Dans cette ordonnance de référé du 5 juin 2025, le juge luxembourgeois rappelle les conditions d'intervention du juge des référés en matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Il écarte successivement les trois fondements invoqués par les acquéreurs : l'article 933, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile (trouble manifestement illicite), l'article 932, alinéa 1er (urgence et absence de contestation sérieuse) et l'article 350 (mesure d'instruction in futurum). Le juge souligne que la question de l'existence et du dépassement d'un délai contractuel d'achèvement, de même que celle de l'éventuelle inexécution et de ses conséquences, relève exclusivement du juge du fond. La présence de contestations sérieuses, tenant notamment à la force majeure et aux causes légitimes de suspension du délai de livraison, fait obstacle aux mesures provisoires sollicitées. Le préjudice allégué étant réparable par l'action au fond, l'urgence n'est pas caractérisée. Enfin, l'absence d'établissement d'un désordre et d'un dépassement avéré du délai prive la demande d'expertise de tout intérêt probatoire. Les acquéreurs sont déboutés de l'ensemble de leurs prétentions et condamnés aux dépens ainsi qu'à une indemnité de procédure de 750 euros. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 16 décembre 2020, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont acquis auprès de la société SOCIETE1.) S.A. un appartement en l'état futur d'achèvement, comprenant notamment le lot n° NUMERO3.) (studio, terrasse et jardin-terrasse) et le lot n° NUMERO2.) (cave). L'acte prévoyait un délai d'exécution des travaux de vingt-six mois ouvrables à compter du début des constructions, sous réserve de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison. Par courrier du 18 octobre 2021, le vendeur a indiqué que les travaux avaient débuté le 15 octobre 2021, en reconnaissant un certain retard. Les acquéreurs soutenaient que l'achèvement devait intervenir au plus tard en décembre 2024 et que l'ouvrage restait inachevé à la date de l'assignation. Par exploit du 25 avril 2025, les acquéreurs ont assigné la société venderesse en référé. À titre principal, ils sollicitaient, sur le fondement de l'article 933, alinéa 1er, sinon de l'article 932, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile, une condamnation à achever l'appartement sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard, dans un délai de quatre mois. À titre subsidiaire, ils demandaient la désignation d'un expert sur le fondement de l'article 350 du même code, avec une mission étendue à la constatation de l'état d'avancement, à l'inventaire des travaux restant à exécuter, aux désordres éventuels, à leurs causes et aux moyens de remédiation. La société défenderesse concluait à l'irrecevabilité de l'ensemble des demandes et réclamait une indemnité de procédure. Les débats ont eu lieu à l'audience du 22 mai 2025, et l'ordonnance a été rendue le 5 juin 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : le trouble manifestement illicite (article 933, alinéa 1er, NCPC).** Le juge rappelle que le trouble manifestement illicite est une perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique constituant une violation effective d'une règle de droit, impliquant une méconnaissance d'un droit ou d'une interdiction le protégeant. Il relève que, si ce texte n'exige pas expressément l'absence de contestation sérieuse, le juge doit néanmoins examiner les moyens de défense présentés. Or l'acte de vente fixe un délai d'achèvement assorti de réserves tenant à la force majeure et aux causes légitimes de suspension. Constater un retard suppose un examen approfondi des éléments de fait et de droit, qui excède les pouvoirs du juge des référés, lequel ne peut ni interpréter les obligations contractuelles, ni apprécier leur exécution, ni tirer les conséquences d'une inexécution. Par ailleurs, les échanges de courriels de mai 2025 montrent que le vendeur proposait une livraison avant la fin de 2025, des visites de chantier périodiques et une indemnisation partielle des pertes locatives. Le juge en déduit l'absence de comportement passif de nature à caractériser un trouble manifestement illicite, et retient l'existence de contestations sérieuses. **Deuxième problème : l'urgence et la contestation sérieuse (article 932, alinéa 1er, NCPC).** Le juge rappelle que l'urgence suppose qu'un retard puisse causer un préjudice certain et irréparable. Le préjudice allégué, lié aux retards d'achèvement, est répar