## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-06-18, n° 2113 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2113/25 L-BAIL-810/24 Audience publique du 18 juin 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse représentée par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 LUXEMBOURG, 8, rue Sainte-Zithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée auprès du Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B211810, représentée dans le cadre de la présente procédure par Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse comparant à l’audience par Maître Live MAYANGA LETRE, avocate à la Cour, en remplacement de Maître Michel MOLITOR, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) partie défenderesse comparant par Maître Yuri AUFFINGER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6 novembre 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 27 novembre 2024. A l’appel de la cause à la prédite audience, Maître Yuri AUFFINGER se présenta pour la société SOCIETE2.) SARL et l’affaire fut contradictoirement fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 20 janvier 2025, puis refixée au 26 février 2025 et ensuite au 27 mars 2025. Lors de l’audience du 27 mars 2025 à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Live MAYANGA LETRE, en remplacement de Maître Michel MOLITOR, ce dernier en représentation de la société MOLITOR Avocats à la Cour SARL, et Maître Yuri AUFFINGER furent entendus en leurs moyens et conclusions. Ensuite, l’affaire fut refixée au 19 mai 2025 pour la continuation des débats. Lors de cette dernière audience, Maître Live MAYANGA LETRE et Maître Yuri AUFFINGER furent entendus en leurs derniers moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 6 novembre 2024, la société anonyme SOCIETE1.) SA a fait convoquer la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de : 2 - - - - - - voir prononcer la résolution du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de la défenderesse et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de 40 jours à partir de la notification du jugement à intervenir ; s’entendre condamner à lui payer la somme de 31.330,92.- EUR au titre d’arriérés/provisions de loyers, de charges et de frais impayés, contractuellement prévus, avec les intérêts de retard conventionnels prévus et applicables aux transactions commerciales (conformément à la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard) à compter de la date d’échéance respective de chaque facture, jusqu’à solde, sinon avec les intérêts légaux à compter de la date d’échéance de chaque facture et jusqu’à solde ; s’entendre condamner à lui payer la somme de 3.133,092.- EUR (+p.m.) au titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente demande en justice, jusqu’à solde ; lui donner acte qu’elle se réserve formellement et expressément tous autres droits, dus, moyens et actions, et plus particulièrement, le droit de modifier, voire d’augmenter ses demandes en cours d’instance, notamment en ce qui concerne les loyers/provisions de loyers, charges/provisions de charges échus et à échoir postérieurement à la présente demande en justice, lui donner acte qu’elle se réserve également formellement le droit de réclamer tous autres montants redus en vertu du contrat de bail, des dommages et intérêts pour éventuels dégâts locatifs, une indemnité d’indisponibilité du bien et/ou de relocation (,etc...), ainsi que le droit de réclamer le remboursement des frais d’avocat exposés par elle, principalement sur base de l’article 14. E du Bail, sinon sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil, lui donner acte que, pour autant que de besoins, elle offre de prouver le montant exact de sa créance à l’égard de la société SOCIETE2.), par toute voie de droit, et plus particulièrement par la nomination d’un expert, sinon d’un consultant. La société anonyme SOCIETE1.) SA sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Prétentions et moyens des parties A l’appui de ses prétentions, la requérante expose que suivant contrat de bail commercial conclu en date du 10 octobre 2019, elle aurait donné en location la société SOCIETE3.) de droit français un local commercial n° R.12 avec terrasse n° NUMERO3.) ainsi qu’une réserve déportée n° 3 NUMERO4.), situés dans la galerie commerciale ENSEIGNE1.) » sise à LADRESSE1.). Les lieux loués auraient été affectés à l’exploitation d’un restaurant hawaïen sous l’enseigne ENSEIGNE2.). Il est précisé que le bail aurait été conclu pour une durée de neuf années consécutives débutant le 30 octobre 2019 et que le loyer est fixé à un pourcentage du chiffre d’affaires s’élevant à 9% hors taxes du chiffre d’affaires annuel réalisé par le locataire avec un loyer minimum garanti, ce dernier étant fixé à un montant annuel de 51.460.- EUR hors taxes et hors charges. Conformément à la clause 14.A. du contrat de bail, le locataire serait tenu de payer le montant du loyer minimum garanti au début de chaque trimestre, à savoir les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. En outre, ledit contrat de bail prévoyait, en ses articles 13, points A, B, C, D, E et 14.B le paiement de provisions pour charges locatives privatives et communes, dont le montant est fixé en fonction de la surface exploitée. Parmi les charges communes, figureraient notamment les honoraires de gestion locative (clause 13.B.2 du Bail). Suivant avenant conclu le 18 février 2021, la société SOCIETE4.) se serait substituée à la société SOCIETE3.). Finalement, par avenant signé le 20 décembre 2023, SOCIETE4.) aurait cédé le bail à la partie défenderesse, dans le cadre de la vente du fonds de commerce par l’ancien locataire à cette dernière. Toutefois, cette dernière resterait en défaut de régler l’intégralité des loyers, charges et autres frais contractuellement prévus et redus, et cela malgré plusieurs mises en demeure lui adressées. Au jour du dépôt de la requête, et suivant deux états comptables versés en cause et provisoirement arrêtés à la date du 31 décembre 2024, la partie défenderesse serait redevable de la somme de 31.330,92.-EUR au titre d’arriérés de loyers, de charges et d’autres frais et indemnités prévus par le contrat de bail. Ces manquements constitueraient des fautes graves dans le chef du locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail et son déguerpissement. En conséquence, il y aurait lieu de procéder par voie judiciaire afin d’obtenir le paiement des montants redus en vertu du contrat de bail, la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement du locataire. 4 A l’audience du 27 mars 2025, la requérante a maintenu ses demandes. En outre, elle a fait valoir que le locataire n’aurait également pas procédé au débouchage des siphons lui incombant. En réponse aux arguments de la partie défenderesse, elle a plaidé que tous les frais sollicités découleraient du contrat de bail, dont notamment l’article 13, de sorte que le locataire ne saurait réfuter leur paiement. Sur question du tribunal, elle a précisé qu’il n’existait pas de clause de reprise de dettes de l’ancien locataire par le nouvel occupant des lieux dans le contrat de cession du 20 décembre 2023. La partie défenderesse pour sa part a soulevé l’exception du libellé obscur étant donné que la demande ne serait pas claire et intelligible. A ce titre, elle a fait valoir qu’on lui mettait à charge des frais incombant aux locataires précédents. A titre subsidiaire, elle a fait valoir que si certes il y avait eu quelques retards de paiement minimes, ceux-ci ne justifieraient pas la résiliation judiciaire du contrat de bail. En outre, certaines factures ne lui auraient pas été adressées correctement, alors qu’elles auraient été envoyées à une mauvaise adresse. Elle a encore contesté les intérêts de retard à hauteur de 1.500.EUR figurant dans le décompte des montants qui lui sont réclamés, alors qu’il ne ressortirait pas des pièces versées en cause à quoi cette somme correspondrait. S’y ajouterait que les montants dans les décomptes ne concorderaient pas avec les pièces. L’affaire fut ensuite refixée à l’audience du 19 mai 2025, afin de permettre à la requérante de verser des décomptes clairs et précis. A l’audience du 19 mai 2025, la requérante a fait valoir que selon décompte actualisé et arrêté en date du 8 mai 2025, la partie défenderesse serait redevable de la somme de 30.392,43 à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour le local principal ainsi que de la somme de 2.846,42.- EUR suivant le décompte relatif à la réserve dont le loyer et les charges sont facturés séparément. Elle a toutefois déclaré renoncer à la somme de 1.500.- EUR à titre d’intérêts de retard. Invitée par le tribunal à expliquer pourquoi les sommes de 6.001,53.- EUR couvrant la régularisation des charges pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et la somme de 24.230,58.-EUR pour la régularisation des charges sur la période du 1er janvier 2023 au 31 5 décembre 2023 seraient dus par la partie défenderesse, la société SOCIETE1.) SA a déclaré que suivant l’avenant et plus particulièrement la clause figurant à l’article 1er paragraphe 4 du contrat de cession, il appartiendrait à l’ancien et au nouveau locataire de procéder à la ventilation des charges entre eux. La partie défenderesse, quant à elle, a fait valoir que les décomptes seraient incompréhensibles et qu’en tout état cause, elle ne serait pas redevable de la régularisation de charges antérieures à sa prise de possession des lieux, à savoir le 20 décembre 2023. De surcroît, la clause dont se prélaverait la requérante, à savoir l’article 1er paragraphe 4 de l’avenant du 20 décembre 2023 serait mal interprétée par cette dernière. En effet, selon les lettres de l’article en question « Le Cédant s’oblige à supporter le paiement exact des loyers, charges, et autres indemnités d’exploitation ainsi que les contributions pour l’animation, la promotion, la communication et la publicité du Centre Commercial se rattachant à la période expirant le 31 décembre 2023, bien que la date d’effet de la cession soit antérieure, le Preneur et le Nouveau Preneur s’engagent à procéder à la reddition des comptes de loyers, charges et accessoires du Bail directement entre eux sans demande ni réclamation envers le bailleur. », il ne serait pas prévu que le nouveau locataire prenne en charge les éventuels arriérés de l’ancien locataire pour les exercices déjà révolus avant la prise de possession des lieux. En outre, la partie requérante aurait systématiquement envoyé des factures à la mauvais