## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-06-13, n° 2023 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2023/25 du 13/06/2025 L-BAIL-528/23 Audience publique du treize juin deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse, comparant par la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & Associés SARL, établie et ayant son siège social à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 250053, représentée aux fins de la présente procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, comparant à l’audience par Maître Bruno MARTINS DOS SANTOS, avocat à la Cour, lequel se présenta pour compte de la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & Associés SARL, et 1) la société à responsabilité limitée en gestion contrôlée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, et 2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.), parties défenderesses, comparant par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 Luxembourg, 8, rue Sainte-Zithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 211810, représentée dans le cadre de la présente procédure par Maître Paulo LOPES DA SILVA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, comparant à l’audience par Maître Florence MARIMPIETRI, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, laquelle se présenta pour le compte de la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour SARL. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 9 août 2023 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 9 septembre 2023 à 09.00 heures, salle JP 0.15. Après une remise, l’affaire fut plaidée à l’audience publique du mardi 5 décembre 2023, lors de laquelle Maître Bruno MARTINS DOS SANTOS, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, et Maître Pierre LEININGER, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée en gestion contrôlée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Après avoir entendu les mandataires, l’affaire fut refixée pour continuations des débats à l’audience publique du mardi, 6 février 2024, lors de laquelle Maître Bruno MARTINS DOS SANTOS, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, et Maître Florence MARIMPIETRI, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée en gestion contrôlée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. L’affaire fut remise à l’audience publique du mardi, 19 mars 2024 pour continuations des débats. Après trois remises, et suite aux changements de composition à la Justice de Paix de et à Luxembourg, l’affaire refixée péremptoirement, fut réexposée à l’audience publique du mercredi, 26 février 2025 à 15 heures, salle JP 0.02, lors de laquelle Maître Bruno MARTINS DOS SANTOS, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, et Maître Florence MARIMPIETRI, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée en gestion contrôlée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. L’affaire fut refixée pour continuations des débats à l’audience publique du mardi, 11 mars 2025 à 9 heures, salle JP 0.02. L’affaire fut utilement retenue à cette audience publique du 11 mars 2025, lors de laquelle Maître Bruno MARTINS DOS SANTOS, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL, et Maître Florence MARIMPIETRI, avocat à la Cour, se présentant pour la société à responsabilité limitée en gestion contrôlée SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, 2 le jugement qui suit : Faits constants et indications de procédure Par contrat de bail commercial du 22 avril 2008, la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl (ci-après le SOCIETE2.)) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl (ci-après la société SOCIETE1.)), pour une durée de dix années, un local commercial de 1.059m2 situé dans un centre commercial sis à L-ADRESSE4.). Par avenant au contrat de bail conclu le 15 octobre 2018, les parties ont prolongé la durée du contrat pour une période de deux années courant du 1er novembre 2018 au 30 octobre 2020. Le même avenant prévoit la réduction de la surface donnée en location à concurrence de 80 m2 correspondant à la surface dite « ALIAS1.) » qui sera mise à disposition gratuitement jusqu’à sa relocation à un nouveau locataire. Enfin, l’avenant prévoit une réduction de loyer de 20% à partir du 1er novembre 2018. Par un second avenant au contrat de bail conclu le 10 janvier 2020, le contrat de bail a été prorogé jusqu’au 31 octobre 2021. Par la suite, le contrat de bail a été prorogé oralement et la société SOCIETE1.) a libéré les lieux loués pour le 31 août 2023. Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de et à Luxembourg le 9 août 2023, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation du SOCIETE2.) et de PERSONNE1.) en sa qualité de commissaire judiciaire du SOCIETE2.), devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial pour - - voir dire que la société SOCIETE1.) n’est pas redevable de la somme de 75.724,25 euros au titre d’arriérés de charges et de frais, sinon de condamner le SOCIETE2.) à verser l’intégralité des factures et preuves de paiement et de voir nommer un expertcomptable avec la mission de contrôler les décomptes de charges, voir dire que le SOCIETE2.) ne dispose d’aucune créance lui permettant d’actionner la garantie bancaire à première demande émise le 9 juillet 2009, condamner le SOCIETE2.) au remboursement de la somme de 75.724,24 euros prélevée sur la garantie bancaire à première demande, outre les intérêts. La société SOCIETE1.) sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.500 euros et demande à voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire. A l’audience des plaidoiries du 26 février 2025, la société SOCIETE1.) a réduit sa demande en paiement au montant de 68.920,82 euros. Elle a en outre formulé une offre de preuve par serment litisdécisoire. Sur demande du tribunal, la société SOCIETE1.) a expliqué ne pas formuler de demande à l’encontre de PERSONNE1.) et elle a indiqué que ce dernier avait été cité dans la requête à toutes fins utiles en sa qualité de commissaire judiciaire du SOCIETE2.). Il y a lieu de lui en donner acte. 3 A la même audience, le SOCIETE2.) a contesté les demandes adverses et il a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de la société SOCIETE1.) au paiement du montant de 100.504,83 euros ttc se composant comme suit : - - - - décompte des charges 2021…………………………………………….16.726,46 euros décompte des charges 2022…………………………………………….57.129,47 euros décompte des recharges 2023 rectifié…………………………………..39.466,27 euros Factures « ALIAS2.) »  n°NUMERO3.) du 21 janvier 2022…………………….................................287,99 euros  n°NUMERO4.) du 1er juillet 2022………………………………………….161,46 euros Loyer août 2023………………………………………………………….3.274,19 euros Loyer « ALIAS3.) »  juillet 2023…………………………………………………………….992,96 euros  août 2023………………………………………………………………800,77 euros Frais de remise en état  dépose cloison et luminaire………………………………………….7.838,42 euros  décapage et évacuation carrelage…………………………………..25.796,60 euros  remplacement clés manquantes…………………………………………94,53 euros indemnité pour préavis non respecté……………………………………24.360,99 euros intérêts et frais de rappel MD/Appel garantie………………………3.583,38 +15 euros intérêts et frais de rappel MD/Appel 2 garantie………………………215,85 +15 euros garantie bancaire total prélevée ………………………………………….- 78.075 euros note de crédit charges 2021…………………………………………… - 2.179,51 euros Appréciation Le tribunal, siégeant en matière de bail commercial est compétent pour connaître de la demande. La requête introduite par la partie requérante est recevable pour avoir été déposée dans la forme de la loi. Le tribunal est tout d’abord saisi d’une demande de la société SOCIETE1.) tendant à obtenir le remboursement de la somme de 68.920,82 euros prélevée sur la garantie bancaire à première demande actionnée par le SOCIETE2.) en date du 3 juillet 2023 et 5 octobre 2023. A titre reconventionnel, la société SOCIETE2.) sollicite la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer la somme de 100.504,83 euros. Concernant la garantie locative, le tribunal rappelle que la garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 re 2/2001, n’ 65). Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution partielle de la garantie bancaire, il y a lieu d’analyser les demandes reconventionnelles formulées par le SOCIETE2.) pour s’opposer à la demande de la société SOCIETE1.). 4 1. Les arriérés de loyers et charges locatives pour le local principal Les moyens et prétentions des parties A l’appui de sa demande, le SOCIETE2.) fait valoir que le loyer serait défini par l’article 6 du contrat de bail et que l’article 8 dudit contrat déterminerait les charges locatives ensemble avec le règlement intérieur. En application de cet article, et plus particulièrement de l’article 8.4 du contrat de bail, les paiements mensuels réalisés constitueraient des avances sur charges locatives, c’est-à-dire des provisions et un décompte annuel est adressé au locataire. Les dispositions contractuelles seraient claires et ne prêteraient pas à confusion. De plus, l’ensemble des pièces étaient consultables en application de l’article 8.6 du contrat de bail. Il conteste par conséquent l’existence d’un forfait en ce qui concerne les charges locatives tout en expliquant que le contrat de bail aurait été prolongé oralement à partir du 1er novembre 2021 avec une diminution du montant des charges mensuelles. Il faut toutefois valoir que les principes du contrat de bail écrit auraient toujours été applicables au contrat oral, de sorte que les articles du bail écrit continuaient à s’appliquer. Bien que le montant des charges ait été diminué, cela restait des avances et non un forfait. Le SOCIETE2.) expose que le relevé annuel des charges locatives aurait toujours été adressé à la société SOCIETE1.), qui n’aurait jamais émise la moindre contestation précise et circonstanciée, de sorte qu’il y aurait lieu à application du principe de la facture acceptée. Les premières contestations mises dans la requête introductive d’instance seraient tardives. En ce qui con