## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-06-27, n° 2239 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 2239/25 L-BAIL-599/24 Audience publique du 27 juin 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) S.A., société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1 ) Maître Carmen RIMONDINI, avocate à la Cour, demeurant professionnellement à L-ADRESSE2.) prise en sa qualité de curatrice de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, ayant eu son siège social à L-ADRESSE3.), originairement représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), déclarée en état de faillite par jugement du Tribunal d’Arrondissement de Luxembourg du 14 février 2020 partie défenderesse comparant en personne 2 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE4.) partie défenderesse comparant en personne 3 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE5.) partie défenderesse comparant par Maître Claude DERBAL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 19 août 2024. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 25 septembre 2024. Lors de la prédite audience, Maître Claude DERBAL se présenta pour PERSONNE2.) tandis que Maître Carmen RIMONDINI et PERSONNE1.) comparurent en personne. L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 30 octobre 2024, puis refixée au 16 décembre 2024 et ensuite au 20 février 2025. Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Jean KAUFFMAN, Maître Carmen RIMONDINI, Maître Claude DERBAL et PERSONNE1.) furent entendus en leurs moyens et conclusions. L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 21 mars 2025. En date du 13 mars 2025, le tribunal prononça la rupture du délibéré et refixa l’affaire à l’audience du 19 mai 2025 lors de laquelle l’affaire fut refixée au 2 juin 2025. Lors de l’audience du 2 juin 2025, Maître Catherine GREVEN, en remplacement de Maître Jean KAUFFMAN, Maître Carmen RIMONDINI et Maître Claude DERBAL furent entendus en leurs derniers moyens et conclusions. PERSONNE2.) n’était ni présent ni représenté. 2 Sur ce, le tribunal reprit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit: Suivant requête déposée en date du 19 août 2024 au tribunal de paix de et à Luxembourg, la société anonyme SOCIETE1.) SA a sollicité la convocation de Maître Carmen RIMONDINI, prise en sa qualité de curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL en faillite ainsi que d’PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour : - - - - les parties défenderesses s’entendre déclarer recevable la présente demande en justice en la forme ; quant au fond, déclarer la demande fondée en principe ; la déclarer justifiée relativement aux montants demandés ; fixer le montant de la créance produite par la partie requérante dans la faillite d’SOCIETE2.) SARL au montant issu de la déclaration de créance et s’élevant à 52.457,38.-EUR ; condamner PERSONNE2.) ainsi que PERSONNE1.) solidairement, sinon in solidum à lui payer du chef d’arriérés de loyers et de charges le montant de 8.288,97.-EUR, avec les intérêts légaux à partir du jour du dépôt de la présente requête, jusqu’à solde ; condamner les parties défenderesses PERSONNE2.) ainsi que PERSONNE1.) solidairement, sinon in solidum à lui payer le montant de 76.256,86.-EUR du chef d’indemnité d’occupation sans droit ni titre avec les intérêts légaux sur ledit montant à partir de la demande en justice jusqu’à solde ; condamner Maître Carmen RIMONDINI, prise en sa qualité de curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL solidairement, sinon in solidum du chef des causes susénoncées ; ensemble avec les parties défenderesses PERSONNE2.) ainsi que PERSONNE1.) à régler à la partie requérante, au niveau des indemnités d’occupation sans droit ni titre, la somme de 32.088,45.-EUR avec les intérêts légaux sur ledit montant à partir du jour du dépôt de la présente requête jusqu’à solde. A l’appui de ses prétentions, la requérante expose qu’elle aurait donné en location, suivant contrat de bail et avenants successifs à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, PERSONNE2.) ainsi que PERSONNE1.), un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé à L-ADRESSE6.) et ADRESSE7.), connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) ». 3 Elle précise que ledit bail conclu entre parties aurait porté sur l’intégralité de l’immeuble et que conformément à l’article 2, il devait venir à terme en date du 30 septembre 2019. Dans la mesure où les locataires n’auraient pas quitté les lieux à la date du 30 septembre 2019, elle aurait, par requête déposée auprès de la Justice de Paix de Luxembourg, demandé à la juridiction de céans de constater la fin du bail et d’ordonner le déguerpissement des lieux des différents locataires tels que repris au dispositif de cette requête. Par jugement rendu entre parties le 27 janvier 2020, elle aurait été autorisée à faire expulser les défendeurs dans la forme légale et aux frais de ces derniers, et aucune des parties défenderesses n’aurait relevé d’appel dudit jugement. Toutefois, les parties défenderesses n’auraient pas libéré les lieux endéans le délai de 40 jours suivant la notification de la décision du 27 janvier 2020. Une fois que le jugement pouvait être exécuté, les procédures de déguerpissement ont été tenues en suspens en raison du Règlement Grand-Ducal ayant adopté des mesures sanitaires en relation avec la pandémie de la Covid-19 et qui a, entre autres, suspendu les procédures de déguerpissement. Par la suite, il aurait été constaté que les lieux se trouvaient encombrés d’objets et dans un état de saleté ainsi que de délabrement, de sorte que des travaux ont dû être exécutés pour y remédier, l’immeuble devant également être libéré de tous les objets s’y trouvant. Enfin, il se serait également avéré que les étages étaient encore occupés par des locataires. Ce ne serait que grâce à l’intervention de l’huissier de justice qui a procédé au déguerpissement le 11 août 2020 que les lieux ont été libérés qu’intégralement, avec la précision que le procès-verbal de déguerpissement a été rédigé le 9 septembre 2020. Ainsi, en raison du fait que les clés n’auraient pas été remises et que les lieux étaient toujours, du moins partiellement, occupés et que des travaux ont dû être exécutés pour la remise en état, les parties défenderesses seraient tenues aux montants suivants repris comme suit :  Loyer 05.2019 : 300,30.-EUR  Loyer 06.2019 : 150,15.- EUR  Loyer 07.2019 : 150,15.- EUR  Augmentation indiciaire 07.2019 : 45,64.-EUR  Loyer 08.2019 : 195,79.-EUR 4  Loyer septembre 2019 : 7.326,11.-EUR  Indemnité d’occupation 10.2019 : 7.326,11 €  Redevances de scellement des sols (12.2019) : 120,83.-EUR  Indemnité d’occupation 11.2019 :- 7.368,46.-EUR  Indemnité d’occupation 12.2019 : 7.368,46.-EUR  Indemnité d’occupation 01.2020 : 7.368,46.-EUR  Indemnité d’occupation 02.2020 : 7.368,46.-EUR  Indemnité d’occupation 03.2020 : 7.368,46.-EUR  Indemnité d’occupation 04.2020 : 7.368,46.-EUR  Indemnité d’occupation 05.2020 : 7.368,46.-EUR  Indemnité d’occupation 06.2020 : 7.368,46.-EUR  Indemnité d’occupation 07.2020 : 7.368,46.-EUR  Indemnité d’occupation du 01 au 11 août 2020 : 2.614,61.-EUR En droit, la requérante base sa demande relative aux arriérés de loyers et de charges couvrant la période de mai 2019 au 30 septembre 2019 pour un montant total de 8.288,97.-EUR, sur l’article 1728-2 du Code civil imposant au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus. Les montants subséquents à cette date, à avoir la somme de 76.256,86.EUR, sont quant à eux réclamés à titre d’indemnité d’occupation basée sur l’enrichissement sans cause. La requérante expose que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL a été déclarée en faillite en date du 14 février 2020 et qu’une déclaration de créance à hauteur de 52.457,38.- EUR a été déposée couvrant la période de mai 2019 à mars 2020. Il en découlerait que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) seraient seuls à condamner solidairement au montant de 8.288,97.-EUR à titre d’arriérés de loyers et avances sur charges. Concernant l’indemnité d’occupation, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) seraient solidairement tenus de l’intégralité du montant de 76.256,86.EUR, tandis que la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL devrait également être condamnée solidairement au montant de 32.088,45.- EUR pour la durée d’occupation postérieure au 1er avril 2020 jusqu’au déguerpissement effectif des lieux, alors qu’il s’agit de montants échus après le jugement de déclaration en faillite. Position des défendeurs  Maître Carmen RIMONDINI prise en sa qualité de curatrice de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL 5 Elle a fait valoir que lorsqu’elle a repris la société en faillite, les locaux pris en location auprès de la requérante étaient dans un état désastreux, tout en précisant avoir fait tout son possible pour vider les lieux le plus rapidement bien qu’à l’époque les mesures sanitaires en relation avec la pandémie de la Covid-19 avaient été adoptées ce qui aurait compliqué les opérations. Maître Carmen RIMONDINI a déclaré que les lieux auraient été libérés pour le 1er juillet 2020, tout en soulignant que pendant le confinement, il n’avait pas été possible de vider les lieux. Elle a fait plaider que les deux autres locataires auraient été au courant qu’ils devaient partir pour le 30 septembre 2019 et libérer les lieux de tous ces effets, toutefois il y aurait eu une inertie totale de leur part. Elle a sollicité la condamnation solidaire d’PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à lui rembourser la somme de 9.945.- EUR qu’elle a déboursée afin de libérer les lieux. Elle a ajouté ne pas avoir été au courant d’éventuelles sous-locations de chambres à des tiers. Invitée à prendre position à l’audience du 19 mai 2025, quant à la compétence du tribunal pour connaître des demandes de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL en faillite à l’encontre de PERSONNE2.) et PERSONNE1.), elle a estimé que la juridiction de céans serait compétente pour en connaître, étant donné qu’il s’agirait d’une demande connexe à la principale.  PERSONNE2.) PERSONNE2.) fait valoir qu’en tant que gérant de la société en faillite, il ne pourrait être copreneur du contrat de bail, alors qu’il n’aurait jamais vécu à titre personnel dans les lieux pris en location. Il n’aurait d’ailleurs ni possédé d’autorisation de commerce ni de licence de cabaretage, de sorte qu’il ne pouvait pas remplir les conditions pour être considéré comme locataire audit contrat de bail commercial, de sorte qu’il en déduit que la convention est nulle à son égard en vertu de l’article 1172 du Code civil. En outre, dans la mesure où il n’aurait jamais occupé les locaux commerciaux à titre personnel, il ne saurait être tenu responsable de ne pas avoir quitté les lieux suite à la décision de déguerpissement. PERSONNE2.) a encore contesté le montant des indemnités d’occupation réclamé en raison du fait qu’il ne se trouvait aucune personne physique dans les lieux tel que l’atteste le constat d’huissier et que la requérante a tardé à procéder au déguerpissement. 6 S’y ajouterait qu’il n’avait plus aucun pouvoir de déc