Le jugement n° 920/25 rendu par la Justice de paix de Diekirch le 16 juin 2025 illustre avec netteté le régime de l'exception d'inexécution en matière de bail d'habitation, tel qu'il est mobilisé par le preneur face à des désordres affectant la chose louée. Le tribunal rappelle que l'obligation de jouissance paisible incombant au bailleur (articles 1719 et 1720 du Code civil) peut justifier la suspension du paiement du loyer, mais que cette suspension doit être proportionnée à la gravité réelle des troubles, dont la preuve incombe au locataire. Faute de constat circonstancié et objectif, le juge n'a pas retenu une suspension totale : il a fixé ex aequo et bono une moins-value locative de 500 euros sur deux mois d'arriérés. La décision précise en outre le régime des charges locatives, notamment l'exigence de pièces justificatives pour les postes contestés, et distingue nettement la gravité suffisante pour justifier une résiliation, laquelle fait ici défaut. Elle offre ainsi une illustration pédagogique du contrôle de proportionnalité auquel se livre le juge des loyers. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 19 juin 2015, prenant effet au 1er août 2015, le demandeur, PERSONNE1.), a donné à bail à PERSONNE3.) un appartement sis dans un immeuble de Diekirch, moyennant un loyer mensuel de 900 euros et une avance sur charges de 100 euros. Par avenant avec effet au 10 octobre 2023, PERSONNE2.) a été admis au bail en qualité de co-locataire, avec un engagement solidaire et indivisible. Par requête déposée le 17 janvier 2025, le bailleur a sollicité la condamnation solidaire des locataires au paiement de 3.050 euros d'arriérés de loyers et de charges, la résiliation du bail et leur déguerpissement, outre une indemnité de procédure et l'exécution provisoire. À l'audience du 26 mai 2025, il a réduit sa demande à 2.400 euros, dont 1.800 euros d'arriérés de loyers pour les mois de mars et juillet 2024 et 600 euros d'avances sur charges, et a formé une demande complémentaire de 504,63 euros au titre du solde des décomptes 2022 et 2023. Les défendeurs ne contestaient pas le non-paiement des loyers litigieux, mais invoquaient l'exception d'inexécution, en soutenant que le bailleur n'avait pas assuré une jouissance paisible des lieux en raison de fuites d'eau provenant de la douche, affectant le plafond de la cuisine, les murs et le couloir, de moisissures et d'une situation d'habitabilité qualifiée de « catastrophique ». Ils contestaient en outre les postes « électricité commun » et « frais SOCIETE1.) » des décomptes de charges. Le bailleur répliquait que les désordres avaient été réparés en juillet et octobre 2024, qu'il avait dû attendre la prise de position de son assureur, et que les locataires étaient responsables d'une aération insuffisante. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : l'exception d'inexécution justifie-t-elle la suspension du paiement du loyer ?** Le tribunal retient que les désordres allégués ne sont pas établis avec l'ampleur invoquée. Les photographies versées sont « pas très éloquentes » et aucun constat objectif et circonstancié n'est produit. Il n'est même pas démontré que les locataires aient été privés de l'usage de la douche : seul un problème d'humidité dans la cuisine est tenu pour acquis. Par ailleurs, les réclamations antérieures de 2016 et 2017 n'ont pas été suivies, et l'alerte de mars 2024 a conduit à des travaux en juillet et octobre 2024, après lesquels aucune entrave à la jouissance paisible n'est démontrée. Le tribunal en déduit une moins-value locative pour la période de mars à octobre 2024, fixée ex aequo et bono à 500 euros. La demande en paiement d'arriérés de loyers est donc fondée à hauteur de 1.300 euros (1.800 – 500). **Second problème : le contrôle des charges locatives.** Les frais de chauffage, d'eau froide et chaude, justifiés par des décomptes d'un prestataire indépendant, sont admis. En revanche, les frais de lecture des compteurs et d'établissement des décomptes, qui demeurent à la charge du bailleur, ne peuvent être imputés aux locataires (114,88 euros par année). Le poste « électricité commun », non étayé par une pièce justificative, est écarté. Après recalcul année par année, le tribunal constate un trop-perçu de 292,32 euros au profit des locataires. Concernant les avances sur charges, le juge relève que les paiements effectués ont été pris en compte et que les avances 2025 ont été intégralement acquittées ; la demande est donc rejetée. **Troisième problème : la résiliation du bail.**