## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-06-26, n° 2216 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2216/25 L-BAIL-841/24 Audience publique du 26 juin 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-2730 LUXEMBOURG, 10, rue Michel Welter, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention représentée par la société à responsabilité limitée F&F Legal S.à r.l., ayant son siège social à Luxembourg, représentée aux fins des présentes par Maître Tom FELGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg comparant par Maître Florent JEANMOYE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Thomas FELGEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-1618 LUXEMBOURG, 10, rue des Gaulois, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention représentée par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour SARL, établie et ayant son siège social à L-2763 Luxembourg, 8, rue SainteZithe, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B211810, représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Stéphanie JUAN, avocat à la Cour, demeurant à la même adresse comparant par Maître Live MAYANGA LETRE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Stéphanie JUAN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 20 novembre 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 19 décembre 2024, puis refixée au 3 février 2025 et finalement refixée au 22 mai 2025. Lors de la prédite audience, Maître Florent JEANMOYE, en remplacement de Maître Thomas FELGEN, en représentation de la société à responsabilité limitée F&F Legal S.à r.l. et Maître Live MAYANGA LETRE, en remplacement de Maître Stéphanie JUAN, en représentation de la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg, la société SOCIETE1.) SA a sollicité la convocation de la société SOCIETE2.) SA devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail commercial, pour : 2 - - voir constater que le contrat de bail conclu entre parties a été résilié abusivement par la locataire et partant dire cette résiliation nulle et nonavenue, par conséquent voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour faute grave dans son chef à savoir le non-paiement des loyers et charges et ordonner son déguerpissement endéans un délai de 8 jours à compter de la notification du présent jugement ; voir condamner la société SOCIETE2.) SA au paiement des sommes suivantes, principalement à titre de clause pénale et subsidiairement à titre de loyers impayés, selon un décompte versé en cours de délibéré sur demande expresse du Tribunal : (« fichier ») - voir condamner la société SOCIETE2.) SA au paiement de la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile. Les moyens et prétentions des parties La société SOCIETE1.) SA A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) SA fait valoir que par un contrat de bail signé le 17 juin 2021, elle a donné en location à la société SOCIETE2.) SA un immeuble de bureaux sis à L-ADRESSE3.) moyennant paiement d’un loyer de 16.500 euros HTVA et d’avances sur charges annuelles de 25.380 euros HTVA. Ledit contrat de bail a été conclu pour une durée de 9 ans prenant cours le 1er septembre 2021 et venant à échéance le 31 août 2030. Par un courrier du 27 août 2024, la société SOCIETE2.) SA aurait informé la demanderesse de prétendues nuisances liées à des travaux de construction affectant l’immeuble voisin sis au ADRESSE4.). Alors que ces nuisances rendraient impossible son activité professionnelle dans les lieux en question, la société SOCIETE2.) SA aurait procédé unilatéralement à la résiliation du contrat de bail pour le 30 septembre 2024 tout en proposant de verser une indemnité de résiliation équivalente à trois mois de loyers. Un état des lieux aurait été réalisé de façon unilatérale par la société SOCIETE2.) SA en présence de la société SOCIETE1.) SA qui en conteste cependant « le principe ». 3 Par un courrier du 22 octobre 2024, la résiliation unilatérale aurait été contestée par la société SOCIETE1.) SA et la société SOCIETE2.) SA aurait été mise en demeure de s’acquitter des loyers impayés. Par un courrier du 7 novembre 2024, la société SOCIETE2.) SA aurait informé le bailleur qu’elle refuserait de s’acquitter du moindre loyer. La société SOCIETE1.) SA qualifie ainsi d’abusive la résiliation unilatérale du contrat de bail par la société SOCIETE2.) SA alors que les nuisances invoquées par cette dernière resteraient à l’état de pure allégation, aucun trouble de jouissance n’ayant été démontré. Ainsi le contrat de bail poursuivrait ses effets jusqu’à son terme du 31 août 2030. Par conséquent, la société SOCIETE2.) SA serait redevable du paiement des loyers et des avances sur charges. La dernière échéance payée aurait été celle de septembre 2024, de sorte à ce qu’au moment des plaidoiries, la défenderesse resterait redevable des loyers à compter d’octobre 2024 (132.000 euros HTVA) et de l’avance sur charges annuelle pour l’année 2025 au prorata jusqu’à mai 2025 (10.575 euros HTVA). Une mise en demeure du 22 octobre 2024 serait encore restée lettre morte. Ensuite, la société SOCIETE1.) SA qualifie les retards de paiements de fautes graves dans le chef de la locataire pour conclure à la résiliation judiciaire du contrat de bail. A l’audience du Tribunal, la société SOCIETE1.) SA a renoncé à sa demande tendant au déguerpissement de la société SOCIETE2.) SA alors que celle-ci aurait entretemps quitté les lieux. Il échet de lui en donner acte. Par application de l’article 7 paragraphe 3 du contrat de bail, la société SOCIETE2.) SA serait à condamner à la somme de 1.171.500 euros HTVA à titre de clause pénale correspondant aux loyers échus jusqu’au terme du contrat de bail. Il y aurait lieu d’y ajouter les avances sur charges correspondant à la même durée, à savoir la somme de 143.820 euros HTVA. La société SOCIETE2.) SA La société SOCIETE2.) SA conclut au débouté de la société SOCIETE1.) SA de toutes ses demandes. 4 En effet, elle fait valoir qu’elle aurait informé la bailleresse des nuisances en question, à savoir des nuisances sonores qui rendraient impossible son activité professionnelle alors que l’organisation de conférences téléphoniques, de réunions et la concentration des occupants se trouveraient fortement affectées par le bruit généré et ce dès le mois de juin 2024. Elle se plaint encore des vibrations qui se feraient ressentir dans tout l’immeuble mettant ainsi en doute sa sécurité structurelle. Par ce même courrier, elle aurait fait état de l’existence desdites nuisances depuis le début des travaux en février 2023 et qu’elle aurait réclamé une réduction du loyer à payer. Sur question du Tribunal, la communication en question n’est pas versée aux débats. La société SOCIETE2.) SA soutient avoir « cherché des solutions » et se serait vue contrainte de procéder à la résiliation unilatérale du contrat de bail par son courrier du 27 août 2024. Elle aurait souhaité démontrer sa bonne foi en proposant une indemnité de résiliation de 3 mois de loyers. Il ressortirait de la pièce 7 adverse, soit d’un courrier du 18 septembre 2024, que la société SOCIETE1.) SA était disposée à accepter une acceptation anticipée du contrat de bail sous condition de retrouver un repreneur. Finalement, les parties n’auraient cependant pas trouvé d’accord à ce sujet. Lors de l’état des lieux de sortie, dressé par huissier de justice et en présence de toutes les parties, la société SOCIETE2.) SA aurait encore resitué les clefs des lieux. Les lieux auraient été laissés dans un excellent état. La clause pénale invoquée par la société SOCIETE1.) SA ne trouverait pas à s’appliquer en cause car elle serait soumise à la condition de faute de la part du locataire, laquelle n’existerait pas en question. En ordre subsidiaire, la société SOCIETE2.) SA conclut à voir déclarer la clause en question comme abusive alors qu’elle résiderait dans une exécution forcée du contrat de bail jusqu’à son terme. En ordre plus subsidiaire, la société SOCIETE2.) SA demande à voir réduire la clause en question à de plus justes proportions alors qu’elle serait excessive. A titre reconventionnel, la société SOCIETE2.) SA a formulé les demandes reconventionnelles suivantes : - restitution de la garantie locative à concurrence du montant fourni de 99.000 euros et compensation judiciaire avec les montants éventuellement redûs à la société SOCIETE1.) SA, 5 - condamnation de la société SOCIETE1.) SA au paiement de la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure et production forcée du décompte pour charges pour l’exercice 2024 avec toutes les pièces justificatives. Appréciation Il échet de souligner qu’aux termes de la requête introductive du 20 novembre 2024, la société SOCIETE1.) SA a sollicité la condamnation de la société SOCIETE2.) SA aux arriérés de loyers et d’avances sur charges échues et au paiement de la clause pénale. A l’audience de plaidoiries du 22 mai 2025 et aux termes du décompte versé en cours de délibéré, la société SOCIETE1.) SA conclut principalement à l’application de la clause pénale et subsidiairement à la condamnation de la partie défenderesse aux loyers et avances échus depuis octobre 2024 jusqu’à mai 2025. Il y a ainsi lieu de retenir que la demande de la société SOCIETE1.) SA a été modifiée par rapport à sa demande initiale pour prendre la forme telle que présentée au Tribunal lors des débats à l’audience. Dans un souci de logique juridique, il y aura lieu d’analyser : - - en premier lieu la validité de la résiliation unilatérale opérée par la société SOCIETE2.) SA et pour le cas où celle-ci serait inopérante, en deuxième lieu le bien-fondé de la demande de la société SOCIETE1.) SA tendant à la résiliation du contrat de bail pour faute grave dans le chef de la société SOCIETE2.) SA et en cas de réponse positive, l’applicabilité de la clause pénale, demande pécuniaire principale, et en cas de réponse négative, le bien-fondé de la demande de la société SOCIETE1.) SA à titre d’arriérés de loyers. Quant à la validité de la résiliation unilatérale par la société SOCIETE2.) SA pour perte de la chose louée Il est de principe que le contrat de bail à durée déterminée prend fin à l’expiration du terme. Si le bail est à durée déterminée, les parties ne peuvent en principe y mettre fin unilatéralement avant l’échéance convenue, sauf accord exprès de la partie créancière de l’obligation. Toutefois, lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements contractuels, l’autre partie est, indépendamment de toute stipulation contraire du contrat de bail, en droit de demander la résiliation du bail pour inexécution fautive, respectivement de procéder à la résiliation unilatérale du bail, en vertu de l