## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-06-26, n° 2209 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 2209/25 L-Bail-398/24 Audience publique du 26 juin 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit : dans la cause entre 1. PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), et 2. PERSONNE2.), demeurant à la même adresse, parties demanderesses, comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1. PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.), et 2. PERSONNE4.), demeurant à la même adresse, parties défenderesses, comparant par la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats GROSS & Associés S.à r.l., établie à L-2155 Luxembourg, 78, Mühlenweg, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Bruno MARTINS DOS SANTOS, avocat à la Cour, en remplacement de Maître David GROSS, avocat à la Cour, les deux demeurant professionnellement à la même adresse. Faits 1 L'affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement, déposée le 31 mai 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-BAIL-398/24. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l'audience publique du lundi, 22 juillet 2024 à 9.00 heures, salle n° JP.1.19. Après plusieurs remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du jeudi, 5 juin 2025 lors de laquelle les parties demanderesses, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), étaient représentées par Maître Cathy ARENDT, tandis que Maître Bruno MARTINS DOS SANTOS se présenta pour les parties défenderesses, PERSONNE3.) et PERSONNE4.). Les mandataires des parties demanderesse et défenderesse furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’ affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, LE JUGEMENT QUI SUIT : A. Les faits constants: Suivant contrat de bail conclu en date du 12 avril 2019 avec effet au 15 mai 2019, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après « les consorts GROUPE1.) ») ont donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après « les consorts GROUPE2.) ») une maison jumelée sise à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel fixé à 1.800,00 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 3.600 euros. Fin décembre 2023, le contrat de bail a été résilié d’un commun accord et un état des lieux de sortie a été dressé entre parties le 18 janvier 2024, date à laquelle les locataires ont quitté définitivement la maison. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 31 mai 2024, les consorts GROUPE1.) ont sollicité la convocation des parties GROUPE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir condamner les parties défenderesses à payer aux parties requérantes le montant de 2.880,00 euros à titre d’arriérés de loyers impayés avec les intérêts conventionnels de 10% par mois, sinon avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; 2 - voir condamner les parties défenderesses à payer aux parties requérantes la somme de 8.165,66 euros à titre de dégâts locatifs, avec les intérêts conventionnels de 10% par mois, sinon avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - voir condamner les parties défenderesses à payer aux parties requérantes le montant de 2.520,00 euros à titre d’indemnité d’indisponibilité, avec les intérêts conventionnels de 10% par mois, sinon avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - voir condamner les parties défenderesses à payer aux parties requérantes le montant de 900,00 euros à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts conventionnels de 10% par mois, sinon avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - voir condamner les parties défenderesses à payer aux parties requérantes une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; - voir condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 398/24. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, les consorts GROUPE1.) font valoir que les parties GROUPE2.) ne se seraient pas acquittés des loyers du 1er décembre 2023 au 18 janvier 2024, de sorte qu’ils devraient être condamnés à leur payer le montant de 2.880,00 euros. Ils ont encore soutenu qu’à la sortie des locataires, la maison se serait présentée dans un état insalubre et malpropre, ce qui aurait été constaté contradictoirement dans l’état des lieux de sortie. Ils auraient dû refaire la peinture et procéder au nettoyage de la maison, pour les montants respectifs de 6.788,66 et 1.377,00 euros, soit pour un total de 8.165,66 euros. A ce montant viendrait encore s’ajouter le montant de 330,56 euros à titre de frais de remplacement de l’armoire dans la salle de bain dont le miroir aurait été totalement rouillé, ainsi que le montant de 343,56 euros pour l’installation de deux nouvelles prises électriques. Ainsi ils ont formulé à l’audience une augmentation de leur demande pour le montant de 674,12 euros. Les parties GROUPE1.) réclament encore une indemnité d’indisponibilité de 2.520,00 euros pour la période du 18 janvier au 29 février 2024 durant laquelle les travaux de réparation auraient été effectués, ce qui serait établi par les pièces n°6 et 9. Comme leur bien n’aurait qu’été reloué à partir du 15 mars 2024, ils auraient encore droit à une indemnité de relocation de 900 euros, pour la période du 1er au 15 mars 2024. 3 Les parties GROUPE2.) n’ont pas contesté le principe et le montant des arriérés de loyers impayés. Ils ont cependant fait valoir que les intérêts conventionnels de 10% par mois étaient excessifs, de sorte que par application de l’article 1907-1 du Code civil, il y aurait lieu de réduire ce taux, qui en tout état de cause ne s’appliquerait qu’aux loyers et non aux autres postes réclamés par les propriétaires. Quant aux dégâts locatifs, ils ont reconnu avoir restitué les locaux dans un état impropre, et ce en raison du manque de temps disponible pour procéder au nettoyage complet de la maison. La facture forfaitaire de 1.377,00 euros ne procéderait cependant pas à la ventilation des différents postes, de sorte qu’au vu du fait que certains éléments tels que le nettoyage extérieur des fenêtres ou celui de la porte extérieure ne seraient pas énumérés dans l’état des lieux de sortie, le montant serait à ramener au montant de 900 euros. Ils ont contesté la demande en remboursement des frais de peinture au motif que la repeinture totale n’aurait pas été nécessaire. De même ils ont contesté la demande additionnelle formulée par les requérants à l’audience alors que ces dégâts ne figureraient pas dans l’état des lieux de sortie. Finalement ils ont encore contesté les indemnités d’indisponibilité et de relocation, en faisant valoir que la résiliation du contrat de bail serait intervenue d’un commun accord. En guise de conclusion, les bailleurs auraient droit au montant de 2.880,00 + 900,00 = 3.780,00 euros, de sorte qu’après déduction de la garantie locative de 3.600 euros, ils seraient redevables du montant de 180,00 euros aux parties requérantes. Les consorts GROUPE1.) ont répliqué que la clause d’intérêts conventionnels aurait été acceptée par les locataires et ferait partie des dispositions du contrat-type de l’agence immobilière en question, et que les frais réclamés à titre de repeinture et de nettoyage ne seraient pas exagérés pour une maison à trois étages. Ils ont finalement encore marqué leur accord à ce que la garantie locative de 3.600 euros soit déduite du montant total que les locataires leur seraient redevable. D. L’appréciation du Tribunal : Quant aux arriérés de loyers Les parties requérantes sollicitent la condamnation des parties GROUPE2.) à leur payer la somme de 2.880,00 euros au titre des arriérés de loyers du 1er décembre 2023 au 18 janvier 2024. Cette demande n’étant pas contestée par les anciens locataires, il y a lieu de faire droit à la demande et de condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur payer le montant de 2.880,00 euros. Les parties défenderesses demandent la réduction du taux d’intérêt de 10% par mois sur base de l’article 1907-1 du Code civil, respectivement font valoir que ce taux serait abusif pour être manifestement excessif de sorte qu’il y aurait lieu de le réduire. 4 Concernant le moyen relatif à l’article 1907-1 du Code civil, le Tribunal se doit de relever que cet article se rapporte aux contrats de prêt de sorte qu’il n’est pas applicable en l’espèce. De plus et en tout état de cause, les parties défenderesses ne prouvent pas que les conditions pour une réduction sur base dudit article seraient remplies. Aux termes de l’article 5d du contrat de bail, les parties ont convenu qu’ « en cas de retard de paiement de plus de 10 jours d’un montant payable en vertu du présent contrat de bail et après mise en demeure préalable, un intérêt de 10 % par mois sera appliqué sur le montant en souffrance. » Compte tenu du fait que les parties défenderesse font valoir que ce taux serait abusif pour être manifestement excessif de sorte qu’il y aurait lieu de le réduire, il y a lieu d’analyser si l’article 5d du contrat de bail ne constitue pas une clause pénale manifestement excessive qu’il y aurait lieu de réduire sur base de l’article 1152 du Code civil. L’article 1226 du Code civil dispose que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en cas d’inexécution. La clause pénale peut être définie comme la stipulation contractuelle par laquelle les parties fixent à l’avance et de manière forfaitaire la somme d’argent qui sera due par le débiteur dans le cas où il n’exécuterait pas comme convenu son obligation (H. COLIN et H. CAPITANT, Cours élémentaire de droit civil français, 8e édition, Dalloz, 1935, n° 106). Il convient de distinguer entre deux types de clauses pénales, à savoir entre la clause pénale moratoire et la clause pénale compensatoire. La première a pour vocation de sanctionner le retard dans l’exécution, tandis que la seconde a pour objet de sanctionner l’inexécution définitive. La rédaction d’une « clause pénale moratoire » doit être organisée à partir de plusieurs préoccupations. D’une part, la clause doit déterminer soigneusement quels retards sont visés par la stipulation. La clause doit également fixer avec précision la date à partir de laquelle l’inexécution entraîne la mise en œuvre de la pénalité. D’autre part, la clause pénale doit prévoir pour chaque inobservation du délai d’exécution le paiement d’une somme forfaitaire. Il est souhaitable que le libellé de la clause insiste sur l’intention des parties de donner à la clause un caractère comminatoire. Une telle stipulation éclaire l’interprétation qu’il convient de donner à la clause pénale et rend compte de sa fonction comminatoire. Le juge peut en tenir compte lors de l’exercice de son pouvoir modérateur. La pratique contractuelle est généralement fixée pour déterminer les pénalités moratoires par rapport au prix du contrat ou à la valeur de la prestation inexécutée. La pénalité consiste alors dans le paiement d’un pourcentage du prix. Le pourcentage fixé 5 peut croître au fur et à mesure de l’allongement du retard dans l’exécution (JurisClasseur Contrat-Distribution, Fasc. 135 : Clauses dissuasives dans les litiges). En l’espèce, la clause selon laquelle « en cas de retard de paiement de plus de 10 jours d’un montant payable en vertu du présent contrat de bail et après mise en demeure préalable, un intérêt de 10 % par mois sera appliqué sur le montant en souffrance » prévoi