## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-05-26, n° 1788 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. Dossier no. L-BAIL-85/25 AUDIENCE PUBLIQUE DU LUNDI, 26 MAI 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à D-ADRESSE1.). partie demanderesse, comparant par Maître Marin ANDREU, avocat, en remplacement de Maître Luc JEITZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, ET 1) PERSONNE2.), 2) PERSONNE3.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.), parties défenderesses, comparant par Maître Frank ROLLINGER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Sandrine OLIVEIRA, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 4 février 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi, 6 mars 2025 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 5 mai 2025, lors de laquelle Maître Marin ANDREU, en remplacement de Maître Luc JEITZ, se présenta pour la partie demanderesse, tandis que Maître Frank ROLLINGER, en remplacement de Maître Sandrine OLIVEIRA, comparut pour les parties défenderesses. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé a été fixé LE JUGEMENT QUI SUIT Par une requête dépose au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg en date du 4 février 2025, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre pour voir: - résilier le bail entre parties avec effet au 31 mars 2025, pour faute grave dans le chef des parties défenderesses, sinon pour besoin à usage personnel ; - condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer la somme de 15.500 euros, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à solde. A l’audience du 5 mai 2025, PERSONNE1.) a augmenté sa demande à ce titre à 24.500 euros. Il y a lieu de lui en donner acte ; - condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au déguerpissement des lieux dans un délai de huit jours à compter de la notification du jugement à intervenir ; - condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer la somme de 9.000 euros à titre d’indemnité de relocation sur base de l’article 1760 du Code civil avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice ; - ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir dans son intégralité sinon au moins en ce qui concerne la condamnation pécuniaire nonobstant toute voie de recours et sans caution ; - condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout le montant de 2.500 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Les moyens et prétentions des parties PERSONNE1.) A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) expose qu’il est propriétaire de l’immeuble sis à LADRESSE2.), suivant acte notarié de donation du 8 novembre 2016 passé par-devant le notaire Martine DECKER. Suivant contrat de bail signé le 20 janvier 2020, avec effet au 1er avril 2021, PERSONNE4.), ancien propriétaire et entretemps décédé, aurait donné l’immeuble en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.), pour une durée initiale de deux ans, reconductible tacitement d’année en année, contre paiement d’un loyer mensuel de 3.000 euros, payable le premier de chaque mois par ordre permanent. Conformément à l’article « obligations solidaires » du contrat de bail, les parties défenderesses seraient « indivisibles et solidaires à l’égard du preneur. » 2 A compter de fin 2023, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’auraient pas payé les loyers à temps. Par courrier recommandé du 3 juin 2024, il aurait par l’intermédiaire de son mandataire mis en demeure les parties défenderesses d’instaurer un ordre permanent et de régler la somme de 4.000 euros à titre d’arriérés de loyers avant le 15 juin 2024. Faute de paiement endéans le délai imparti, il aurait alors procédé à la résiliation du contrat de bail pour faute grave dans le chef des locataires par courrier recommandé de son mandataire du 19 juin 2024, avec un préavis de trois mois allant du 1er janvier au 31 mars 2025. Par un courrier recommandé du 27 septembre 2024, son mandataire aurait encore communiqué à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) son intention de résilier le contrat de bail pour besoin personnel dans le chef de son frère, PERSONNE5.), avec un préavis de six mois courant du 1er octobre 2024 au 31 mars 2025. A travers un courriel lui adressé par PERSONNE2.) en date du 24 janvier 2025, ce dernier aurait reconnu que les dettes s'élevaient à ce moment-là à 12.500 euros. Au moment du dépôt de la requête introductive, les arriérés de loyers se seraient chiffrés à 15.500 euros tandis qu’au moment des plaidoiries, les arriérés se chiffreraient à 24.500 euros. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se rapportent à prudence de justice concernant la demande en résiliation du bail. Le montant réclamé à titre d’arriérés de loyers n’est pas contesté. Ils font exposer qu’ils ont deux enfants, dont un enfant mineur encore scolarisé et un enfant majeur atteint d’autisme. Ils auraient dû avancer d’importants frais non encore remboursés par la CNS dans le cadre de la mise en place à partir de janvier 2025 d’un hébergement au profit de ce dernier auprès d’un institut d’aides et de soins. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à se voir octroyer un délai de déguerpissement raisonnable de trois mois au motif qu’ils seraient en train de faire des recherches pour un nouveau logement mais que celles-ci s’avéreraient très difficiles. Ils s’opposent à la demande adverse en allocation d’une indemnité de procédure. Appréciation La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi. L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance, non contestée et ayant un lien avec la demande initiale, est recevable. Il résulte de l’acte notarié du 8 novembre 2016 au sujet de la donation par PERSONNE4.) à PERSONNE1.) de la maison donnée en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) 3 notamment que « le donataire aura la nue-propriété de l’immeuble ci-avant donné à partir d’aujourd’hui. Il en aura la pleine propriété et la jouissance au jour du décès du donateur lequel se réserve à son profit l’usufruit gratuit et viager dudit immeuble. » PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestent ni la validité du contrat de bail conclu avec PERSONNE4.), alors usufruitier, ni la qualité de bailleur dans le chef de PERSONNE1.), suite au décès de PERSONNE4.). PERSONNE1.) demande de voir constater la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 mars 2025, principalement pour faute grave dans le chef des parties défenderesses. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se rapportent à prudence de justice concernant la demande en résiliation du bail, ce qui équivaut à une contestation. Aux termes de l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail visé par la présente loi qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins que :  le bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même, pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré,  le locataire ne remplisse pas ses obligations,  ou qu’il existe d’autres motifs graves et légitimes. Lors de l’audience du 5 mai 2025, PERSONNE2.) fonde sa résiliation du contrat de bail principalement sur l’existence de fautes graves dans le chef des locataires consistant en des retards de paiement et loyers impayés dans le chef de PERSONNE2.) et PERSONNE3.). Il ressort en effet des pièces versées en cause et plus particulièrement d’une mise en demeure du 3 juin 2024 et de la lettre de résiliation du 19 juin 2024, qu’au moment de cette dernière, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) accusaient des retards de loyers. Il résulte encore d’un courriel électronique adressé par PERSONNE2.) en date du 24 janvier 2025 au mandataire de PERSONNE1.), dont PERSONNE2.) ne conteste pas être l’auteur, que notamment les mois de juillet 2022, juillet 2023 et mai 2024 n’avaient pas été payés. PERSONNE2.) s’était engagé à apurer cette dette par des paiements mensuels de 500 euros à partir du 1er février 2024. Or, à la date du courrier de résiliation, les parties défenderesses étaient en outre en retard de paiement de deux mensualités de 500 euros au paiement desquels ils s’étaient engagés pour apurer leur dette envers le bailleur. Aux termes du contrat de bail signé le 20 janvier 2020, « […] le preneur est tenu de payer le loyer régulièrement par anticipation le premier jour ouvrable de chaque mois moyennant ordre permanent […]. » Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. 4 L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut répété de payer le loyer aux échéances convenues est constitutif d’une méconnaissance grave de ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du contrat de bail. Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées à l’appui, et en l’absence de contestations de la part des défendeurs en ce qui concerne les retards de paiement et le montant des arriérés redus, il y a lieu de retenir que les manquements reprochés sont dûment établis et que ceux-ci sont suffisamment graves pour avoir justifié la résiliation intervenue suivant courrier recommandé du 19 juin 2024 avec effet au 31 mars 2025. Le contrat de bail ayant été résilié pour fautes graves dans le chef des locataires, il n’y a pas lieu d’analyser la demande subsidiaire tendant à voir constater la validité de la résiliation opérée par courrier du 27 septembre 2024 pour besoin personnel. Alors que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’ont pas quitté la maison en question malgré une résiliation régulière du contrat de bail avec effet au 31 mars 2025, la demande en déguerpissement est à déclarer fondée. Un délai au déguerpissement de deux mois à compter de la notification du jugement est à accorder aux parties défenderesses. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestent pas le décompte des montants redus au titre d’arriérés de loyers établi par PERSONNE1.). En l’absence de toute contestation par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), il y a lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par PERSONNE1.) à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges concernant la période jusqu’au 31 mars 2025 pour la somme de (21.000 – 2.500 =) 18.500 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 4.000 euros à partir du 3 juin 2024, date d’une mise en demeure, et sur le montant de 14.500 euros à partir du 5 mai 2025, jour de l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde. N’ayant pas quitté les lieux après la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 mars 2025, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont à considérer comme occupants sans droit ni titre à partir du 1er avril 2025. Ils sont dès lors redevables d’une indemnité au bailleur. Cette prestation ne constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la jouissance subie par le bailleur. Le juge ayant l’obligation de restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification, peut, après avoir constaté que les sommes réclamées sont redues non au titre de loyers, mais d’indemnités d’occupation, requalifier d’office le caractère des sommes réclamées. (cf. Pas. 31, Compte-rendu de jurisprudence, No. 225, p. 397) L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans le fait pour l’occupan