Le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, troisième chambre, siégeant en matière de bail commercial et en instance d'appel, a rendu le 27 mai 2025 une décision consacrant la résiliation d'un bail commercial avec accord d'approvisionnement aux torts exclusifs des locataires, sur le fondement d'arriérés de loyers ampleur justifiant à eux seuls la sanction résolutoire. Le jugement rappelle le principe, tiré de l'article 1728 du Code civil, selon lequel le paiement régulier du loyer constitue l'obligation principale du preneur, et que tant le non-paiement que le paiement irrégulier constituent des motifs graves de résiliation. Il affirme que les difficultés financières du locataire, quelle qu'en soit la cause, ne sauraient justifier le défaut de paiement. Sur le plan accessoire, la juridiction valide l'augmentation des demandes en cours d'instance sur le fondement de l'article 592, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile, qualifie de forfaitaire et exigible en début d'exercice certaines charges conventionnelles, et consacre la validité de la clause d'indemnité de relocation fixée à trois mois de loyers, indépendamment du préjudice effectivement subi et de la durée réelle de relocation. La portée de la décision tient ainsi à la combinaison d'une appréciation sévère du manquement locatif et d'une lecture stricte de la force obligatoire des stipulations forfaitaires. ## I. Faits et procédure Par contrat conclu le 27 décembre 2023, la société anonyme SOCIETE1.) a donné à bail à PERSONNE1.) et à la société en commandite simple SOCIETE2.) un immeuble mixte, à usage commercial et d'habitation, sis à Esch-sur-Alzette, moyennant un loyer mensuel indexable de 4.000 euros hors taxes pour la partie commerciale et de 900 euros pour la partie d'habitation, le bail comportant une clause d'approvisionnement ainsi qu'une stipulation d'indemnité de relocation. Les paiements effectués par les locataires s'étant révélés irréguliers et insuffisants, la bailleresse a saisi le juge de paix, le 3 mai 2024, d'une demande tendant au paiement d'arriérés de loyers et de charges, à la résiliation du bail aux torts des preneurs, à leur déguerpissement et à l'allocation d'une indemnité de relocation. Par jugement du 18 décembre 2024, le tribunal de paix a fait droit à la demande en paiement des arriérés de loyers, à hauteur de 29.609,57 euros, mais a rejeté les demandes en résiliation, en déguerpissement et en indemnité de relocation. La bailleresse a interjeté appel par exploit du 28 janvier 2025. Les intimés ont formé appel incident, sollicitant la confirmation du premier jugement en ce qu'il avait écarté la résiliation, et, à titre subsidiaire, un délai de résiliation et la réduction de l'indemnité. En cours d'instance, la bailleresse a augmenté sa demande en arriérés, portée à 73.407,05 euros, et réclamé 1.404 euros d'arriérés de charges. Les locataires ne contestaient pas les arriérés de loyers, mais s'opposaient au remboursement des frais d'enregistrement du bail et à la réclamation intégrale des frais de nettoyage et de maintenance pour l'année 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait, en premier lieu, la question de savoir si l'ampleur des arriérés de loyers, nonobstant les difficultés financières alléguées par les preneurs, suffisait à fonder la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires. En second lieu, il s'agissait de déterminer si les demandes accessoires, notamment celles relatives aux charges et à l'indemnité de relocation conventionnelle, devaient être accueillies dans les termes où elles étaient formulées. Sur la recevabilité de l'augmentation de la demande, le tribunal s'appuie sur l'article 592, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile, qui autorise en appel la réclamation des loyers et accessoires échus depuis le jugement de première instance. Sur le fond des arriérés, la solidarité des preneurs résultant de la clause contractuelle conduit à leur condamnation solidaire au paiement de 73.407,05 euros, assortie d'intérêts distincts selon les dates des demandes successives. Le tribunal écarte expressément l'argument tiré des difficultés financières, en rappelant que le bailleur est fondé à exiger l'exécution de l'obligation de paiement aux échéances convenues. Il retient que l'ampleur de ces arriérés justifie à elle seule la résiliation, la question des charges demeurant surabondante à cet égard. S'agissant des charges, le tribunal qualifie les frais de nettoyage et de maintenance de forfaitaires et payables par avance en début d'exercice, faute de précision contractuelle sur leur périod