Synthèse doctrinale. Par ce jugement du 21 mai 2025, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, huitième chambre, rappelle que la garantie d'achèvement due par un établissement de crédit au profit de l'acquéreur d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement constitue une sûreté dont la mise en œuvre est subordonnée au respect scrupuleux du mécanisme contractuel de constatation du défaut d'achèvement. Le juge fait prévaloir la lettre de la convention, en particulier la procédure contradictoire ou judiciaire de constat prévue à l'article 2 de la garantie, sur l'appréciation substantielle de l'achèvement au sens de l'article 1601-6 du Code civil. Il retient en outre que la signature d'un procès-verbal de réception comportant une déclaration d'achèvement et la déchargeant du garant, conjuguée à l'occupation des lieux, emporte acquiescement à l'achèvement. Les demandes des acquéreurs sont rejetées, de même que la demande reconventionnelle en remboursement d'honoraires d'avocat, faute de faute établie. La décision illustre la force obligatoire des clauses de garantie et l'articulation délicate entre preuve, réception et achèvement. ## I. Faits et procédure Les consorts PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont acquis, par acte du 17 septembre 2020, un immeuble en l'état futur d'achèvement auprès de la société SOCIETE5.) S.à r.l. Une garantie d'achèvement, délivrée le 10 septembre 2020 par la société anonyme SOCIETE1.) S.A., a été consentie en vue de sécuriser l'opération. Les travaux ont fait l'objet d'un retard allégué de plus de neuf mois, puis d'une réception par procès-verbal du 23 décembre 2022, assortie de réserves et d'une liste annexée de défauts de conformité et d'inachèvements, notamment l'absence de garde-corps, de carport et de volets. Le promoteur a été déclaré en faillite sur aveu par jugement du 1er septembre 2023. Mis en demeure, le garant a refusé de prendre en charge les travaux, au motif que le procès-verbal de réception valait achèvement et que la procédure de constat contractuelle n'avait pas été respectée. Les acquéreurs ont assigné le garant par exploit du 20 mars 2024, sollicitant la mise en œuvre de la garantie à hauteur de 90.000 euros, des dommages-intérêts pour perte de jouissance, frais de travaux d'urgence, préjudice moral et honoraires d'avocat. Le garant a opposé l'irrecevabilité ou le mal-fondé de la demande et formé une demande reconventionnelle. L'instruction a été clôturée le 10 février 2025 et l'affaire a été prise en délibéré à l'audience du 19 mars 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était de savoir si la garantie d'achèvement pouvait être mise en œuvre alors que les acquéreurs soutenaient que l'immeuble n'était pas achevé, et que le garant opposait l'absence de constat conforme aux stipulations contractuelles ainsi que la déclaration d'achèvement figurant au procès-verbal. Le tribunal rappelle d'abord, sur le fondement des articles 58 du Nouveau Code de procédure civile et 1315 du Code civil, que la charge de la preuve incombe au demandeur, et que le défendeur qui excipe d'une exception doit en établir les faits. Il relève ensuite que l'article 2 de la garantie subordonne son invocation à la constatation du défaut d'achèvement, soit par toutes les parties (vendeur, acquéreur, garant), soit par une personne qualifiée désignée selon les modalités contractuelles ou judiciaires. Le juge en déduit que, indépendamment de la question de savoir si les travaux étaient ou non achevés, la procédure de constat n'ayant pas été suivie, les demandes des acquéreurs ne pouvaient prospérer. Il écarte l'argument selon lequel aucun délai ne serait prévu pour le constat, en relevant que le texte impose un constat en présence du garant ou par une personne qualifiée, ce qui n'a pas été réalisé. À titre surabondant, le tribunal retient que le contrat définit l'achèvement par renvoi à l'article 1601-6 du Code civil, et que le procès-verbal du 23 décembre 2022 contient une déclaration des acquéreurs selon laquelle l'immeuble est « complètement achevé » au sens de ce texte et les déchargeant du garant, déclaration non barrée et accompagnée de la mention de remise de la garantie signée. Cet acquiescement, combiné à l'emménagement, justifie le rejet des demandes au fond. Sur les accessoires, le tribunal rejette la demande reconventionnelle en remboursement d'honoraires d'avocat faute de preuve de la faute, du dommage et du lien causal, de même que la demande des acquéreurs