La faillite d'un preneur ne met pas fin de plein droit au bail : elle ouvre au curateur une faculté de résiliation, dont l'exercice suppose une manifestation de volonté claire et non équivoque. Par le présent jugement du 2 juin 2025, la justice de paix de Diekirch précise cette articulation entre les règles de la faillite et le droit du bail à loyer. Le tribunal écarte l'idée qu'un courriel de la bailleresse, qualifiant le bail de « rompu » au jour du prononcé de la faillite, puisse valoir résiliation : il s'agit, selon le juge, d'une appréciation erronée en droit des effets de la faillite, et non d'une acceptation de résiliation, d'autant que la bailleresse avait engagé une action en déguerpissement contre le preneur et qu'aucun acte de résiliation exprès du curateur, ni remise des clés ou état des lieux de sortie, n'est établi. Le bail demeurant en cours, la créance locative née postérieurement au jugement déclaratif est accueillie, de même que la demande en résiliation fondée sur le défaut de paiement des loyers. La décision éclaire ainsi, de manière pragmatique, le régime des loyers post-faillite et la portée des déclarations non formalisées des parties. ## I. Faits et procédure La société SOCIETE1.), bailleresse, avait consenti à la société SOCIETE2.) un bail portant sur un appartement de 115 m² sis à Luxembourg, pour un loyer mensuel de 1.300 euros, auquel s'ajoutaient 600 euros d'avances sur charges, à compter du 9 février 2024. Par jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 7 octobre 2024, la société preneuse fut déclarée en état de faillite, Maître Natalia Zuvak étant désignée curatrice. La bailleresse saisit la justice de paix de Diekirch, par requête du 7 février 2025, d'une demande en paiement d'arriérés de loyers et charges pour les mois de novembre 2024 à février 2025, en résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur et en déguerpissement. À l'audience du 19 mai 2025, elle porta sa demande en paiement à 13.300 euros pour la période allant jusqu'au mois de mai 2025 inclus, en faisant valoir que les lieux restaient occupés par des sous-locataires de la faillie, voire par son gérant. La curatrice soutenait, d'une part, qu'une action en déguerpissement antérieure avait été déclarée irrecevable, sans que la décision soit versée au dossier, et, d'autre part, que le bail avait été résilié au jour de la faillite, comme l'indiquerait un courriel de la bailleresse du 22 janvier 2025. Subsidiairement, elle soutenait qu'il appartenait à la bailleresse d'agir contre les occupants et qu'elle devait minimiser son dommage. La bailleresse répliquait que l'auteur du courriel, salariée et dépourvue de mandat social, n'avait pu résilier le bail. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait essentiellement deux questions. La première était de savoir si le bail avait pris fin par l'effet de la faillite ou par une résiliation intervenue en cours de procédure. La seconde était de déterminer si les conditions d'une condamnation au paiement des loyers post-faillite et d'une résiliation pour défaut de paiement étaient réunies. Sur l'autorité de la chose jugée, le tribunal relève que la décision antérieure invoquée par la curatrice, non versée en cause, ne s'était pas prononcée au fond ; la question de l'autorité de chose jugée ne se pose donc pas. Sur le sort du bail, le juge rappelle le principe liminaire selon lequel « la faillite ne met pas fin au bail mais qu'il appartient au curateur de résilier le contrat ». Il écarte ensuite l'argument tiré du courriel du 22 janvier 2025, en procédant à une double analyse. D'abord, il s'interroge sur les pouvoirs de l'auteur du courriel pour résilier un contrat au nom de la société, question qu'il laisse en définitive ouverte. Ensuite, il relève qu'il ne s'agit pas d'une acceptation de résiliation, mais d'une appréciation erronée des effets de la faillite. Le contexte confirme cette lecture : la bailleresse avait agi en déguerpissement contre la société faillie, et le courriel suivant du 23 janvier 2025 annonçait une nouvelle action contre la curatrice. Aucun acte exprès de résiliation émanant de la curatrice n'est versé au dossier, et l'absence de remise des clés ou d'état des lieux de sortie atteste que la bailleresse n'a pas repris possession. Le tribunal constate en outre que l'immeuble demeure occupé, soit par des sous-locataires, soit par mise à disposition, et invoque l'article 16 du contrat, aux termes duquel le locataire demeure redevable d'une indemnité équivalente au loyer tant que le bien n'est pas libéré