Le jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 20 mai 2025 (TAL-2024-07352) offre une illustration utile de trois questions récurrentes en matière de bail commercial ou mixte impliquant une société en faillite : l'opposabilité du bail à une société signataire mais peu ou pas occupante, la solidarité entre colocataires lorsque le contrat la prévoit de manière ambiguë, et le régime des créances locatives nées avant et après le jugement déclaratif de faillite. Le tribunal retient que l'absence d'occupation effective ne prive pas la société de sa qualité de preneur dès lors que les stipulations contractuelles la désignent comme telle, et confirme ainsi l'opposabilité du contrat à la masse. Il écarte la solidarité nonobstant la mention « solidairement » figurant dans le bail, les parties s'accordant sur une division de la dette. Il distingue enfin les arriérés antérieurs au jugement déclaratif, renvoyés au passif de la faillite, de ceux postérieurs, mis à la charge de la masse, et prononce la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires avec déguerpissement. La décision réforme partiellement le jugement de première instance sur le montant de la condamnation et sur l'indemnité de procédure, tout en le confirmant pour le surplus. ## I. Faits et procédure Un contrat de bail portant sur un appartement sis à Luxembourg a été conclu le 12 septembre 2018 entre les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.), bailleurs, d'une part, et, d'autre part, la société anonyme SOCIETE1.) SA, représentée par son gérant PERSONNE3.), en qualité de preneur, ainsi que PERSONNE3.) lui-même en qualité de locataire. Le contrat porte la mention de la « solidarité » des locataires dans son objet, et la signature de PERSONNE3.) tant en nom personnel qu'en qualité de gérant. Des arriérés de loyers et de charges s'étant accumulés, les bailleurs ont saisi le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, le 28 septembre 2023. La société SOCIETE1.) a été déclarée en faillite par jugement du 22 avril 2024, Maître Carmen RIMONDINI étant désignée curatrice. Par jugement du 11 juillet 2024, le tribunal de paix a notamment condamné PERSONNE3.) au paiement de 12.103,12 euros, condamné la curatrice au paiement de 1.675 euros pour la période postérieure à la faillite, prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires et ordonné le déguerpissement. La curatrice a interjeté appel le 2 août 2024. Elle soutenait, à titre principal, la nullité du bail à l'égard de la société, faute de cause ou d'objet certain, la société n'ayant occupé les lieux que brièvement, et, à titre subsidiaire, l'absence de qualité de locataire de celle-ci. Les bailleurs ont réduit leur demande à l'encontre de PERSONNE3.) de 4.050 euros, correspondant à la garantie locative, et sollicité sa condamnation à 8.053,12 euros. PERSONNE3.) s'en est rapporté à justice quant à la qualité de la société. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : l'opposabilité du bail à la société.** Le tribunal écarte l'argument tiré de la faible durée d'occupation des lieux par la société. Il relève que « l'argument en vertu duquel SOCIETE1.) n'aurait pas du tout occupé les lieux loués, sinon uniquement pour une période très courte ne porte aucunement conséquence en droit, aussi longtemps qu'il résulte des stipulations contractuelles que SOCIETE1.) s'est engagée en qualité de locataire ». Le raisonnement repose sur l'effet obligatoire du contrat, lequel s'apprécie au regard de l'engagement souscrit et non de l'usage effectivement fait des lieux. La nullité pour fausse cause ou défaut d'objet n'est pas retenue, l'objet du contrat, un bail d'habitation, étant certain. Le tribunal confirme ainsi que le bail est pleinement opposable à la société et à PERSONNE3.). **Deuxième question : la solidarité entre colocataires.** Le contrat mentionnait la solidarité dans son objet. Le tribunal relève toutefois que les parties s'accordent sur l'absence de solidarité, les bailleurs ayant expressément sollicité la division de la dette en appel et aucune partie n'ayant contesté cette position. Il en tire que chaque locataire est tenu pour sa part. Cette solution est pragmatique : la solidarité ne se présume pas (article 1202 du Code civil) et ne résulte que d'une stipulation claire, dont la portée est ici neutralisée par l'accord procédural des parties. **Troisième question : le régime des créances.** Le tribunal rappelle l'article 451 du Code de commerce,