Le jugement rendu par la justice de paix de Diekirch le 12 juin 2025 (n° 902/2025) apporte une clarification utile sur les conditions d'engagement de la responsabilité du bailleur en cas de résiliation frauduleuse du bail d'habitation sous l'empire de la loi modifiée du 21 septembre 2006. Le juge de paix rappelle que l'ancien locataire ne peut prétendre à l'indemnité égale au montant d'une année de loyers prévue par l'article 14, alinéa 3, que s'il établit, d'une part, le fait matériel de la non-occupation des lieux aux fins invoquées dans les trois mois suivant son départ, et, d'autre part, le caractère dolosif du motif de résiliation, c'est-à-dire la mauvaise foi du bailleur dès l'origine. La décision souligne en outre que le besoin personnel allégué par le bailleur personne privée n'a plus à être un besoin d'habitation, mais peut être un simple besoin général d'occupation, et qu'il fait foi jusqu'à preuve contraire. En l'espèce, la seule attestation vague d'une voisine n'a pas suffi à démontrer la non-occupation, et la mauvaise foi n'était pas établie, de sorte que la demande a été rejetée. La solution, rigoureuse pour le locataire, s'inscrit dans l'esprit restrictif que le législateur de 2006 a voulu imprimer à ce mécanisme indemnitaire. ## I. Faits et procédure Par la résiliation du bail conclu le 13 avril 2021 portant sur un appartement situé à L-ADRESSE4.), notifiée par courrier du 22 avril 2023 avec effet au 1er mai 2023, le bailleur PERSONNE2.) entendait loger « un membre de famille ». Le locataire PERSONNE1.) a quitté les lieux le 1er octobre 2023. Estimant que les lieux n'avaient pas été occupés aux fins invoquées, le locataire a, par exploit d'huissier du 6 février 2025, fait citer le bailleur devant la justice de paix de Diekirch. Il réclamait, sur le fondement de l'article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, des dommages et intérêts correspondant à une année de loyers, soit 13.200 euros (12 × 1.100 euros), à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil, ainsi qu'une indemnité de procédure de 1.000 euros au titre de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Le défendeur a conclu au rejet de la demande. Il soutenait que la preuve de la non-occupation n'était pas rapportée, que l'occupation résultait des attestations versées, que l'intention dolosive faisait défaut et qu'aucun préjudice n'était établi. Il a sollicité une indemnité de procédure de 1.000 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était de savoir si la preuve de la non-occupation des lieux dans les trois mois suivant le départ du locataire, éventuellement complétée par des éléments tenant à la conduite du bailleur, suffit à fonder l'octroi de l'indemnité forfaitaire d'une année de loyers prévue par l'article 14, alinéa 3, de la loi de 2006. Le juge de paix procède d'abord à la vérification de la recevabilité de la demande, qu'il déclare conforme aux exigences de forme et de délai. Il rappelle ensuite le régime de l'article 14, dont l'alinéa 1er ouvre un droit à dommages et intérêts en cas de non-occupation dans les trois mois, et dont l'alinéa 3 réserve l'indemnité égale au montant d'une année de loyers au seul cas où le motif de la prorogation légale écartée se révèle dolosif. Le tribunal souligne le durcissement opéré par la loi de 2006 par rapport à l'ancien régime : il ne suffit plus au locataire de démontrer la non-occupation, il doit établir que le motif invoqué était malhonnête dès l'origine, en s'appuyant sur la jurisprudence de la Cour d'appel (CA, arrêt n° 65/17-II-CIV du 22 mars 2017, n° 41097 du rôle). Sur la charge de la preuve, le tribunal distingue les deux volets. Le fait matériel de la non-occupation doit être prouvé par le locataire. Quant au besoin personnel, le juge relève qu'à la différence de l'ancien régime, la loi de 2006 ne distingue plus le besoin d'habitation du besoin d'occupation : le bailleur personne privée n'a pas à prouver son besoin, dès lors que son affirmation n’est pas contredite par les éléments de la cause, le locataire pouvant rapporter la preuve contraire. Le tribunal ajoute que l'occupation n'implique pas une présence ininterrompue du bailleur. Appliquant ces principes, le juge relève que la seule attestation testimoniale produite, émanant d'une voisine, est