## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-06-19, n° 2130 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° L-BAIL-386/24 et L-BAIL-703/24 Audience publique du 19 juin 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre -Ila société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à LADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse comparant par Maître Xavier FABRY, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S. A R. L., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par sa gérante actuellement en fonctions, partie défenderesse comparant par Maître Valentin FÜRST, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ----------------------------------------------------- - II - 1 la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.A R.L :, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par sa gérante actuellement en fonctions, partie demanderesse comparant par Maître Valentin FÜRST, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à LADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie défenderesse comparant par Maître Xavier FABRY, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, Faits : I) L’affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement, déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 28 mai 2024 et enrôlée sous le numéro de référence L-BAIL-386/24. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du lundi, 16 juillet 2024 à 9.00 heures, salle JP.1.19. II) L’affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement, déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 27 septembre 2024 et enrôlée sous le numéro de référence L-BAIL-703/24. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du jeudi, 7 novembre 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.02. Après plusieurs remises contradictoires, les affaires furent utilement retenues à l’audience publique du jeudi, 22 mai 2025 lors de laquelle la société anonyme SOCIETE1.) S.A. était représentée par Maître Xavier FABRY, tandis que Maître Valentin FÜRST se présenta pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.A R.L. 2 Les mandataires de deux parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, LE JUGEMENT QUI SUIT : Les faits constants Par contrat de bail commercial signé le 19 avril 2023 avec effet au 1er mai 2023 pour une durée de 9 années jusqu’au 30 avril 2032, la société SOCIETE1.) S.A. a donné en location à la société SOCIETE2.) S.à.r.l. un local commercial situé dans l’immeuble « ALIAS1.) » sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer indexé de 12.000 euros HTVA et des avances mensuelles sur charges de 2.000 euros, payables d’avance le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er novembre 2023, une gratuité (en ce qui concerne le loyer) étant stipulée jusque-là « en raison de la prise en l’état des locaux et des travaux effectués par le preneur ». De plus pendant les 9 mois suivant cette période de gratuité, le loyer est réduit à 11.000 euros. Le contrat de bail prévoit qu’une garantie bancaire à première demande de 36.000 euros doit être fournie et que les locaux sont loués exclusivement pour l’activité commerciale « épicerie fine, articles de bien-être et de botanique et salon de thé, bar à café en ce compris la vente de boissons alcoolisées et de petite restauration ». Procédure et prétentions des parties Par requête déposée le 28 mai 2024 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer la société SOCIETE2.) S.à.r.l. devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en en matière de bail commercial, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, pour voir : - condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 16.252,30 euros au titre des loyers impayés au 31 mai 2024, avec les intérêts au taux conventionnel de 12,5% à partir de leur exigibilité, s’élevant au montant de 1.495,22 euros au 31 mai 2024, jusqu’à solde, - condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.420,00 euros au titre des avances sur charges impayées au 31 mai 2024, avec les intérêts au taux conventionnel de 12,5% à partir de leur exigibilité, s’élevant au montant de 58,80 euros au 31 mai 2024, jusqu’à solde, 3 - dire que le taux d’intérêt légal du montant total de la condamnation sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du jugement à venir, - prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la partie défenderesse, - condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 36.000,00 euros à titre d’une indemnité de rupture, - condamner la partie défenderesse au déguerpissement, - condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de relocation de 79.926,90 euros, - condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de 5.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, - condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-BAIL-386/24. Par requête déposée le 27 septembre 2024 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la société SOCIETE2.) S.à.r.l. a fait convoquer la société SOCIETE1.) S.A. devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, pour voir : - déclarer résolu le contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur, et ce depuis le 10 février 2024 sinon à partir de la demande en justice sinon à partir du jugement à intervenir, - condamner la société SOCIETE1.) S.A. à payer à la société SOCIETE2.) S.à.r.l. le montant de 1.500.000,00 euros en indemnisation des préjudice matériel et moral subis, avec les intérêts légaux à compter du 10 février 2024 sinon à partir de la demande en justice sinon à partir du jugement à intervenir, - subsidiairement déclarer nul le contrat de bail pour cause de dol et partant condamner la société SOCIETE1.) S.A. à payer à la société SOCIETE2.) S.à.r.l. le montant de 1.000.000,00 euros en indemnisation des préjudice matériel et moral subis, avec les intérêts légaux à compter du 10 février 2024 sinon à partir de la demande en justice sinon à partir du jugement à intervenir, - plus subsidiairement déclarer nul le contrat de bail pour cause d’erreur et partant condamner la société SOCIETE1.) S.A. à payer à la société SOCIETE2.) S.à.r.l. le montant de 1.000.000,00 euros en indemnisation des préjudice matériel et 4 moral subis, avec les intérêts légaux à compter du 10 février 2024 sinon à partir de la demande en justice sinon à partir du jugement à intervenir, - condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de 7.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro L-BAIL-703/24. Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des deux affaires. Argumentaire des parties La société SOCIETE1.) S.A. fait valoir que la société SOCIETE2.) S.à.r.l. n’a pas payé la totalité des loyers, ce qui justifierait la résiliation du bail pour non-paiement de loyers aux torts du locataire. Il y aurait lieu de rejeter le moyen de l’exception d’inexécution soulevé par la société SOCIETE2.) S.à.r.l. pour justifier le nonpaiement des loyers au motif que la cuisine serait dépourvue d’un système d’extraction d’air. D’après la société SOCIETE1.) S.A., il ne résulterait ni du contrat de bail, ni d’un échange entre parties, qu’une obligation d’installer un système d’extraction d’air aurait été à sa charge, de sorte que la société SOCIETE2.) S.à.r.l. n’était pas en droit de suspendre les loyers et avances sur charges dus. A l’audience du 22 mai 2025, la société SOCIETE1.) S.A. a procédé à une augmentation de sa demande en se basant sur ses décomptes actualisés au 28 mars 2025 versés en pièces 11 et 12 de sa farde n°1, desquels il ressort que les arriérés de loyers se chiffreraient au montant de 56.934,60 euros avec des intérêts conventionnels de retard de 6.933,99 euros, et les charges impayées au montant de 12.916,81 euros, avec des intérêts conventionnels de retard de 1.255,22 euros. Elle a indiqué que le 28 août 2024 la locataire était sortie des locaux, de sorte que la demande en déguerpissement deviendrait sans objet. Il y aurait cependant lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la locataire et en conséquence de la condamner à l’indemnité de rupture prévue à l’article 19 du contrat de bail, correspondant au montant de la garantie bancaire de 36.000 euros. La société SOCIETE1.) S.A a encore maintenu sa demande en obtention d’une indemnité de relocation qu’elle a augmentée de 79.926,90 euros à 84.240,00 (6 x 14.040 euros), conformément aux indexations intervenues entretemps. De plus elle a réclamé le montant de 3.762,00 euros correspondant aux frais qu’elle aurait dû débourser pour vider le local laissé dans un état encombré par la société SOCIETE2.) S.à.r.l.. Finalement la société SOCIETE1.) S.A. a augmenté sa demande en obtention d’une indemnité de procédure en réclamant désormais le montant de 10.000 euros. 5 La société SOCIETE2.) S.à.r.l. a contesté les demandes de la société SOCIETE1.) S.A. en se basant sur l’exception d’inexécution qui aurait été justifiée depuis le mois de février 2024. Comme toutes les demandes de la société SOCIETE1.) S.A. sont postérieures à cette date, elles seraient à rejeter. Le décompte serait contesté alors que la société SOCIETE1.) S.A. aurait assujetti les loyers à la TVA nonobstant l’absence de validation par l’administration de l’enregistrement et des domaines. Concernant l’exception d’inexécution et ses propres demandes figurant dans sa requête, la société SOCIETE2.) S.à.r.l. a relevé que suite à des pourparlers entre les deux sociétés, ils auraient rajouté, avant la signature, dans le contrat de bail que les locaux sont loués exclusivement pour l’activité commerciale « épicerie fine, articles de bien-être et de botanique et salon de thé, bar à café en ce compris la vente de boissons alcoolisées et de petite restauration ». Après la conclusion du contrat de bail, pendant les travaux de réaménagement réalisés par la société SOCIETE2.) S.à.r.l. et validés conformément au contrat de bail par la société SOCIETE1.) S.A., la première se serait rendue compte que la cuisine déjà installée dans les locaux avant la conclusion du bail n’était pas équipé d’un système d’extraction d’air, rendant ainsi impossible l’activité de petite restauration projetée, représentant d’après elle une part considérable de son chiffre d’affaires escompté. L’absence d’un système d’extraction d’air serait en contradiction avec le règlement grand-ducal modifié du 4 juillet 1988 fixant les conditions d’hygiène et de salubrité dans le secteur de l’alimentation collective et le règlement des bâtisses de la Ville de Luxembourg, qui exigerait que les cuisines soient équipées d’un système d’extraction d’air. La société SOCIETE1.) S.A. aurait par la suite refusé de procéder aux travaux nécessaires pour l’installation d’un tel système, ainsi que de changer l’affectation de l’immeuble, pourtant nécessaire d’après la Ville de Luxembourg pour l’exploitation de l’activité de petite restauration. En ce faisant, la société SOCIETE1.) S.A. aurait violé ses obligations découlant des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil, de sorte que par le biais de l’article 1134-2 du même code prévoyant l’exception d’inexécution, la société SOCIETE2.) S.à.r.l. aurait été en droit de refuser de payer l