) au paiement d’un montant de 1.780,23 euros au titre de la consommation d’eau pour les années 2019 à 2022. Les époux GROUPE1.) s’opposent à la demande au motif que les charges payées suivant contrat de bail constituent un forfait, non soumis à décompte. Ils sollicitent à leur tour le remboursement de la somme de 162,91 euros. PERSONNE3.) ne contestant cette demande, il y a lieu de la déclarer fondée et de condamner PERSONNE3.) au paiement de la somme de 162,91 euros. En ce qui concerne les frais pour la consommation d’eau durant la période allant du mois de février 2019 au mois de novembre 2022, le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 5 point 4° de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, les acomptes sur charges peuvent être fixés forfaitairement par les parties si ce forfait correspond à la consommation et aux charges normales du locataire. La fixation forfaitaire de l’avance sur charges telle que stipulée dans le bail signé entre les parties au litige, qui tombe sous le couvert de la susdite loi, est partant à considérer comme étant valablement intervenue. Le propre d’une fixation forfaitaire des avances sur charges est d’en définir le montant au moment de la conclusion du contrat, indépendamment des frais réels à exposer par le bailleur pour la consommation d’énergie, l’entretien courant du logement et des parties communes, les menues réparations ou les taxes liées à l’usage du logement. Avec la fixation forfaitaire des charges, il n’y aura plus de décompte, car le paiement forfaitaire a un effet libératoire et définitif, que les frais réels soient supérieurs ou inférieurs au forfait convenu entre les parties (Lex THIELEN, le contrat de bail, Bail résidentiel et bail professionnel, n° 316). En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article 5 ce qui suit : « Le locataire est tenu de payer les frais exposés pour sa consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties communes, pour les menues réparations, pour les frais de gérance technique ainsi que les taxes liées à l’usage du logement. Les avances sur charges locatives sont fixées à 150.-€ par mois. a) Cette avance est forfaitaire et pourra être adaptée au cours du bail par le bailleur, même sans l’accord du preneur, si la consommation d’énergie ou les autres frais inclus dans les charges locatives augmentent. b) En cours de contrat, les parti