Le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer en instance d'appel, confirme la résiliation judiciaire d'un contrat de bail d'habitation prononcée en première instance aux torts exclusifs des locataires, sur le fondement de l'article 1728, 1° du Code civil, qui impose au preneur d'user de la chose louée en bon père de famille. Le juge retient que la suroccupation d'un appartement d'environ 40 m² par six personnes, en violation d'une clause de limitation d'occupation, a entraîné des moisissures, un décollement de la peinture et un délabrement de l'intérieur, tandis que les locataires encombraient les parties communes d'objets personnels et privatisaient la chaufferie. Il précise que le caractère fautif de ces manquements subsiste indépendamment de la date des constatations ou d'un nettoyage postérieur de l'appartement, et que de telles dégradations graves justifient une sanction immédiate sans attendre la fin du bail. La décision rappelle également que la prohibition des demandes nouvelles en appel est d'ordre privé et que les demandes en indemnité de procédure des parties bénéficiant de l'assistance judiciaire ne sont pas fondées. Elle offre ainsi une illustration nette de la gravité requise pour la résiliation d'un bail d'habitation en cours d'exécution. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail signé le 7 septembre 2020, la société anonyme SOCIETE1.) SA a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE1.), moyennant un loyer mensuel de 790 euros, assorti d'une avance mensuelle sur charges de 135 euros. Par courrier du 13 décembre 2023, la bailleresse a résilié le contrat, puis, par requête déposée le 13 mars 2024 au tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, elle a sollicité le déguerpissement des locataires. Par jugement du 6 juin 2024, le juge de paix, statuant en matière de bail à loyer, a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, les a condamnés à quitter les lieux dans le mois de la notification et les a condamnés solidairement aux dépens. Les locataires ont interjeté appel limité par exploit du 26 juin 2024. Ils sollicitaient la réformation de la résiliation, la confirmation de l'application de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, une indemnité de procédure de 1.000 euros pour chaque instance, et l'irrecevabilité de la demande de la bailleresse en indemnité de procédure de première instance. La bailleresse concluait à la confirmation pure et simple. Après plusieurs renvois, l'affaire a été plaidée le 20 mai 2025 et le jugement a été rendu le 10 juin 2025 sous le numéro TAL-2024-05361. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le problème de droit principal consistait à déterminer si la suroccupation du logement par six personnes, l'encombrement des parties communes et les dégradations de l'appartement constituaient un manquement grave à l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille, justifiant la résiliation judiciaire du bail en cours d'exécution. Le tribunal rappelle que la résiliation ne peut être prononcée qu'en raison d'une inexécution grave imputable à l'une des parties, et qu'il appartient au juge d'apprécier la proportionnalité de la sanction. Il souligne que « user en bon père de famille » implique d'entretenir le bien et d'éviter les dégradations, y compris par négligence, et que, si les réparations locatives se règlent en principe en fin de bail, il peut en aller autrement en cas de dégradations graves, le bailleur ne pouvant être contraint d'assister impuissant à la détérioration de son bien. S'agissant des parties communes, le tribunal retient, au vu du procès-verbal de l'assemblée générale et des courriels de la copropriété accompagnés de photographies, que les locataires ont entreposé des affaires personnelles bloquant l'accès aux poubelles, aux escaliers et à certaines caves, privatisé la chaufferie pour y faire sécher leur linge et y conserver meubles et déchets. Il juge indifférente la date des constatations, le comportement fautif subsistant qu'il ait ou non cessé. S'agissant de l'intérieur de l'appartement, le tribunal relève que l'état des lieux d'entrée faisait état d'un bon état général, à l'exception d'un robinet défectueux et de trois chaises cassées. Il écarte le moyen tiré de l'identité des photographies et constate, sur les clichés du 14 mars 2024, un entassement d'objets, des traces de moisissures et un décollement de peinture. Il retient que six personnes occupant environ 40 m² alors que la clause 2 du bail limitait l'occupation à deux personnes constituent une suroccupation qui, à terme, explique le taux d'humidité, les moisissures et la