Synthèse doctrinale Par ce jugement du 16 juin 2025, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, quinzième chambre siégeant en matière commerciale, rejette l'action en paiement d'une commission d'agence immobilière formée par un intermédiaire contre deux sociétés preneuses et bailleresses, ainsi que les demandes reconventionnelles pour procédure abusive. Il réaffirme trois principes cardinaux : la charge de la preuve pèse sur celui qui réclame l'exécution d'une obligation, y compris lorsque le contrat d'intermédiation n'est pas formalisé par écrit ; l'usage de « paternité » allégué pour fonder la rémunération doit être prouvé et ne peut se déduire de quelques contrats isolés ni d'une attestation de témoin interne ; enfin, en l'absence de clause d'exclusivité et en situation de pluralité d'intermédiaires, la commission n'est due qu'à celui dont l'intervention essentielle a conduit à la conclusion de l'opération. La décision rappelle en outre que l'exercice d'une action en justice ne constitue une faute que s'il revêt un caractère de malice, de mauvaise foi ou de légèreté blâmable. ## I. Faits et procédure Une société anonyme luxembourgeoise, intermédiaire immobilier, a été mandatée pour commercialiser des surfaces de bureau dans un immeuble appartenant à un groupe détenu par un fonds d'investissement spécialisé. Le 12 octobre 2023, elle a émis une facture de commission de 31.709,15 euros portant sur la location de ces surfaces à une société coopérative locataire. Le bail a été conclu le 17 octobre 2023 entre la bailleresse et cette locataire, par l'intermédiaire d'un autre agent. Les destinataires de la facture ont contesté celle-ci le 20 octobre 2023. L'intermédiaire a assigné les deux sociétés défenderesses le 8 juillet 2024, réclamant la condamnation solidaire au paiement, avec intérêts de retard au sens de la loi du 18 avril 2004, ainsi qu'une indemnité de procédure de 5.000 euros. Il invoquait un contrat d'entreprise prévoyant une commission de 15 % du loyer annuel hors taxes, fondée sur un usage dit de « paternité ». Les défenderesses ont conclu à la mise hors de cause de l'une d'elles, au rejet de la demande, et formé des demandes reconventionnelles pour procédure abusive et vexatoire et pour remboursement de frais d'avocat. L'affaire, retenue à l'audience du 30 avril 2025, a été mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Sur la mise hors de cause.** Le tribunal rejette la demande, une partie n'étant étrangère au litige que si elle y a été engagée à tort ; or la société visée était alléguée comme cocontractante, la question de l'existence du contrat relevant du fond. **Sur la demande principale.** Le problème central est double : la preuve d'un contrat d'intermédiation non écrit et de ses modalités, d'une part, et les conditions d'ouverture du droit à commission en cas de pluralité d'agents, d'autre part. S'agissant de la preuve, le tribunal s'appuie sur les articles 58 du Nouveau Code de procédure civile et 1315 du Code civil. Il admet l'existence d'un rapport contractuel au vu d'un échange de courriels d'octobre 2022 et de mars 2023, mais refuse de tenir pour établies les modalités, en particulier le principe de « paternité ». L'attestation testimoniale du salarié de l'intermédiaire et trois contrats conclus avec des tiers ne suffisent pas, en l'absence de stipulation expresse, à démontrer un usage général ou applicable aux relations en cause ; le tribunal relève d'ailleurs que les conditions de la relation étaient plutôt imposées par les défenderesses. S'agissant du droit à commission, le tribunal rappelle la jurisprudence de la Cour d'appel (arrêt du 26 avril 2018) : l'intermédiaire doit avoir eu une intervention réelle et essentielle, appréciée au cas par cas, la charge de la preuve pesant sur lui ; en l'absence d'exclusivité et en cas de pluralité d'intermédiaires, seul celui par les soins duquel l'opération a abouti est rémunéré. Constatant qu'aucun contact n'existait plus après le 21 mars 2023, que le locataire avait réorienté ses recherches, et que le bail avait été négocié par un autre agent en 2023, le tribunal juge la preuve de l'intervention déterminante non rapportée. Il écarte enfin le moyen subsidiaire de déloyauté : l'absence de mandat exclusif autorisait les défenderesses à recourir à un tiers. Il refuse, faute de nécessité, l'audition de témoins sollicitée à titre subsidiaire. **Sur les demandes reconventionnelles.** Le tribunal rappelle que l'exercice