Le jugement rendu le 1er juillet 2025 par la IIIe chambre du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg (n° TAL-2024-03897) juge qu'un locataire qui a paisiblement joui pendant huit ans d'un emplacement de stationnement, moyennant loyers, ne justifie d'aucun intérêt à agir en annulation du bail et en répétition des loyers au seul motif que le bailleur n'en serait pas propriétaire. Le tribunal rappelle que le bail, purement personnel, demeure valable entre les parties même lorsqu'il porte sur la chose d'autrui, et que le preneur ne peut contester les droits de propriété du bailleur pour refuser de payer le loyer. L'intérêt à agir, condition de recevabilité distincte du bien-fondé, suppose la lésion alléguée d'un droit que l'action puisse réparer ; or, en l'absence de toute lésion, la demande est irrecevable ab initio. Par voie de conséquence, la demande en remboursement des honoraires d'avocat, fondée sur la responsabilité civile de droit commun, tombe faute de faute démontrée. La décision, qui réforme le jugement de première instance sur ce point, illustre la distinction entre la recevabilité et le fond, ainsi que la portée limitée de la question de la propriété dans le contentieux du bail. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail conclu le 12 mai 2010, la société SOCIETE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un emplacement extérieur de stationnement, moyennant un loyer mensuel de 50 euros pour une durée de cinq ans. Après avoir consulté l'Administration du Cadastre et de la Topographie, le locataire soutient que l'emplacement appartiendrait en réalité à la copropriété de la résidence, la bailleresse n'en étant propriétaire privative que d'un autre lot selon un acte de vente du 22 janvier 2020. Il réclame la restitution des loyers versés entre le 1er juin 2010 et le 28 février 2019, soit 5.250 euros. Saisi par citation du 17 octobre 2023, le tribunal de paix de Luxembourg, par jugement du 8 mars 2024, rejeta l'ensemble des prétentions principales et subsidiaires du locataire. Celui-ci interjeta appel le 22 avril 2024, sollicitant l'annulation du bail pour absence ou fausse cause, pour vice du consentement (erreur, dol) ou pour inexécution, ainsi que, subsidiairement, la répétition de l'indu ou l'enrichissement sans cause, et l'indemnisation de ses frais d'avocat sur le fondement de la responsabilité civile. La bailleresse forma appel incident aux fins de voir constater le défaut d'intérêt et de qualité à agir de l'appelant. Après plusieurs refixations, l'affaire fut plaidée le 10 juin 2025 et mise en délibéré pour être rendue le 1er juillet 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait une double question. D'une part, la propriété effective de l'emplacement loué par la bailleresse affecte-t-elle la validité du bail et l'obligation de payer le loyer ? D'autre part, le locataire qui a joui de la chose pendant plusieurs années dispose-t-il d'un intérêt à agir en annulation et en remboursement ? Le tribunal écarte d'abord la question de la propriété. Reprenant l'analyse classique de la doctrine, il rappelle que le bail n'engendre aucun droit réel et ne crée que des droits personnels à la jouissance ; il est donc valable entre les parties même s'il porte sur la chose d'autrui. Le bailleur ne s'oblige qu'à une obligation de faire, celle d'assurer la jouissance paisible. Tant que le propriétaire n'a pas invoqué le défaut de qualité du bailleur, le preneur ne peut refuser de payer le loyer en arguant de ce que la chose n'appartiendrait pas à son cocontractant. Il en résulte que l'offre de preuve testimoniale tendant à établir l'absence de propriété est dénuée de pertinence et doit être rejetée. S'agissant de la cause, le tribunal relève que l'article 1131 du code civil, qui sanctionne l'obligation sans cause, s'apprécie selon la conception objective de la cause. Le bail procurait une contrepartie réelle, la jouissance effective de l'emplacement pendant huit ans, de sorte que l'obligation disposait d'une cause objective. Le cœur de la décision réside toutefois dans l'analyse de l'intérêt à agir. Le tribunal rappelle que cet intérêt, condition générale de l'action, existe dès lors que la demande est de nature à modifier ou améliorer la condition juridique du demandeur ou à lui procurer une utilité, et qu'il s'apprécie indépendamment du bien-fondé de la prétention. Il est cependant nécessaire que le demandeur allègue la lésion d'un droit que l'action puisse réparer. Le tribunal distingue soigneusement