## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-06-26, n° 2215 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2215/25 L-BAIL-840/24 assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) Audience publique du 26 juin 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Kalthoum BOUGHALMI, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette et 1) PERSONNE3.), 2) PERSONNE1.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.) parties défenderesses au principal parties demanderesses par reconvention sub 1) n’étant ni présente ni représentée lors de l’audience du 22 mai 2025 sub 2) comparant par Maître Max LENERS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 19 novembre 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 19 décembre 2024, puis refixée au 3 février 2025, et finalement refixée au 22 mai 2025. A la prédite audience, Maître Kalthoum BOUGHALMI et Maître Max LENERS, furent entendus en leurs moyens et conclusions. PERSONNE3.), quoique régulièrement convoquée, n’était ni présente ni représentée. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 19 novembre 2024, PERSONNE2.) a sollicité la convocation de PERSONNE3.) et PERSONNE1.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - voir déclarer résilié le contrat de bail existant entre parties pour défaut de jouissance par les locataires en bon père de famille, ordonner le déguerpissement des parties défenderesses dans un délai de 15 jours à compter de la notification du présent jugement, les voir condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Les moyens et prétentions des parties PERSONNE2.) 2 A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) fait valoir que un par contrat de bail du 4 mai 2016, il a donné en location à PERSONNE3.) un studio sis au troisième étage de l’immeuble sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 800 euros à augmenter d’une avance sur charges de 180 euros par mois. Par un avenant du 27 février 2017, PERSONNE2.) a accepté que PERSONNE1.) réside également dans le logement en question. Par un courrier du 24 octobre 2024, le syndic de l’immeuble, par l’organe de son mandataire, aurait informé PERSONNE2.) que le logement sis en-dessous de l’appartement en question avait subi un dégât des eaux et que les parties défenderesses refuseraient l’accès aux fins de recherche de la fuite. Par un courrier du 28 octobre 2024, avisé le lendemain, PERSONNE2.) aurait enjoint PERSONNE3.) et PERSONNE1.) de permettre l’accès à la société SOCIETE1.) chargée des missions d’expertise. Sur question du Tribunal, PERSONNE2.) a déclaré ne pas être au courant si cet accès a finalement eu lieu. Le 9 novembre 2024, PERSONNE1.) se serait présenté au domicile de PERSONNE2.) à ADRESSE3.) et y aurait crié et frappé à la porte de façon « virulente et agressive ». L’épouse du demandeur se serait apeurée par ce comportement et seule l’intervention d’un passant aurait réussi à calmer les esprits. Ce n’aurait été que par l’intervention auprès de la Police Grand-ducale pour déclarer les parties défenderesses absentes qu’ils auraient garanti l’accès aux lieux. PERSONNE2.) estime que le comportement susmentionné de PERSONNE3.) et PERSONNE1.) serait à qualifier de manquements graves à leur obligation de jouir des lieux en bon père de famille pour conclure à la résiliation du contrat de bail à leurs torts exclusifs. A l’audience du Tribunal, PERSONNE2.) a renoncé à sa demande dirigée à l’encontre de PERSONNE3.), laquelle n’a pas été touchée dans le cadre de la présente procédure. PERSONNE1.) PERSONNE1.) conteste la version des faits telle que présentée par PERSONNE2.) et il conclut au débouté de l’entièreté de ses demandes. 3 PERSONNE1.) fait en effet valoir que l’infiltration constatée dans l’appartement en-dessous de celui pris en location ne saurait être datée, le courrier du syndic du 24 octobre 2024 ne comportant pas de renseignements à cet égard. Dans le même ordre d’idées, la date à laquelle la société SOCIETE1.) se serait présentée pour la recherche de fuite ne saurait être établie avec certitude. Le défendeur conteste avoir réceptionné le courrier de mise en demeure du 28 octobre 2024 de PERSONNE2.) en date du 29 octobre 2024. PERSONNE1.) confirme ensuite que le 8 novembre 2024, il a été contacté par la Police pour avoir des informations à son égard et que le lendemain, à savoir le 9 novembre 2024, il s’est présenté personnellement à l’adresse de PERSONNE2.) pour s’expliquer, de façon courtoise, sur la situation. Le lundi d’après (selon les recherches du Tribunal, il devrait s’agir du 11 novembre 2024), il aurait donné accès au logement aux fins de procéder aux réparations. PERSONNE1.) verse des photographies de l’appartement censées illustrer la situation actuelle des lieux et dont il ressortirait plus particulièrement que les sols étaient arrachés et que la salle de bains était complètement démontée. Cette situation perdurerait, de sorte à ce que l’Administration Communale de Niederanven aurait émis un arrêté de fermeture du logement en question en le déclarant inhabitable le 24 janvier 2025. PERSONNE2.) n’aurait veillé à contacter PERSONNE1.) que l’envoi du courrier du 28 octobre 2024 et le 8 novembre 2024 (date du contact par la Police) aux fins de remédier à la situation ou pour avoir accès au logement. Dès le 8 novembre 2024, PERSONNE1.) aurait tenté de contacter son bailleur. Faute de numéro de téléphone sur le contrat de bail, il n’aurait eu d’autre choix que de se présenter personnellement à l’adresse privée de PERSONNE2.). PERSONNE1.) conteste tout comportement inapproprié lors de cette tentative de contact. Ainsi, PERSONNE1.) conteste toute faute dans son chef et insiste à dire qu’il a bien joui du bien loué en bon père de famille. Le défendeur conclut encore au rejet de l’attestation testimoniale versée aux débats alors qu’elle aurait été rédigée par une partie au litige, à savoir l’épouse de PERSONNE2.) laquelle a également signé le contrat de bail. Nul ne saurait en effet être témoin dans sa propre cause. L’attestation testimoniale serait encore dépourvue de la précision requise. A titre reconventionnel, PERSONNE1.) a formulé les demandes suivantes : 4 - - - - se voir autoriser à suspendre tout paiement de loyers en attendant la levée de l’arrêté municipal de fermeture, se voir rembourser les loyers payés entre la mi-novembre 2024 et le mois de février 2025. En effet PERSONNE1.) serait logé dans un logement social depuis février 2025 et les travaux n’avanceraient pas depuis novembre 2024, voir condamner PERSONNE2.) de remettre en état l’appartement pour le rendre habitable et ce dans un délai d’un mois sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, voir condamner PERSONNE2.) au paiement de la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, voir condamner PERSONNE2.) au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommage moral, voir condamner PERSONNE2.) au paiement de la somme de 2.100 euros à titre de frais d’avocat et à titre de frais de relocation. Il y a lieu de lui en donner acte. Appréciation PERSONNE1.) conclut au rejet de l’attestation testimoniale versée aux débats par PERSONNE2.). Aux termes de l’article 405 du Nouveau Code de procédure civile, chacun peut être entendu comme témoin, à l’exception des personnes qui sont frappées d’une incapacité de témoigner en justice. Il est admis que nul ne saurait être entendu comme témoin dans sa propre cause. Or, la notion de partie en cause doit être interprétée restrictivement comme ne visant, en principe, que les personnes directement engagées dans l’instance judiciaire (cf. Cour 23 novembre 1994, Pas. 29, p.359). PERSONNE2.) a en effet versé en tant que pièce 7 une attestation testimoniale manuscrite de son épouse PERSONNE4.). Il ressort cependant de la pièce 1 versée par PERSONNE1.), à savoir le contrat de bail initial du 4 mai 2016 que PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE4.) l’ont signé en tant que bailleurs. PERSONNE4.) étant donc partie au litige, malgré la circonstance qu’elle ne soit pas demanderesse aux termes de la requête introductive du 19 novembre 2024, l’attestation en question est à écarter des débats. 5 Quant à la demande principale de PERSONNE2.) tendant à la résiliation du contrat de bail pour fautes graves dans le chef de PERSONNE1.) PERSONNE2.) reproche à PERSONNE1.) de ne pas s’être comporté en bon père de famille en ne garantissant pas l’accès à son logement malgré urgence de procéder à des travaux de réfection d’une fuite d’eau causant des infiltrations dans le logement en-dessous et d’avoir agressé et importuné son épouse. Quant au dernier reproche, face aux contestations de PERSONNE1.) et de la circonstance que la seule preuve fournie – à savoir l’attestation testimoniale de PERSONNE4.) a été écartée des débats, il y a lieu de retenir qu’il reste à l’état de pure allégation. Quant au reproche visant l’accès au logement, il y a lieu de relever qu’aux termes de la pièce 3 de PERSONNE2.), ce dernier s’est adressé par l’organe de son mandataire à PERSONNE1.) par un courrier du 28 octobre 2024. PERSONNE1.) conteste avoir eu communication de ce courrier. Il ressort en effet du récépissé de la Poste versé en tant que pièce 5 par PERSONNE2.) que le pli a été marqué « avisé non-réclamé » le 29 octobre 2024. Par ce courrier, PERSONNE2.) met en demeure PERSONNE1.) de donner accès à l’appartement pris en location à la société SOCIETE1.) mandatée de rechercher les causes et origines des infiltrations constatées dans le logement en-dessous. Ce courrier fait suite à une mise en demeure du syndic de l’immeuble adressé par l’organe de son mandataire à PERSONNE2.) le 24 octobre 2024 le sommant de donner accès au logement en question. PERSONNE1.) soutient avoir eu connaissance des infiltrations le vendredi 8 novembre 2024, au moment où la Police l’appela pour prendre de ses nouvelles. Sur question, PERSONNE2.) a expliqué que PERSONNE1.) a été dénoncé comme n’habitant plus dans l’immeuble vu son absence de réaction audit courrier du 28 octobre 2024. Le samedi 9 novembre 2024, PERSONNE1.) s’est déplacé à l’adresse privée de PERSONNE2.). Il a expliqué sa réaction par le fait qu’il n’arrivait pas à joindre son bailleur, faute de numéro de téléphone renseigné sur le contrat de bail. A cet égard, il y a lieu de relever que le contrat de bail initial du 4 mai 2016, conclu entre les consorts WENANDY et PERSONNE3.), porte un numéro de téléphone du bailleur tandis que l’avenant du 27 février 2017 est dépourvu de cette information. Il est ensuite constant en cause que l’épouse de PERSONNE2.) n’a pas ouvert la porte à PERSONNE1.), de sorte à ce que ce dernier n’a pas pu s’enquérir du problème. 6 Le 11 novembre 2024, accès a été donné à une société ayant procédé à des travaux dans l’appartement en question. Il s’ensuit que PERSONNE1.), n’ayant eu connaissance de la fuite en question que le 8 novembre 2024, n’a pris que trois jours pour garantir l’accès audit logement. Ce comportement n’est pas à qualifier de faute grave dans l’exécution du contrat pour défaut de jouissance en bon père de famille. Par conséquent, il a lieu de déclarer non-fondée la demand