## Synthèse doctrinale Le jugement commenté, rendu par la IIIe chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg le 20 juin 2025 (n° TAL-2024-00633, rôle TAL-2025-00633), tranche un litige né d'un bail commercial conclu le 3 juillet 2015 entre une société locataire et une bailleresse personne physique. Le tribunal y est saisi de l'appel d'un jugement de la justice de paix siégeant en matière de bail commercial. Les questions en jeu sont multiples : l'application dans le temps de la loi du 3 février 2018 aux contrats en cours, la validité d'une résiliation avec préavis fondée sur l'article 1762-11 du Code civil, la compensation unilatérale opérée par le preneur, la portée des avances sur charges et leur régime de régularisation, la recevabilité des demandes nouvelles formées en appel (augmentation des demandes, adaptations indiciaires, arriérés antérieurs), ainsi que l'effet d'une production de décompte sur l'exception de prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil. La portée de la décision tient à la cristallisation de ces points de droit dans un litige où la sécurité juridique des rapports locatifs commerciaux est particulièrement en cause. **Observation de méthode importante :** le texte qui m'a été transmis est un extrait tronqué. Il s'interrompt au cours de l'exposé des moyens de la partie intimée et de l'examen des motifs relatifs à l'application de la loi dans le temps, avant même que le tribunal ne tranche le fond. Je ne dispose donc ni du dispositif, ni de la solution retenue sur la plupart des questions soulevées. Le commentaire qui suit se limite strictement aux éléments figurant dans le texte fourni et signale, lorsque la solution manque, que le raisonnement ne peut être reconstitué. Je n'ai pas inventé de motifs ni de dispositif. ## I. Faits et procédure Le 3 juillet 2015, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a pris à bail, auprès de PERSONNE1.), un local sis à ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 2.500 euros, augmenté de 200 euros d'avances sur charges. Le contrat, qui courait à compter du 1er juillet 2015 pour deux ans avec tacite reconduction, était limité à trois reconductions, le bail cessant au plus tard le 31 juillet 2021, sous réserve du droit du locataire à un renouvellement préférentiel. La bailleresse a notifié par lettre recommandée du 13 décembre 2022 une résiliation avec préavis. Le preneur a cessé de payer les loyers à compter de janvier 2023, procédant selon ses dires à une compensation unilatérale avec les sommes qu'il estimait avoir indûment versées, notamment au titre de la TVA non déductible faute d'option TVA. La bailleresse a par la suite mis en demeure le locataire le 21 mai 2024, puis saisi la justice de paix le 12 juillet 2024. Par jugement du 12 décembre 2024, la justice de paix a déclaré le bail résilié au 31 juillet 2023, ordonné le déguerpissement, condamné le preneur au paiement de 18.900 euros d'arriérés et de 37.800 euros d'indemnités d'occupation, rejeté la demande reconventionnelle relative aux charges et déclaré irrecevable la demande en indemnité de relocation. Le preneur a interjeté appel le 13 janvier 2025. Il sollicite la réformation du jugement, la constatation de l'irrégularité de la résiliation, la décharge des condamnations et le remboursement de 17.800 euros d'avances sur charges. La bailleresse conclut à la confirmation, sollicite la résiliation judiciaire aux torts exclusifs du preneur et augmente sa demande (arriérés de décembre 2024 à avril 2025, adaptations indiciaires de mai 2020 à avril 2025, et, en cours de plaidoiries, trois mois de loyers de 2016 pour 7.500 euros). ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Sur l'application de la loi du 3 février 2018 aux contrats en cours.** Le tribunal relève que la loi, entrée en vigueur le 1er mars 2018, dispose que ses dispositions « sont applicables aux contrats en cours à partir de sa date d'entrée en vigueur ». Il constate qu'il est constant et non contesté que le bail était en cours à cette date, et en déduit que la loi nouvelle lui était applicable dès le 1er mars 2018. Il cite à ce titre les articles 1762-7 et 1762-10 du Code civil dans leur rédaction issue de la loi de 2018. L'article 1762-7, alinéa 2, prévoit la tacite reconduction pour une durée indéterminée à l'arrivée du terme, et impose au preneur de renouveler ou d'adapter la garantie locative en conséquence. Le texte s'interrompt avant que le tribunal n'en tire les conséquences