Synthèse doctrinale. Par une ordonnance de référé du 30 mai 2025, le juge des référés du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg fait application de l'article 933, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile, dans sa branche relative à la cessation d'un trouble manifestement illicite, à l'encontre d'un promoteur qui n'a pas achevé dans le délai contractuel un appartement vendu en l'état futur d'achèvement. Le juge rappelle que le trouble manifestement illicite est une perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique constituant une violation évidente de la règle de droit, et y range le simple non-respect d'une obligation contractuelle d'achèvement non justifié par une cause légitime de suspension. Il prononce une condamnation à achever dans un délai d'un an, délai accordé en accord avec les parties et calqué sur une précédente ordonnance rendue pour d'autres lots de l'immeuble, assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard plafonnée à 200.000 euros en application de l'article 940 du même code. La décision est remarquable par la rencontre qu'elle opère entre le contentieux contractuel de la vente d'immeuble à construire et les pouvoirs de remise en état du juge des référés, ainsi que par l'usage qu'elle fait de son pouvoir discrétionnaire en matière de délai et d'astreinte. ## I. Faits et procédure Par acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement du 11 décembre 2020, les demandeurs ont acquis auprès de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. un studio avec balcon, une cave et un emplacement intérieur dans un immeuble en copropriété à construire. Aux termes de l'acte, la venderesse s'engageait à achever les travaux au plus tard dans les vingt mois ouvrables à compter du début des travaux, lesquels devaient débuter au plus tard le 30 avril 2021, sous réserve de la force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison. Constatant l'absence d'achèvement et de livraison malgré plusieurs mises en demeure, les acquéreurs ont fait assigner la société venderesse en référé, sur le fondement des articles 933, alinéa 1er, et subsidiairement 932, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile, aux fins d'obtenir qu'il lui soit enjoint de commencer les travaux dans un délai de quinze jours, puis de les achever dans un délai de six mois, sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard. Ils invoquaient un arrêt de chantier depuis le 30 avril 2024 et un ouvrage non clos. À l'audience, la défenderesse n'a pas contesté le retard et a sollicité un délai d'un an, en se prévalant d'une ordonnance rendue le 18 mars 2025 au bénéfice d'autres lots du même immeuble. Les demandeurs ont accepté ce délai et ont renoncé, par acte, à leur demande tendant au commencement immédiat des travaux ainsi qu'à leur demande d'indemnité de procédure. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : la voie de l'article 933, alinéa 1er, est-elle ouverte en présence d'un manquement à une obligation contractuelle d'achèvement ?** Le juge distingue les deux cas d'ouverture de la disposition. Le dommage imminent, d'une part, suppose une voie de fait sur le point de se produire ; le trouble manifestement illicite, d'autre part, suppose une voie de fait déjà réalisée dont la cessation est recherchée, généralement par une mesure de remise en état. Les demandeurs se plaçaient dans la seconde hypothèse, ce que le juge retient. S'appuyant sur la jurisprudence de la Cour d'appel, le juge définit le trouble manifestement illicite comme la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, procédant de la méconnaissance d'un droit, d'un titre ou d'une interdiction les protégeant. Il qualifie le défaut d'achèvement, dès lors qu'il n'est pas justifié par une cause légitime, de trouble répondant à ces critères, l'évidence de l'illicéité résultant de la seule constatation que le délai contractuel n'a pas été respecté. Le juge ne recherche pas davantage si une faute de la venderesse est établie, la perturbation étant appréciée objectivement, ce qui s'accorde avec l'office limité du juge des référés. **Deuxième question : quel délai et quelle astreinte prononcer ?** Sur le délai, le juge reconnaît disposer d'un pouvoir discrétionnaire et retient l'accord des parties, dont la convergence sur un an se fonde sur la nature et l'ampleur des travaux restant à accomplir. Sur l'astreinte, il rappelle l'article 940 du Nouveau Code de procédure civile et la faculté, pour le juge des référés, de