Le présent commentaire porte sur une ordonnance de référé rendue par la juge des référés du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, le 22 mai 2025, statuant en matière d'opposition à une précédente ordonnance de référé. La décision rappelle que, saisi sur le fondement de l'article 932, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner une mesure conservatoire ou de remise en état lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable ou que le trouble manifestement illicite est établi. Elle affirme avec netteté que l'exécution contractuelle d'un acte de vente en l'état futur d'achèvement ne peut être différée qu'en présence d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison, dont la charge de la preuve pèse sur le promoteur. En écartant les causes de suspension invoquées (faillite d'un sous-traitant, crise sanitaire, intervention d'experts, conditions météorologiques) au motif de leur postériorité ou de leur absence de démonstration, le juge consacre une lecture stricte de la clause contractuelle. Il retient également que l'évaluation des travaux de réfection n'a pas à être chiffrée en référé et qu'il appartient au vendeur-promoteur de remédier aux désordres de manière convenable plutôt que par des réparations ponctuelles. La décision accorde enfin une provision sur les loyers exposés par les acquéreurs, l'obligation n'étant pas sérieusement contestable. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 12 mars 2019, la société SOCIETE1.) S.àr.l. a vendu à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) une maison unifamiliale en l'état futur d'achèvement. La clause relative au délai d'exécution stipulait que les ouvrages devaient être achevés au plus tard le 1er juillet 2019, « sauf survenance d'un cas de force majeure, ou plus généralement, d'une cause légitime de suspension du délai de livraison ». Les acquéreurs avaient versé 95 % du prix, le solde ayant été consigné auprès de la Caisse de consignation. Un expert judiciaire, nommé par ordonnance de référé du 15 novembre 2015, a déposé son rapport le 23 décembre 2020. Il y retient un affaissement du plancher et un tassement de la chape, des vices et inachèvements rendant l'immeuble impropre à sa destination, et évalue à 81 jours ouvrés la durée des travaux de réfection. Une précédente procédure de référé, dont la Cour d'appel a été saisie, a confirmé l'inachèvement et l'impropriété à habitation de l'immeuble. Les acquéreurs, contraints de se reloger moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros depuis le 1er septembre 2020, ont assigné le promoteur le 20 décembre 2024 sur les fondements des articles 932, alinéa 1er, et subsidiairement 933 du Nouveau Code de procédure civile. Par ordonnance du 28 janvier 2025 (n° 2025TALREFO/00038), le juge des référés a fait droit à leurs demandes d'exécution des travaux sous astreinte et leur a alloué une provision de 95.823 euros. Le promoteur a formé opposition par exploit du 25 février 2025, sollicitant l'irrecevabilité ou le rejet des demandes. Il soutenait notamment l'existence de causes légitimes de suspension du délai, la disproportion des travaux préconisés et la fin des travaux à la date contractuelle. L'affaire a été plaidée le 15 mai 2025, puis mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait trois questions. La première était de savoir si le promoteur pouvait justifier le dépassement du délai contractuel d'achèvement par une cause légitime de suspension ou par un cas de force majeure. La deuxième concernait le caractère sérieusement contestable ou non de l'obligation d'achever les travaux et de réparer les désordres, eu égard à la disproportion alléguée des travaux. La troisième portait sur la recevabilité et le bien-fondé d'une provision au titre des loyers et frais d'agence exposés par les acquéreurs. Sur le premier point, le juge relève que les ouvrages n'étaient pas achevés au sens de l'article 1601-6 du Code civil, la Cour d'appel ayant constaté l'absence d'équipements indispensables à l'habitabilité et le promoteur lui-même ayant reconnu le caractère dangereux de l'occupation des lieux. Les causes de suspension invoquées sont écartées une à une : la faillite du sous-traitant (12 mai 2021) et la crise sanitaire sont postérieures à l'échéance du 1er juillet 2019 ; les visites d'experts en 2020 et le rapport du 23 décembre 2020 le sont également ; aucune pièce ne démontre l'incidence des conditions météorologiques ni une attitude fautive des acquéreurs. Sur le deu