## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-06-24, n° 2156 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2156/25 L-Bail-415/24 Audience publique du 24 juin 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit : dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse, partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Stéphanie MAKOUMBOU, avocat, en remplacement de Maître Lex THIELEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse, partie demanderesse sur reconvention comparant par Maître Gennaro PIETROPAOLO, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg. Faits L'affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement, déposée le 3 juin 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-BAIL-415/24. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience publique du lundi, 29 juillet 2024 à 9.00 heures, salle n° JP.1.19. Après plusieurs remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi, 19 mai 2025 lors de laquelle la partie demanderesse, partie défenderesse sur reconvention, PERSONNE1.), était représentée par Maître Stéphanie MAKOUMBOU, tandis que Maître Gennaro PIETROPAOLO, se présenta pour la partie défenderesse, partie demanderesse sur reconvention, PERSONNE2.). Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Moyens et prétentions des parties Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg le 3 juin 2024, sur laquelle se trouve apposé le visa du Bâtonnier du Barreau de Luxembourg accordé en date du 3 février 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant ce tribunal pour le voir condamner à lui rembourser le montant de la caution, soit la somme de 5.100 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la requête. Elle demande encore d’ordonner à PERSONNE2.) de produire tous les décomptes de charges entre 2015 et 2023, sous astreinte judiciaire d’un montant de 500 euros par jour, et de condamner PERSONNE2.) au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000 euros. PERSONNE1.) expose avoir loué, suivant contrat de bail signé en date du 24 mars 2015, avec effet au 1er avril 2015, un appartement résidentiel situé à L-ADRESSE2.). Conformément aux stipulations contractuelles, elle aurait payé une garantie bancaire de 5.100 euros. Au mois de juin 2023, elle aurait résilié le contrat de bail. Nonobstant l’absence de dommage constaté dans l’appartement, PERSONNE2.) resterait en défaut de lui reverser le montant de la garantie bancaire. 2 De surcroît, PERSONNE2.) ne lui aurait jamais fourni les décomptes des charges des années 2015 à 2023, de sorte qu’elle ne serait pas en mesure de savoir si elle est éligible à un remboursement d’avances. La mise en demeure du 8 mai 2024 adressée au bailleur serait restée sans suite. PERSONNE2.) demande reconventionnellement la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer le montant de 2.964,60 euros au titre de la facture du 7 juillet 2023 relative à des travaux de remise en état de peinture ainsi que le montant de 1.661,30 euros au titre des arriérés de charges locatives suivant décomptes couvrant la période de 2019 à 2023. Il y aurait lieu de dire qu’après compensation judiciaire, il est tenu de rembourser la garantie bancaire à hauteur du montant de [5.100 - (2.964,60 + 1.661,30 =) 4.625,9 =] 474,1 euros seulement. Appréciation de la demande Les demandes, régulières en la forme, sont à déclarer recevables. Il est constant en cause qu’une garantie locative de 5.100 euros a été fournie à la partie bailleresse. La garantie locative est une sûreté destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance résultant du bail y compris la créance d’indemnisation des dégâts locatifs. Elle n’est donc remboursable ou sujette à restitution qu’après le règlement final des comptes. Dès lors, le preneur ne peut réclamer ni la compensation, ni la restitution de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution complète de ses obligations. Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie locative, il y a lieu d’analyser les demandes reconventionnelles de PERSONNE2.) au titre de l’existence de dégâts locatifs à la sortie des lieux et d’arriérés de charges locatives. - Quant aux dégâts locatifs La bailleresse fait état de frais de remise en état de peinture de 2.964,60 euros suivant facture du 7 juillet 2023. PERSONNE1.) conteste les frais invoqués. Elle se prévaut de l’usure normale au regard de la durée du bail. A titre subsidiaire, il n’y aurait lieu de mettre à sa charge qu’une partie des frais. En effet, selon les indications sur la facture, tout l'appartement aurait été repeint, y compris les éléments, par exemple les plafonds, qui auraient été en bon état à la sortie des lieux. 3 Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux, le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Marianne HARLES, Le bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 114, p. 343, Pas. 31). Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure. Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle qui résulte de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté, même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme et la détériore, dans une certaine mesure (Novelles, M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, éd. Larcier, n° 980). En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157). Le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date. Le preneur ne pourrait subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution effective des travaux de réparation par le bailleur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 13 octobre 2000, n° 65592 ; M. HARLES, op. cit., n° 121). En effet, le paiement des indemnités pour dégâts locatifs ne peut être soumis à l’exécution effective des travaux de réparation. Contraint de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, le preneur est tenu de réparer par équivalent. Il appartient dès lors dans un premier temps à la partie bailleresse d’établir les dégâts allégués et de prouver qu’ils dépassent l’usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg 5 février 1987, n° 35.323 du rôle). 4 Il est admis que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve légalement admis. En l’espèce, le contrat de bail conclu entre parties précise que le locataire a visité les lieux et les a loués dans un parfait état locatif. Aux termes de l’état des lieux d’entrée en date du 27 mars 2015, à l’exception de quelques traces de peinture au niveau des murs du séjour, les murs et les plafonds sont décrits comme « neuf ». Suivant état des lieux de sortie du 29 juin 2023, à la fin du bail, les plafonds étaient en « bon état », à l’exception du plafond au niveau de la cuisine décrit comme « état d’usage » « observations : traces/gras. » L’état des murs de l’appartement est décrit comme « vétuste » au niveau de l’entrée, du séjour et de la chambre, en « état d’usage » au niveau du WC et de la salle de bains et en « bon état » au niveau de la cuisine. L’état des lieux de sortie révèle la présence de quelques traces, trous, clous et/ou vis au niveau de l’entrée, du séjour, de la chambre et du WC. Suivant l’article 6.6 du contrat de bail « il est formellement interdit de forer des trous dans le sol, les murs, le carrelage, les châssis de fenêtres ainsi que dans les portes ou armoires intégrées. Le Bailleur autorise le Locataire à installer des rideaux/stores intérieurs dans l’appartement. Le locataire s’oblige à remettre les murs percés à cet effet, dans l’état dans lequel il les aurait trouvés à son entrée dans l’appartement. En cas d’apposition de décors aux murs, le Locataire est tenu de restituer les murs endommagés dans l’état des lieux du début de location. » Sur base des mentions et photos dans l’état des lieux de sortie, le tribunal retient que les traces au niveau des murs ne dépassent pas une usure normale pour une durée de location de près de huit années. La remise en état des trous incombe néanmoins à PERSONNE1.). Il résulte toutefois de la facture du 7 juillet 2023 produite par PERSONNE2.) que l’appartement a fait l’objet de travaux de « rebouchage, poncage, 2 x latex » des murs et plafonds au niveau de toutes les pièces de l’appartement. Le prix relatif aux seules opérations de rebouchage et poncage ne résulte pas dudit document. 5 Ceci étant, en ce qui concerne les travaux de peinture, il y a lieu de relever que l’usure, le défraîchissement ou l’altération d’une peinture, pour autant qu’ils soient normaux, ne sont pas à supporter par le preneur. Si la peinture doit dès lors être refaite par suite d’un manque de soin ou d’une faute du preneur, le preneur supporte une partie du coût des travaux de remise en état au prorata de la durée de son occupation par rapport à la durée normale. Le preneur reste, en effet, tenu de réparer néanmoins localement les petites dégradations à l’enduit attribuables notamment à la pose d’accessoires de tapisserie, de chevilles, de clous ou de crampons, il procède, après ponçage, à une retouche localisée, en utilisant une peinture de même ton de celle qui est en place (Marcel LA HAYE & Joseph VANKERCKHOVE : Le louage de choses, les baux en général, n° 945). Il est souvent considéré que les peintures s’amortiraient en neuf années, quelle que soit leur nature. En réalité, leur durée, en état satisfaisant, dépend de nombreux éléments comme leur nature et leur qualité intrinsèque, les caractéristiques du support, la qualité de la mise en œuvre ainsi que la destination des locaux loués et peints. La victime ayant en outre une obligation de minimiser son dommage, le tribunal retient au regard des éléments en cause, que si le choix de PERSONNE2.) de recourir aux services d’une société de peinture pour des travaux de rebouchage, poncage et peinture de toutes les pièces de l’appartement est certes légitime après une durée de location de près de huit années, ces travaux dépassent la remise en état des seules dégradatons imputables à la locataire sortante, de sorte que l’intégralité des travaux facturés ne saurait être m