## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-05-22, n° 1740 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1740/25 Dossier no. L-BAIL-610/22 et L-BAIL-64/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU JEUDI, 22 MAI 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause I. ENTRE SOCIETE1.) S.A., société anonyme, établie et ayant son siège social à LADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette, ET SOCIETE2.) S.à.r.l., société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie défenderesse, comparant par Maître Marc KERGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, II. ENTRE SOCIETE2.) S.à.r.l., société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par Maître Marc KERGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ET SOCIETE1.) S.A., société anonyme, établie et ayant son siège social à LADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie défenderesse, comparant par Maître Nicolas BAUER, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette. ________________________________________________________ FAITS L’affaire inscrite au rôle sous le numéro 610/22 fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 28 octobre 2022 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 5 décembre 2022 à 15.00 heures, salle JP.0.15. L’affaire inscrite au rôle sous le numéro 64/25 fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 24 janvier 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du lundi, 10 mars 2025 à 09.00 heures, salle JP.0.15. Les deux affaires furent utilement retenues à l’audience publique du 24 avril 2025 lors de laquelle Maître Nicolas BAUER se présenta pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., tandis que Maître Marc KERGER comparut pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé LE JUGEMENT QUI SUIT Les faits constants Par contrat de bail commercial signé le 24 septembre 2021 avec effet au 27 septembre 2021 pour une durée de 9 années jusqu’au 26 septembre 2030, la société SOCIETE1.) S.A. a donné en location à la société SOCIETE2.) S.à.r.l. un local de commerce et de réserve au rez-dechaussée, un local de stockage et deux places de parking dans l’immeuble ALIAS1.), sis à 2 L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer indexé de 2.900 euros HTVA (3.393 euros TTC) et des avances mensuelles sur charges de 430,50 euros, payables d’avance le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er décembre 2021, une gratuité étant stipulée jusquelà. Le contrat de bail prévoit qu’une garantie locative de 8.700 euros devra être fournie et que les locaux sont loués exclusivement pour l’exploitation d’un centre esthétique et de beauté. Procédure et prétentions des parties Par requête déposée le 28 octobre 2022 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer la société SOCIETE2.) S.à.r.l. devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en en matière de bail commercial, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, pour voir : - condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 16.053,90 euros avec les intérêts au taux conventionnel de 15%, sinon avec les intérêts légaux applicables en matière commerciale, conformément aux article 3 (2) et 5 (1) de la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, tels que de droit à partir de chaque échéance de paiement, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde ; - condamner la partie défenderesse à lui payer les frais conventionnels de rappel de 10 euros + TVA, conformément aux stipulations contractuelles ; - déclarer résilié le contrat de bail entre parties pour non-paiement de loyers ; - condamner la partie défenderesse au déguerpissement ; - condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de 2.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-BAIL-610/22. Par requête déposée le 24 janvier 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société SOCIETE2.) S.à.r.l. a fait convoquer la société SOCIETE1.) S.A. devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, pour voir : - prononcer la résolution et/ou la résiliation du bail pour manquement grave dans le chef du bailleur ; - condamner la partie défenderesse à lui payer le montant 60.000 euros à titre d’indemnisation ; - condamner la partie défenderesse à lui restituer la garantie bancaire de 8.700 euros ; - condamner la partie défenderesse à lui payer le montant de 6.000 euros à titre d’indemnité de procédure. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-BAIL-64/25. Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des deux affaires. Argumentaire des parties La société SOCIETE1.) S.A. fait valoir que la société SOCIETE2.) S.à.r.l. n’a pas payé la totalité des loyers, ce qui justifierait la résiliation du bail pour non-paiement de loyers aux torts du locataire. Concernant les travaux qui devaient encore être réalisés dans l’immeuble 3 suivant contrat de bail, elle indique qu’elle a payé le montant de 50.000 euros en liquide à un dénommé PERSONNE1.) qui devait effectuer les travaux en question mais qui a finalement disparu avec l’argent sans procéder auxdits travaux. Tout en admettant que les défauts affectant l’immeuble justifieraient certes le cas échéant une réduction de loyer, la société SOCIETE1.) S.A. n’aurait pas été d’accord avec la réduction de loyer telle qu’opérée par la société SOCIETE2.) S.à.r.l.. La requérante a finalement renoncé aux frais conventionnels de rappels. La société SOCIETE2.) S.à.r.l., en versant des photos, attestations testimoniales, constat d’expert et courriers, fait état de nombreux vices affectant dès le début le local en question, destiné à l’exploitation d’un institut de beauté, qui le rendraient impropre à l’usage auquel il était destiné respectivement diminuerait cet usage. D’ailleurs le bailleur aurait lui-même admis dans des courriers versés que des travaux devraient encore être effectués dans le local. Elle a formellement contesté que le bailleur aurait investi les 50.000 euros tel que prévu par le contrat de bail pour effectuer les travaux et elle a indiqué qu’elle était totalement étrangère au prétendu accord trouvé entre la société SOCIETE1.) S.A. et le dénommé PERSONNE1.). Ainsi il y aurait lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur et de condamner ce dernier à lui payer une indemnité évaluée à 60.000 euros, sur base de l’article 1721 du Code civil. En tout état de cause, il y aurait lieu de prononcer une réduction de loyer respectivement de constater que la société locataire a valablement réduit le loyer, sur base du principe de l’exception d’inexécution. Les deux parties ont indiqué qu’elles s’opposeraient à la nomination d’un expert pour constater les défauts, qui devraient le cas échéant être évalués par le tribunal ex aequo et bono. Appréciation Quant à la demande de la société SOCIETE1.) Quant aux arriérés de loyers et avances sur charges A l’audience, la partie requérante a augmenté sa demande suivant décompte versé à l’audience pour réclamer finalement le montant de 46.284,75 euros, constituant le solde des loyers non-payés pour la période allant de décembre 2021 à avril 2025. L’augmentation de la demande est à qualifier de demande additionnelle qui doit présenter un lien suffisant avec les prétentions originaires pour être recevable. En l’espèce, la société SOCIETE1.) S.A. augmente sa demande des loyers de novembre 2022 à avril 2025 venus à échéance après l’introduction de la demande. Ladite demande ayant un lien avec la demande initiale, est recevable. Il convient de lui en donner acte. La partie défenderesse a fait valoir que le non-paiement d’une partie du loyer se justifierait par le principe de l’exception d’inexécution, qui aurait justifié la réduction de loyer opérée par elle au cours du bail, eu égard aux vices et défauts précités. Le Tribunal se doit de constater qu’il résulte des pièces versées par la société SOCIETE2.) S.à.r.l., que d’une part les travaux de finition du local n’étaient pas totalement achevés lors de l’entrée en jouissance, et d’autre part que des dégâts sont apparus en cours de bail. 4 Dès l’entrée en jouissance, PERSONNE2.), la gérante de la société SOCIETE2.) S.à.r.l., s’est plainte auprès de PERSONNE3.), administrateur de la société SOCIETE1.) S.A., de dysfonctionnements et inachèvements. Ainsi elle fait valoir dans un email du 31 décembre 2021 (pièce n° 2 Maître KERGER) que fin décembre le chauffage ne fonctionnait pas et qu’il n’y avait pas d’eau chaude. Dans un email du 23 janvier 2022 (pièce n° 2 Maître KERGER) elle mentionne divers inachèvements tels que la ventilation défectueuse dans les différentes cabines, les câbles du détecteur d’incendie non installé pendant du mur, des joints de plinthes non finis, des poignées de portes cassées etc.. Dans un email du 30 janvier 2022 elle demande une compensation financière respectivement une réduction de loyer de 50% pour les dégâts et indique que l’eau chaude n’a pas fonctionné jusqu’à fin janvier et que le chauffage était défectueux jusqu’à la deuxième moitié de janvier. L’administrateur de la société SOCIETE1.) S.A. n’a pas contesté la majorité des défauts énumérés. Au contraire, dans un email du 4 février 2022 adressé à son avocat et dans lequel il a mis en copie la locataire (pièce n° 5 Maître KERGER), PERSONNE3.), reconnaît que « l’état dans lequel se trouve le local de commerce ne permet pas à l’entreprise de Madame PERSONNE2.) de fonctionner normalement, ce depuis le 1er décembre 2021 ». Il indique de plus que « les travaux d’aménagement n’ont pas été réalisés selon les règles de l’art-loin de là et aussi bien Madame PERSONNE2.) via sa SARL-S SOCIETE2.) S.à.r.l. que moi-même par l’entremise de SOCIETE1.) S.A. sommes victimes de tous les manques et défauts causés par Monsieur PERSONNE1.) (PERSONNE4.)). » Entre le 21 mars 2021 et le 16 septembre 2022, Maître KERGER a envoyé six courriers officiels à Maître BAUER pour dénoncer les vices et annoncer une réduction de loyer. Ils résulte d’attestations testimoniales de deux employées de la société SOCIETE2.) S.à.r.l. (pièce n° 21 et n° 22 de Maître KERGER) que la ventilation ne fonctionne pas et qu’ils ne peuvent pas utiliser la machine de « cocoon » à cause d’un mur détruit, qu’il n’y avait pas d’eau chaude au début et aucun chauffage pour un mois et demi de sorte qu’il faisait très froid à l’intérieur, ce qui était inconfortable pour elles-mêmes et les clients, et que les détecteurs d’incendie n’ont toujours pas été installés. Il résulte d’une attestation testimoniale d’une autre employée (pièce n°23) que tous les problèmes énumérés sur une liste annexée, qui correspond à celle figurant dans la requête, correspondent à la réalité. Dans un email du 7 décembre 2023 (pièce n° 27 Maître KERGER) adressé à PERSONNE2.), PERSONNE3.) prend position par rapport aux différents inachèvements respectivement dégâts. Il reconnaît entre autres l’existence d’un problème affectant la porte d’entrée, le dysfonctionnement de la ventilation, un vitrine fiss