## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-05-26, n° 1801 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 1801 /25 L-BAIL-951/24 Audience publique du vingt-six mai deux mille vingt-cinq Le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer a rendu le jugement qui suit dans la cause dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) ; partie demanderesse comparant en personne, et 1) la société anonyme SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.) représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le n° NUMERO1.), 2) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.) ; parties défenderesses sub 1) comparant par Maître Tom BEREND, avocat à la Cour, demeurant Luxembourg, sub 2) ne comparant pas. à Faits L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée le 24 décembre 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi 10 février 2025 à 9h, salle JP 0.15 pour fixation. Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 28 avril 2025, lors de laquelle, la demanderesse, comparant en personne, et Maître Camille SAUSY, en remplacement de Maître Tom BEREND, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA, furent entendues en leurs moyens et conclusions respectifs, tandis que PERSONNE2.) ne comparut pas. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Par requête déposée le 24 décembre 2024 au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg, PERSONNE1.) a fait convoquer la société anonyme SOCIETE1.) SA et PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir : - entendre condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 37.233,22.euros, avec les intérêts légaux, à partir de la mise en demeure jusqu’à solde ; - entendre condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 250.- euros du chef d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - entendre condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. A l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose avoir, suivant contrat de bail du 29 septembre 2023, donné en location « à la société SOCIETE1.), représentée par son gérant, se portant caution solidaire en personne physique, Monsieur PERSONNE3.) aux fins d’habitation privée » un appartement sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 4.250.- euros et des avances sur charges mensuelles de 550.- euros. Elle fait valoir que le locataire serait en défaut de payer régulièrement les loyers dont question, de sorte que le locataire serait redevable d’arriérés de 15.142,68.- euros (y inclus les frais d’une sommation de payer envoyée par l’huissier de justice) à la date du 15 octobre 2024. Le locataire aurait rendu les clés en date du 25 octobre 2024 et la requérante aurait constaté que l’appartement se trouvait dans un état déplorable ; divers travaux de rénovation auraient dû être entamés pour un coût de 268,57.- euros + 7.121,97.euros, auquel il faudrait ajouter des frais d’huissier de 300.- euros (suite à la rédaction d’un constat des lieux), soit un total de 7.690,54.- euros. 2 Il s’y ajouterait que la requérante aurait subi un préjudice en devant remettre l’appartement en location et elle réclame de ce chef le montant de 14.400.- euros (soit 3 mois de loyers et d‘avances sur charges). Il y aurait dès lors lieu à contrainte judiciaire. A l’audience du 28 avril 2025, la partie demanderesse a augmenté sa demande relativement aux frais d’huissier en réclamant désormais le montant de 881,86.- euros en lieu et place des 300.- euros initiaux. Il y a lieu de lui en donner acte. La société SOCIETE1.) soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la demande pour cause de libellé obscur. Pour le surplus, elle conteste le bien-fondé de la demande. Elle soutient ainsi ne pas avoir assisté à l’état de sortie (à l’exception de 5 minutes) alors que la partie requérante l’aurait prié de quitter les lieux. Les prétendus dégâts dont se prévaudrait la partie demanderesse se rapporteraient à l’usure normale non imputable au locataire. Elle précise avoir fait repeindre l’appartement avant son départ des lieux et avoir procédé à un nettoyage. Si elle ne conteste pas les arriérés de loyers litigieux, elle fait cependant valoir qu’il y aurait lieu de prendre en compte les divers paiements qu’elle aurait effectués ; elle s’oppose également au bien-fondé des frais d’huissier mis en compte. La société SOCIETE1.) conteste enfin l’indemnité de relocation réclamée par la partie requérante. Finalement, elle formule une demande reconventionnelle tendant à voir prendre en compte la garantie locative d’un montant de 12.750.- euros. La société SOCIETE1.) réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 500.- euros. PERSONNE2.) n’a pas comparu à l’audience du 28 avril 2025. PERSONNE2.) ayant été reconvoqué sur base de l’article 84 du Nouveau Code de procédure civile, il y a lieu de statuer contradictoirement à son égard. Appréciation La recevabilité La société SOCIETE1.) soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la demande pour cause de libellé obscur au motif que la requête manquerait de précision ; ainsi, l’on ignorerait à quoi se rapporterait le montant de 15.142,68.- euros réclamé par la 3 demanderesse ou le montant de 5.900.- euros réclamés au titre d’arriérés de loyers suivant une mise en demeure du 10 juin 2024. Il est admis que l’indication exacte des circonstances de fait qui forment la base de la demande est requise. La description des faits doit être suffisamment précise pour mettre le juge en mesure de déterminer le fondement juridique de la demande, pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de celle-ci et pour lui permettre le choix des moyens appropriés. Il n’est toutefois pas requis de qualifier juridiquement les circonstances de faits. Pour aboutir à l’annulation de la requête pour cause de libellé obscur, la partie qui soulève l’exception du libellé obscur, doit rapporter la preuve de la réalité d’un préjudice subi du fait de l’irrégularité de l’acte. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si un libellé donné est suffisamment précis et explicite. En l’espèce, PERSONNE1.) décrit à suffisance les fais à la base du litige, justifiant ainsi sa demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges locatives de même que sa demande en indemnisation du coût des travaux de remise en état ; elle renvoie dans sa requête à diverses pièces détaillant la manière dont les montants litigieux se décomposent. Il faut partant admettre que la description des faits à la base du litige et les demandes formulées sont suffisamment précises pour avoir permis à la partie défenderesse d’avoir pu utilement préparer ses moyens de défense. Le moyen tiré du libellé obscur est partant à rejeter. Pour le surplus, la requête est à déclarer recevable en la forme. Il en est de même de l’augmentation de la demande, non autrement critiquée en sa régularité. Le bien-fondé Il y a lieu d’observer, à titre préliminaire, que les parties ont marqué leur accord à l’audience du 28 avril 2025, à ce que le contrat de bail conclu entre parties en date du 29 septembre 2023 est à interpréter dans le sens où la société SOCIETE1.) est à interpréter comme ayant eu la qualité de locataire et où PERSONNE2.) disposait de la qualité de caution. La personne qui se porte garant de l’exécution des obligations du preneur dans le cadre d’un contrat de bail, ne devient cependant pas locataire elle-même. En effet, le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui engendre des droits et obligations tant à charge du preneur que du bailleur, tandis que la caution ou le garant s’engage unilatéralement à garantir les obligations du locataire en cas de défaillance de celuici. 4 L’article 3 point 3° du Nouveau Code de procédure civile, qui donne compétence au juge de paix pour connaître «de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention», ne vise que les litiges qui opposent le propriétaire à son locataire. Si le législateur avait voulu charger le juge de paix de toutes les contestations pouvant surgir en matière de bail à loyer, il n’aurait pas indiqué limitativement les personnes concernées. La caution est un tiers par rapport aux relations entre preneur et bailleur et le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, est incompétent pour connaître de l’action dirigée contre une caution ou un garant (cf. Cass. 13 février 1992, P.28, p.236 ; Trib. d’arr. Lux. 12 mars 1998, n°60.363 du rôle). Il s’ensuit que le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, est incompétent pour connaître de la demande dirigée contre PERSONNE2.) en raison de son engagement personnel. Arriérés de loyers Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. La partie requérante réclame de ce chef le paiement du montant de 15.142,68.- euros qui se retrouve dans une sommation de payer de l’huissier de justice Carlos CALVO du 15 octobre 2024. Ce montant se décompose des loyers et avances sur charges redus pour les mois d’avril à octobre 2024 (=4.800 x 7, soit 33.600.- euros) dont déduit divers paiements du locataire d’un total de 19.200.- euros, à savoir : - 4.250.- euros (12 avril 2024) 4.250.- euros (29 mai 2024) 550.- euros (5 juin 2024) 5.350.- euros (19 juin 2024) 4.800.- euros (17 juillet 2024) Le montant de 15.142,68.- euros comprend encore divers frais d’huissier (sommations de payer, droit de recette, droit d’acompte sur solde, requête en vue de connaître l’employeur du débiteur). Sont frustratoires les actes ou procédures inutiles lorsqu’il résulte de l’ensemble des circonstances de l’affaire que l’objet des actes ou procédures était sans utilité, ou même, étant utile, aurait pu être atteint à moindres frais, ou encore même était disproportionné avec l’objet de la procédure (cf. Encycl. Dalloz, verbo frais et dépens, n° 419 ; Trib. Lux. 14ème s, n° 161/2006 du 3.10.2006). Le juge du fond possède un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère de ces frais (cf. op. cit. n° 418). 5 En l’espèce, c’est à bon droit que la société SOCIETE1.) fait valoir que ces frais ne lui sont pas imputables alors que le recours par la demanderesse à un huissier de justice en vue de réclamer les arriérés litigieux – en l’absence de tout titre exécutoire - relève de son choix personnel ; cette dernière devra partant supporter les frais en résultant. Au regard de ces éléments, et du fait que la société SOCIETE1.) ne fait pas état de paiements supplémentaires, la demanderesse est fondée à réclamer les loyers et avances sur charges d’un montant de 14.400.- euros (33.600 – 19.200), à augmenter des intérêts légaux à partir de la demande en justice - le 24 décembre 2024 - jusqu’à solde. Les dégâts locatifs PERSONNE1.) réclame au titre des dégâts locatifs : - le montant de de 7.121,97.- euros à titre du coût de remise en peinture et réparation de la porte coulissante du couloir, mis en compte suivant facture de la société SOCIETE2.) du 19 décembre 2024) - le montant de 268,97.- euros au titre de l’entretien de la chaudière individuelle (sous-station), mis en compte suivant facture de la société SOCIETE3.) du 29 novembre 2024 Outre ces factures, PERSON