Le juge des référés du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, par ordonnance du 1er juillet 2025, ordonne sur le fondement de l'article 350 du Nouveau Code de procédure civile une expertise judiciaire préventive destinée à établir l'état d'achèvement de lots immobiliers vendus en l'état futur d'achèvement, et dont la date d'achèvement conditionne l'exigibilité de certaines obligations contractuelles. La décision rappelle que la mesure d'instruction doit être adaptée, utile et proportionnée au litige au fond éventuel, et qu'elle ne saurait revêtir un caractère général. Elle opère un tri rigoureux de la mission proposée par la demanderesse et par le défendeur, en distinguant les points de nature technique, susceptibles d'être confiés à un expert, des points de nature juridique, réservés au juge du fond. Ainsi, l'expert pourra constater l'état d'achèvement technique des ouvrages et constater les faits au regard de l'acte de vente, sans en tirer de conséquences juridiques. Le juge réaffirme, en outre, le pouvoir souverain du juge des référés dans le choix de l'expert et dans la délimitation de la mission, ainsi que la faculté, et non l'obligation, de prescrire un pré-rapport. L'ordonnance met enfin à la charge du demandeur l'avance des frais d'expertise, en raison de la nature probatoire du référé, et réserve les dépens et la demande d'indemnité de procédure. ## I. Faits et procédure La société anonyme SOCIETE1.) a acquis de PERSONNE1.) des lots immobiliers dans la résidence ALIAS1.), à savoir un appartement avec balcon situé au sixième étage et un emplacement intérieur avec cave au deuxième sous-sol, aux termes d'un acte de vente en état futur d'achèvement conclu le 17 décembre 2021. Par exploit d'huissier du 6 mars 2025, la société SOCIETE1.) a fait assigner PERSONNE1.) devant le juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise. La demanderesse fondait principalement sa demande sur l'article 350 du Nouveau Code de procédure civile, subsidiairement sur les articles 933, alinéa 1er, et 932, alinéa 1er, du même code. À l'audience du 17 juin 2025, le défendeur a marqué son accord avec le principe de la mesure d'instruction, sous réserve de ses droits et sans reconnaissance de responsabilité. Le débat a porté sur le libellé de la mission. La demanderesse proposait une mission étendue, comprenant notamment la constatation des vices et malfaçons, l'évaluation du coût de remise en état, la détermination de l'état d'achèvement, la fixation de sa date et l'évaluation des travaux nécessaires à l'achèvement, ainsi que le dressé d'un décompte entre parties, la prise de position sur la réception et la fixation d'un préjudice lié au refus de constater l'achèvement. Le défendeur sollicitait la suppression de plusieurs points, au motif qu'ils relevaient de la qualification juridique, et proposait son propre libellé, incluant l'établissement d'un pré-rapport. Le juge a pris l'affaire en délibéré et rendu son ordonnance le 1er juillet 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la mesure d'expertise sollicitée est-elle légalement fondée et proportionnée au litige éventuel ?** Le juge constate que la mesure d'instruction n'est pas contestée dans son principe et que les conditions de l'article 350 du Nouveau Code de procédure civile sont réunies. Il rappelle, en termes de principe, que le juge dispose d'un pouvoir souverain pour fixer l'étendue de la mission et que celle-ci doit être utile et proportionnée au procès au fond éventuel, la mesure ne pouvant constituer une instruction générale. Le litige éventuel porte sur le constat de l'achèvement, au sens de l'article 1601-6 du Code civil, des lots du défendeur, et sur la fixation de sa date. **Deuxième problème : quels points de la mission relèvent de l'expert et lesquels excèdent sa compétence ?** Le juge opère une distinction fondamentale entre l'aspect technique et l'aspect juridique de l'achèvement. L'expert vérifiera la conformité de l'immeuble aux règles de l'art, aux plans et aux normes applicables, et pourra constater l'achèvement par rapport à l'acte de vente, mais seulement pour en relever les faits techniques, sans interpréter le contrat ni en tirer des conséquences juridiques. Il appartiendra au juge du fond de qualifier l'achèvement au sens juridique et d'appliquer les clauses contractuelles. Appliquant ce critère, le juge retient les points a, b, b.1 et c, qui relèvent de l'avis technique objectif et recoupent d'ailleurs en partie la mission proposée par le défendeur. Il écarte en revanche le point f, relatif au préj