## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-06-26, n° 2208 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2208/25 L-Bail-379/24 Audience publique du 26 juin 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit : dans la cause entre la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à LADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, partie demanderesse, partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Julie MALHAINO, avocat, en remplacement de Maître André HARPES, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et 1. PERSONNE1.), demeurant à B-ADRESSE2.), 2. PERSONNE2.), demeurant à la même adresse, parties défenderesses, parties demanderesses sur reconvention comparant par Maître Cristofor MACOVEI, avocat à la Cour, demeurant à Howald. Faits L'affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement, déposée le 24 mai 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-BAIL-379/24. 1 Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du mardi, 16 juillet 2024 à 9.00 heures, salle n° JP.1.19. Après plusieurs remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 5 juin 2025 lors de laquelle la partie demanderesse, partie défenderesse sur reconvention, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, était représentée par Maître Julie MALAINHO tandis que Maître Cristofor MACOVEI se présenta pour les parties défenderesses, demanderesses sur reconvention, PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’ affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, LE JUGEMENT QUI SUIT : A. Les faits constants: Suivant contrat de bail conclu en date du 14 novembre 2019 avec effet au 1er décembre 2019, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI a donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel fixé à 2.350 euros, d’avances sur charges de 180 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 7.500 euros. Un état des lieux d’entrée a été dressé entre parties le 29 novembre 2019. A la fin du contrat de bail, les parties ont dressé le 30 décembre 2023 un état des lieux de sortie et les locataires ont quitté l’appartement le 31 décembre 2023. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 24 mai 2024, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation des consorts GROUPE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir condamner les parties défenderesses à payer à la partie requérante la somme de 3.853,95 euros à titre de dégâts locatifs dépassant le montant de la garantie locative, avec les intérêts légaux à partir du 26 février 2024, date de la première demande, jusqu’à solde, 2 - voir condamner les parties défenderesses à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire, - voir condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 379/24. Les consorts GROUPE1.) réclament à titre reconventionnel le montant de 5.500 euros à titre de remboursement du solde de la garantie locative subsistant après déduction des dégâts locatifs qu’ils évaluent à 2.000 euros, le remboursement de 500 euros constituant la valeur de l’installation internet qu’ils auraient réalisée dans l’appartement, ainsi que l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000 euros. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la société SOCIETE1.) SCI fait valoir que l’appartement se trouvait dans un état impeccable au début du bail et que l’état des lieux de sortie faisait état de nombreuses dégradations qui auraient engendré des coûts d’un montant total de 11.353,95 euros, de sorte qu’après déduction de la garantie locative de 7.500 euros, les consorts GROUPE1.) resteraient encore redevables du montant de 3.853,95 euros. Malgré mise en demeure du 26 février 2024, ils refuseraient de s’acquitter dudit montant. Les consorts GROUPE1.) ont tout d’abord soutenu que le principe du contradictoire n’aurait pas été respecté, alors que le contrat de bail prévoyait dans son article 6 que le bailleur devait prendre contact avec les locataires en vue de faire établir un devis contradictoire pour les réparations des dégâts locatifs. Ensuite, sans contester la réalité des dégâts repris sur l’état de sortie contradictoire, ils ont indiqué que d’une part les dommages réclamés par la société SOCIETE1.) SCI étaient dus à l’usure normale respectivement qu’ils existaient déjà au début du bail, et d’autre part qu’ils auraient été causés par les locataires ayant repris l’appartement après eux respectivement qu’ils n’ont pas été retenus dans l’état des lieux de sortie, de sorte qu’ils seraient contestés. Concernant les différents postes ils ont formulé les remarques suivantes : - remplacement du lavabo : l’état des lieux de sortie ne ferait pas mention d’un tel dégât, - menuiserie et mobilier : un meuble aurait déjà été abimé lors de l’entrée en jouissance et les dégâts seraient dus à la vétusté, - appareils électroménagers : absence de dégâts et le trou dans le four aurait déjà été présent lors de l’état des lieux d’entrée, 3 - peinture cage d’escaliers : sur la photo n°4 de l’état des lieux d’entrée ont verrait déjà des tâches, - matelas et coussins : seul un matelas serait entaché et les coussins seraient leur propriété, - nettoyage : sans contester la nécessité d’un nettoyage, le montant serait excessif, - casseroles et ustensiles de cuisine : ils seraient certes abimés mais les dégâts ne dépasseraient pas l’usure normale. Au vu de tous ces éléments, les dégâts devraient être évalués à un maximum de 2.000 euros, de sorte qu’ils auraient droit au remboursement du solde de 5.500 euros à titre de la garantie locative. De plus le bailleur devrait le rembourser le montant de 500 euros pour l’installation internet qu’ils auraient réalisée dans l’appartement. La société SOCIETE1.) SCI a répliqué que la date des photos versées par les locataires pour prouver des dégâts déjà acquis au début du bail n’était pas établie et formellement contestée. De plus le trou dans le four dont faisaient état les locataires ne serait pas le même que celui dont elle réclamait le dédommagement. Finalement elle a formellement contesté l’existence d’une quelconque installation internet dont le remboursement est réclamé par les locataires. D. L’appréciation du Tribunal : L’article 1730 du Code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.» Selon l’article 1732 du même code, «[le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute». Seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure normale ou de la vétusté peut être mise à charge du preneur. Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (cf. Trib. d’arr. Lux. 27 mars 2012, BIJ n°8/12 p.157). L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même état qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure normale) est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence 4 d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. Trib. d’arr. Lux. 21 octobre 2014, n°160.810 du rôle). Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. Trib. d’arr. Lux. 5 février 1987, n°35.323 du rôle). Le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les moyens de preuve légalement admis. Contrairement aux développements des consorts GROUPE1.), l’article 6 du contrat de bail ne prévoit pas que le devis doit être établi de manière contradictoire, mais que les travaux de remise en état seront effectués par le bailleur au frais du locataire avant l’expiration du bail. Le Tribunal constate que la société SOCIETE1.) SCI base sa demande à voir constater des dégâts locatifs à hauteur de 11.353,95 euros non seulement sur l’état des lieux de sortie contradictoire, mais surtout sur un document intitulé « facture de remise en état » établi de manière unilatérale par la société SOCIETE1.) SCI postérieurement à l’état des lieux de sortie contradictoire, sur des photos versées en pièce 7 annexées à un courriel aux locataires du 23 janvier 2024, ainsi que sur une facture de la société SOCIETE2.) du 5 février 2024. Il y a lieu de constater que sur base des documents établis de manière unilatérale précités, la société SOCIETE1.) SCI réclame le dédommagement de dégâts locatifs qui n’ont pas été retenus dans l’état des lieux de sortie, apparemment constatés par elle postérieurement à l’état des lieux de sortie. Il est rappelé que l'expertise unilatérale ou officieuse, qu'une partie se fait dresser à l'appui de ses prétentions ou contestations, n'est par définition pas contradictoire. Toutefois, une telle expertise constitue un élément de preuve au sens de l'article 64 du nouveau code de procédure civile et s'il est régulièrement communiqué et soumis à la libre discussion des parties il est à prendre en considération en tant qu'élément de preuve et ne peut être écarté en raison de son seul caractère unilatéral (cf. Cour 3 mai 2007, 9e chambre, n° de rôle 31.186 ; Cass. 7.11.2002, P. 32, 363 ; Tony Moussa, Expertise en matière civile et commerciale, 2e éd. p. 166). A noter que, même si un rapport est unilatéral, le juge peut y puiser des renseignements (comme pour toute autre pièce régulièrement versée aux débats), étant précisé qu’il ne peut faire de ces renseignements la base de sa décision, que s’ils sont corroborés par d’autres éléments (cf. DALLOZ, Procédure civile, verbo mesures d’instruction confiées à un technicien, mars 1997, n° 660). A l’instar d’un rapport unilatéral, les photos et les factures sont à prendre en considération, étant donné qu’elles ont été régulièrement versées aux débats et débattues par les parties. Il n’en reste pas moins que, conformément aux principes dégagés par la jurisprudence, elles ne servent d’élément probant qu’à condition d’être corroborées par d’autres éléments, eux aussi, par définition probants. 5 Or, force est de constater, d’une part, que les photos et les factures ne sont pas corroborées par aucun autre élément probant en cause étant donné que les griefs y retenus ne ressortent pas de l’état des lieux de sortie contradictoire et, d’autre part, que la société SOCIETE1.) SCI a accepté la remise des clefs sans formuler d’autre contestation que ceux retenus par l’état des lieux de sortie contradictoire. Il y a également lieu de préciser que cet état des lieux de sortie ne contient aucune réserve quant à d’éventuelles autres constatations ou dégâts. Au vu de ces éléments, la demande en indemnisation des dégâts qui ne figurent pas dans l’état des lieux de sortis, qui ne sont pas établis à suffisance de droit respectivement dont il n’est pas étab