## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-06-17, n° 2075 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2075/25 du 17.06.2025 L-BAIL-419/24 Audience publique du dix-sept juin deux mille vingt-cinq ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause e n t r e PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, comparant par Maître Yves MURSCHEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Gérard A. TURPEL, avocat à la Cour, tous deux demeurant à Luxembourg, et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, comparant par Maître Lynn FRANK, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. Faits L’affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement - déposée le 11 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 29 juillet à 09.00 heures, salle JP 1.19. Après quatre remises, l’affaire fixée péremptoirement fut utilement retenue à l’audience publique du vendredi, 28 février 2025 à 09.00 heures, salle JP 0.02, lors de laquelle Maître Yves MURSCHEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Gérard A. TURPEL, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.), et Maître Lynn FRANK, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et fixa le prononcé au 25 avril 2025. En date du 28 mars 2025, le Tribunal prononça la rupture du délibéré suite à la communication de pièces en cours de délibéré par Maître Gérard A. TURPEL et refixa l’affaire en question pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 6 mai 2025 à 9 heures, salle JP 0.15. L’affaire fut utilement retenue à cette audience publique, lors de laquelle Maître Yves MURSCHEL, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Gérard A. TURPEL, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE1.), et Maître Lynn FRANK, avocat à la Cour, se présentant pour PERSONNE2.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Par contrat de bail conclu le 12 novembre 2013 avec effet au 1er décembre 2013, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.), pour une durée d’une année renouvelable tacitement d’année en année, un appartement sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 780 euros et d’une avance sur charges de 120 euros, payables ensemble et d’avance le premier de chaque mois. Par courrier du 6 janvier 2024, PERSONNE2.) a augmenté le loyer mensuel à la somme de 1.500 euros avec effet au 1er février 2024. Par courrier du 9 janvier 2024, PERSONNE1.) a refusé l’augmentation du loyer. Par courrier du 2 février 2024, PERSONNE2.) a résilié le contrat de bail moyennant un préavis de 6 mois, donc avec effet au 15 août 2024, en raison du refus de l’augmentation de loyer. Par courrier du 7 février 2024, PERSONNE1.) a contesté la résiliation du contrat de bail. Enfin, par courrier du 25 avril 2024, PERSONNE2.) a, par l’intermédiaire de son mandataire, résilié le contrat de bail conclu le 12 novembre 2013 pour besoin personnel dans le chef de sa fille. Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 11 juin 2024, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer pour voir déclarer nulle et non avenue la résiliation intervenue en date du 25 avril 2024, sinon à titre subsidiaire, à voir s’accorder un délai de déguerpissement de 12 mois à partir du 1er novembre 2024, date d’expiration du délai initial de préavis de 6 mois. Il demande encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000 euros et la condamnation de PERSONNE2.) au paiement des frais et dépens de l’instance. 2 Les moyens et prétentions des parties A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que l’existence du besoin personnel dans le chef de PERSONNE2.) serait formellement contestée. Il expose qu’il existerait un faisceau d’indice qui démontrerait que le besoin personnel invoqué ne serait pas réel. En effet, le bailleur aurait résilié une première fois le contrat de bail suite au refus de PERSONNE1.) d’accepter l’augmentation du loyer avec effet au 1er février 2024. Ensuite, la fille de PERSONNE2.) serait propriétaire d’une maison unifamiliale sise à LADRESSE3.), qui serait plus grande que le logement occupé par PERSONNE1.). Enfin, il ne serait pas démontré en cause que la fille de PERSONNE2.) devrait quitter le logement dont elle serait propriétaire. Par ailleurs, il fait exposer que la fille de PERSONNE2.) occuperait déjà un logement voisin depuis 2022 et ce ne serait qu’en 2024 qu’il y aurait eu soudainement un besoin personnel pour celle-ci d’occuper le logement pris en location par PERSONNE1.). A titre subsidiaire, PERSONNE1.) sollicite, en application de l’article 12 (3) alinéa 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la prolongation du délai de résiliation. Il explique qu’il aurait 4 enfants et qu’il serait difficile de trouver un nouveau logement similaire et adapté pour 6 personnes dans un laps de temps si court. Il demande dès lors à se voir accorder un délai de résiliation de 12 mois à partir du 1er novembre 2024, date d’expiration du délai de préavis initial. Il explique encore être propriétaire d’une maison en Allemagne qu’il serait en train de rénover lui-même. A ce jour, les travaux de rénovation ne seraient pas encore achevés et la maison ne serait pas habitable en l’état. Il ne saurait indiquer quant les travaux seront achevés. A titre plus subsidiaire, il demande à se voir accorder un délai de résiliation jusqu’au 15 août 2025, afin de permettre à ses enfants scolarisés au Luxembourg de terminer l’année scolaire. PERSONNE2.) conteste la demande adverse. Il explique avoir besoin du logement donné en location à PERSONNE1.) pour sa fille qui travaillerait avec lui dans sa boulangerie. Il expose que l’immeuble disposeraient de deux appartements dont un serait occupé par lui-même et le second appartement, pris en location par PERSONNE1.), qui serait plus spacieux. Sa fille aurait eu un enfant en 2020 et pour des raisons d’organisation familiale, elle aurait besoin de l’appartement litigieux alors qu’elle résiderait actuellement dans le second appartement, plus petit, avec son père et son fils. Elle souhaiterait pouvoir disposer du logement pus spacieux et laisser le second logement plus petit à son père. En ce qui concerne le délai de déguerpissement, PERSONNE2.) s’oppose à toute prolongation du délai au motif que PERSONNE1.) aurait d’ores et déjà bénéficié d’un délai supérieur au délai de préavis initial accordé pour quitter les lieux. Il fait encore valoir que contrairement aux affirmations adverses, la maison dont PERSONNE1.) serait propriétaire en Allemagne serait parfaitement habitable. Si le tribunal devait avoir un doute sur le caractère habitable de la maison, il demande à voir ordonner une visite des lieux. 3 Il demande dès lors à voir ordonner le déguerpissement de PERSONNE1.) endéans un délai de quinzaine suivant la notification du jugement à intervenir. A titre reconventionnel, PERSONNE2.) demande à voir fixer l’indemnité d’occupation redue par PERSONNE1.) au montant du loyer fixé par le contrat de bail et à voir déclarer le jugement à intervenir commun à tous les occupants de l’appartement. Suite à la rupture du délibéré, PERSONNE1.) a indiqué, lors de l’audience des plaidoiries du 6 mai 2025, maintenir l’ensemble de ses demandes. A titre subsidiaire, il a indiqué pouvoir libérer les lieux loués pour le 30 juin 2025. PERSONNE2.) ne s’est pas opposé à voir retenir la date du 30 juin 2025 comme date butoir. Il a toutefois demandé à voir assortir la condamnation à intervenir d’une astreinte. Appréciation Le tribunal est saisi d’une demande tendant à voir constater la nullité de la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel dans le chef des bailleurs. Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est dès lors compétent pour connaître de la demande. La demande de PERSONNE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi et n’étant pas autrement contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable. 1. La validité de la résiliation pour besoin personnel Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail portant sur un immeuble à usage d’habitation (à l’exception des logements visés par l’article 6 de la loi) qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement, ce qui est communément appelé le « besoin personnel ». L’article 12 (3) de la prédite loi dispose que « par dérogation à l’article 1736 du code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a), est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe ». L’article 12 paragraphe (3) alinéa 1er de la loi précitée prévoit notamment que la lettre de résiliation doit être motivée. Mais ce texte n’éclaire pas sur le degré de motivation et aucune sanction n’est expressément prévue par la loi en cas d’absence de motivation, la sanction de la nullité du congé ne s’appliquant qu’en cas d’absence de mention du texte du paragraphe (3) de l’article 12 de la loi. Par ailleurs, cette exigence de motivation apparaît comme étant en contradiction avec l’article 12 paragraphe (2) de la loi qui se contente d’une simple déclaration du bailleur. 4 Dès lors, faute de texte, un défaut de motivation suffisante n’entraîne pas la nullité de la résiliation. Il suffit alors au bailleur d’indiquer dans sa requête en déguerpissement les causes du besoin personnel invoqué afin de permettre à la fois au locataire et au juge d’apprécier le bien-fondé du motif invoqué et un contrôle a posteriori de celui-ci (cf. JPL, 6 juin 2018, rép. fisc. 2025/18). Dans la mesure où PERSONNE2.) invoque aux termes de son courrier du 25 avril 2025 comme motif de résiliation le besoin personnel, ce qui est suffisant au regard des exigences légales, et mentionnent l’intégralité du paragraphe 3 de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006, il échet de retenir que la résiliation du bail est intervenue en conformité avec les dispositions légales précitées. Il y a ensuite lieu de relever qu’en principe, le bailleur est cru sur parole en sa déclaration quant au besoin personnel pour autant que son affirmation n’est pas contredite par les éléments de la cause. La preuve du besoin personnel ne saurait être exigée stricto sensu et la circonstance rendant plausible le besoin personnel, et excluant une affirmation inexacte du bailleur, doit suffire au juge pour admettre la condition prévue par la loi (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,13 novembre 2012, n° 146.322). La circonstance rendant plausible le besoin personnel, et excluant une affirmation inexacte du propriétaire, suffit pour admettre la preuve du besoin invoqué. Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de preuve du dossier, l’existence ou l’absence du besoin invoqué (Cour de Cassation, 5 avril 1973, P. 22, p. 247). Le juge doit admettre la condition prévue par la loi du moment que l’affirmation du propriétaire est plausible et ne paraît pas inexacte sur base du dossier (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 199