## Synthèse doctrinale Le jugement commenté, rendu le 28 mai 2025 par le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg (8e chambre civile) sous le numéro TAL-2022-02692, s'inscrit dans le contentieux de l'annulation des décisions d'assemblée générale des copropriétaires régi par l'article 34, alinéa 2, de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le tribunal y rappelle la nature de recours en annulation de l'action, la compétence du juge limitée au contrôle de la régularité et de la légalité des décisions, à l'exclusion de tout pouvoir de substitution au syndicat dans la gestion de l'immeuble, ainsi que les trois cas d'ouverture de l'action : irrégularités formelles, dépassement de pouvoir, fraude ou abus de majorité. Il distingue l'irrégularité affectant la réunion elle-même, sanctionnée par une nullité, de l'inobservation des prescriptions du règlement grand-ducal du 13 juin 1975, qui ne justifie l'annulation qu'à la condition d'une atteinte effective aux intérêts du copropriétaire. Sur le fond, le tribunal annule plusieurs résolutions adoptées à la majorité simple alors que l'article 24 §1 du règlement de copropriété et l'article 8.1 de la loi exigent l'unanimité pour modifier la répartition des charges, et retient l'absence de preuve de notification des annexes. La portée de la décision tient à la combinaison d'une grille d'analyse rigoureuse des vices et d'une appréciation concrète du préjudice. ## I. Faits et procédure Par exploit d'huissier de justice signifié le 18 mars 2022, un copropriétaire, PERSONNE1.), a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à Luxembourg, représenté par son syndic, la société SOCIETE2.) S.àr.l. Le demandeur sollicitait l'annulation de résolutions adoptées lors des assemblées générales extraordinaires des 9 décembre 2021 et 14 janvier 2022. Le syndicat, représenté par la société KLEYR GRASSO, a contesté la recevabilité et le bien-fondé de l'action. Par un premier jugement n° 2024TALCH08/00072 du 17 avril 2024, le tribunal avait reçu la demande en la forme, s'était déclaré compétent, et avait ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture afin de permettre au syndicat de produire la preuve de la notification des procès-verbaux aux copropriétaires. L'instruction ayant été clôturée une nouvelle fois le 20 décembre 2024, l'affaire fut plaidée le 26 mars 2025 et mise en délibéré. Le demandeur a augmenté sa demande en remboursement de frais et honoraires d'avocat à la somme de 22.200 euros, soutenant que le syndicat l'avait contraint à agir en justice en méconnaissance du règlement de copropriété et des dispositions légales. Le syndicat contestait ce chiffrage. Les deux procès-verbaux ont été notifiés à PERSONNE1.) par courrier recommandé du 21 janvier 2022, de sorte que l'assignation du 18 mars 2022 respectait le délai de deux mois prévu par la loi. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Recevabilité.** Le tribunal devait déterminer si l'action avait été introduite dans le délai de déchéance de deux mois prévu à l'article 34, alinéa 2, de la loi du 16 mai 1975, à compter de la notification des décisions. Il retient que le délai a été respecté pour les deux assemblées, la notification étant intervenue le 21 janvier 2022 et l'assignation le 18 mars 2022. Les demandes en annulation sont donc recevables. **2. Cadre du contrôle juridictionnel.** Le tribunal rappelle que le juge ne peut que constater la validité ou la nullité des décisions d'assemblée, sans pouvoir se substituer au syndicat pour imposer une autre décision, sous peine de s'immiscer dans la gestion de l'immeuble. Il identifie les trois cas d'ouverture : (i) l'inobservation des formalités légales dans la convocation, la tenue, la composition de l'assemblée, la computation des voix et les conditions de majorité ; (ii) le dépassement de pouvoir ; (iii) la fraude et l'abus de majorité. **3. Distinction entre dispositions impératives et règlement d'exécution.** Les dispositions de la loi de 1975 déclarées impératives par l'article 40 sont d'ordre public, car elles protègent les droits individuels des copropriétaires. Les dispositions du règlement grand-ducal du 13 juin 1975 ne sont pas impératives au sens de cet article, mais restent obligatoires. Leur violation n'emporte nullité que si l'omission a effectivement compromis le but poursuivi, à savoir l'information et la protection des copropriéta