## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-06-04, n° 1922 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 1922/25 L-BAIL-465/24 Audience publique du 4 juin 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), et 2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1 ) PERSONNE3.), et 2 ) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.) parties défenderesses comparant par Maître Kawther BOUKHIAR, avocate, en remplacement de Maître Alain LORANG, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 25 juin 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 19 août 2024. A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Alain LORANG se présenta pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et l’affaire fut contradictoirement fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 24 octobre 2024, puis refixée au 27 novembre 2024. Lors de la prédite audience, Maître Carolyn LIBAR, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL, et Maître Alain LORANG furent entendus en leurs moyens et conclusions. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 18 décembre 2024. En date du 17 décembre 2024, le tribunal prononça la rupture du délibéré à la demande de Maître Nicky STOFFEL et refixa l’affaire à l’audience du 3 mars 2024. Lors de la prédite audience, Maître Nicky STOFFEL et Maître Alain LORANG furent entendus en leurs moyens et conclusions. L’affaire fut reprise en délibéré et le prononcé fut fixé au 26 mars 2025. En date du 7 mars 2025, le tribunal prononça la rupture à la demande de Maître Nicky STOFFEL et refixa l’affaire à l’audience du 5 mai 2025. Lors de cette dernière audience, Maître Nicky STOFFEL et Maître Kawther BOUKHIAR, en remplacement de Maître Alain LORANG, furent entendues en leurs dernières conclusions. Sur ce, le tribunal reprit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée le 25 juin 2024 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant ce tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, pour :  voir constater la validité de la résiliation du contrat de bail intervenue le 28 novembre 2022, sinon voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; 2  voir autoriser les parties requérantes à procéder au déguerpissement forcé des parties défenderesses endéans un délai de huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir ;  fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à régler par les défendeurs jusqu’à leur déguerpissement à 1.825,93.- EUR par mois;  voir condamner les parties défenderesses à leur rembourser la somme de 3.000.- EUR, montant auquel sont fixés les honoraires d’avocats exposés dans le cadre de la présente instance ;  les voir condamner au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500.- EUR à chaque partie demanderesse sur base des dispositions de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ;  voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;  les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout aux frais et dépens de l’instance. À l’appui de leur requête, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) exposent que par contrat de bail conclu en date du 8 octobre 2012 avec effet au 1er décembre 2012 pour une durée initiale de 1 an, tacitement renouvelable d’année en année, ils ont donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un appartement au premier étage sis à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel initial de 1.350.- EUR. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 novembre 2022, les requérants auraient résilié le bail entre parties pour besoin personnel dans le chef de la sœur de PERSONNE1.), à savoir PERSONNE5.), afin que cette dernière puisse occuper ledit immeuble. Il est précisé que le préavis aurait pris effet au 1er décembre 2023 pour prendre fin au 1er juin 2024. Les parties défenderesses n’auraient jamais introduit de requête en prolongation du délai de déguerpissement et seule leur fille qui ne serait pas partie au contrat de bail aurait par lettre simple du 11 mars 2024 demandé la prolongation du délai jusqu’à l’accomplissement de ses études au courant du mois de juin 2025. Finalement, par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mars 2024, le mandataire des requérants aurait informé les parties défenderesses qu’ils refuseraient toute prolongation du contrat de bail et leur auraient rappelé qu’elles auraient depuis le 28 novembre 2022 connaissance du fait qu’ils doivent quitter les lieux loués pour le 1er juin 2024. Les défendeurs continueraient cependant à occuper le logement en question, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire. 3 Aux termes des différentes audiences, les requérants ont fait entre autres valoir que suite au décès de la mère de PERSONNE1.), à savoir PERSONNE6.), intervenu en cours d’instance, l’immeuble actuellement occupé par PERSONNE5.) aurait vocation à être vendu dans le cadre de la succession à intervenir. D’ailleurs, il avait déjà été prévu de vendre ledit immeuble dans le cadre de la mesure de tutelle à laquelle PERSONNE6.) était soumise auparavant. En réponse aux arguments des parties défenderesses, les requérants ont plaidé que si certes dans un premier temps, il avait été prévu de vendre l’immeuble loué à PERSONNE3.) et PERSONNE4.), cette opération aurait été arrêtée à la suite du changement de situation personnelle dans le chef de la sœur de la requérante. En outre, ils se sont opposés à toute prolongation du délai de déguerpissement, alors que les parties défenderesses n’auraient effectué aucune démarche sérieuse afin de se reloger. Les parties défenderesses ont pour leur part fait valoir que le besoin personnel « soudain » de la sœur de la requérante ne serait pas donné en l’espèce et qu’il s’agirait d’un moyen détourné d’obliger les locataires de quitter des lieux afin de pourvoir vendre l’immeuble. S’y ajouterait que la lettre de résiliation n’évoquerait pas de réelle urgence de la sœur à venir habiter dans l’immeuble en question et le document en question ne serait pas particulièrement motivé. Elles ont encore contesté être des occupantes sans droit ni titre, alors qu’elles occuperaient valablement les lieux. A titre subsidiaire, elles ont sollicité un délai de déguerpissement le plus long possible. Plus particulièrement concernant les frais d’avocat, elles ont fait valoir que le montant réclamé ne serait pas justifié, alors qu’elles n’auraient commis aucune faute. En outre, l’indemnité de procédure réclamée par les requérants serait également à rejeter étant donné que l’iniquité ne serait pas rapportée en l’espèce. Appréciation La requête introduite par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) est recevable pour avoir été déposée dans la forme prévue par la loi.  Validité du congé pour besoin personnel du 28 novembre 2022 Le tribunal est saisi en premier lieu d’une demande tendant à voir constater que le bail a été valablement dénoncé par courrier recommandé des bailleurs en date du 28 novembre 2022 et d’une demande en déguerpissement de PERSONNE3.) et PERSONNE4.). 4 Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail portant sur un immeuble à usage d’habitation (à l’exception des logements visés par l’article 6 de la loi) qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, ce qui est communément appelé le « besoin personnel ». L’article 12 (3) de la prédite loi dispose que « par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a), est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe. Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande en sursis à l’exécution de la décision, conformément aux articles 16 à 18. » Les délais dans lesquels le bailleur peut mettre un terme à la location varient selon le motif qui justifie le congé. Aux termes de la loi, le besoin personnel et le motif grave sont des causes justifiant que la prorogation du bail cesse. Si le bailleur a un besoin personnel ou s’il survient un autre motif grave, cet événement ne met donc pas immédiatement fin au bail. Si le bail est conclu pour un terme précis, l’événement n’aura d’effets qu’à sa prochaine échéance. S’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, un délai de préavis, dont la durée sera de six mois si le motif est un besoin personnel et de deux ou trois mois dans les autres cas, devra être respecté (cf. Marc Thewes, Le nouveau droit du bail, n° 156) Tout comme auparavant, le bailleur ne peut résilier le contrat de bail que s’il est venu à terme ou s’il est à durée indéterminée. Toutefois, en cas de besoin personnel, le délai de congé n’est pas de trois mois comme prévu dans le code civil, mais de six mois (cf. Georges Krieger, Le bail d’habitation, n° 124). En l’occurrence, le contrat de bail stipule qu’il est conclu pour une durée initiale d’une année à partir du 1er décembre 2012 et qu’en l’absence de résiliation avec préavis de trois mois, il sera tacitement prorogé d’année en année. 5 Il en découle qu’en vertu des stipulations expresses du contrat à durée déterminée, ce dernier ne peut qu’être résilié qu’à sa date anniversaire à savoir le 1er décembre de chaque année. En l’espèce, il n’est pas contesté que les requérants ont procédé à la résiliation du contrat de bail en date du 28 novembre 2022 et ont fait débuter le préavis au 1er décembre 2023 pour arriver à terme le 1er juin 2024. Or, un préavis se situe nécessairement par rapport à l’échéance du bail. Le délai de résiliation de six mois devant être observé par le bailleur en vertu de l’article 12(3) de la loi du 21 septembre 2006 précité dans le cadre d’un bail conclu à durée déterminée se situe donc nécessairement par rapport à la date d’expiration de ce bail, c’est-à-dire par rapport à la durée du bail qui est à respecter (cf. Lex Thielen, Le contrat de bail, Larcier, p. 290). Ainsi, en l’espèce, le bail n’a pas été résilié à son terme, à savoir pour le 1er décembre de l’année en cours. Toutefois, un congé donné prématurément n’est pas nul, mais ses effets sont reportés jusqu’à la date pour laquelle il peut être donné (op. cit.). Il y a dès lors lieu de reporter les effets de la résiliation du 1er juin 2024 au 1er décembre 2024. Le délai de préavis de 6 mois a dès lors été respecté, alors qu’il est in fine de plus de 24 mois en l’espèce. Les parties défenderesses contestent le besoin personnel dans le chef des bailleurs, respectivement la nécessité pour la sœur de la requérante d’occuper les lieux. A cet égard, il y a lieu de rappeler que le bailleur qui invoque un besoin personnel dans son chef ou dans celui d’un membre de sa famille est cru sur parole pour a