## Commentaire de la décision : Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 11 juin 2025, n° 171.203 et 171.204 (TALCH08) Le jugement commenté, rendu par la huitième chambre civile du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, tranche un contentieux de la responsabilité décennale du promoteur-vendeur à la suite de la réception d'un immeuble bifamilial. Les acquéreurs sollicitent la réparation de vices et malfaçons affectant les parties communes et privatives, tandis que le promoteur conteste la réalité des désordres, leur imputation causale aux travaux de construction ou, à l'inverse, à un défaut d'entretien, et réclame reconventionnellement le paiement de factures impayées. La décision illustre la place centrale de l'expertise judiciaire dans l'établissement des désordres, la difficulté de l'attribution causale entre malfaçon de construction et défaut d'entretien, ainsi que l'incidence des réserves formulées au procès-verbal de réception sur l'étendue de la garantie. Le texte transmis ne comporte toutefois que l'exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties ; le dispositif et la motivation du jugement du 11 juin 2025 n'y figurent pas. Le présent commentaire se limite donc à l'analyse de ce qui est soumis et ne saurait prêter au tribunal des motifs qui ne lui sont pas attribuables sur la base du texte fourni. ## I. Faits et procédure Les demandeurs, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ont acquis auprès de la société anonyme SOCIETE1.) S.A., promoteur, un immeuble bifamilial sis à ADRESSE4.). Ils ont fait assigner par exploit d'huissier du 29 juillet 2015 le promoteur et la société en commandite simple SOCIETE2.), dans deux instances distinctes ultérieurement jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 19 janvier 2016 (rôles n° 171.203 et 171.204). La procédure a connu plusieurs étapes. Par ordonnance du 21 juin 2016, le juge de la mise en état a rejeté la demande d'expertise judiciaire contradictoire, puis a invité les demandeurs à conclure sur le moyen de prescription tiré du caractère apparent des vices et de leur délai de dénonciation. Par jugement n° 8/2018 du 2 janvier 2018, le tribunal a reçu les demandes en la forme, constaté que les procès-verbaux de réception signés les 31 juillet 2013, 19 novembre 2013 et 14 février 2014 comportaient des réserves, constaté l'absence de réception des parties communes extérieures, rejeté les demandes dirigées contre la société SOCIETE2.), et ordonné une expertise confiée à Monsieur Frank ERPELDING. Par jugement n° 2020TALCH08/00072 du 17 mars 2020, le tribunal a rejeté les moyens de forclusion, ordonné un complément d'expertise et fixé des provisions à valoir sur les honoraires de l'expert. Le rapport complémentaire a été déposé le 8 décembre 2023, accompagné d'une lettre du 27 mars 2024. L'affaire a été plaidée le 14 mai 2025 et mise en délibéré. Les défendeurs concluent à titre principal à l'insuffisance de l'expertise et à la désignation d'un nouvel expert. À titre subsidiaire, ils contestent point par point les constats relatifs aux parties communes (escalier d'entrée, bord du palier, pavés, couvre-mur du mur de séparation, humidité du mur extérieur), aux parties privatives de PERSONNE2.) (escaliers, balcon, garde-corps, paroi de douche) et aux parties privatives de PERSONNE1.) (escaliers, dalle de terrasse, thermostat). Ils invoquent systématiquement un défaut d'entretien imputable aux maîtres de l'ouvrage, l'absence de lien causal avec les travaux, et l'absence de tout retard d'achèvement. Reconventionnellement, la société SOCIETE1.) réclame 1.384,68 euros à PERSONNE1.) et 3.182,75 euros à PERSONNE2.) au titre de factures demeurées impayées, avec intérêts, ainsi qu'une indemnité de procédure de 2.000 euros par partie. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Les questions soulevées par le litige peuvent être ainsi formulées : la preuve de l'existence et de la nature des désordres peut-elle reposer sur un rapport d'expertise dont la régularité et la complétude sont contestées ? Comment distinguer, dans les désordres constatés, ceux qui procèdent d'une malfaçon de construction de ceux qui relèvent d'un défaut d'entretien, et quelle est l'incidence d'une telle distinction sur l'obligation du constructeur ? Enfin, quel est l'effet des réserves portées au procès-verbal de réception sur la portée de la garantie ?