Le Tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, rappelle dans le jugement n° 1007/25 du 2 juillet 2025 les conditions de forme et de fond de la résiliation du bail à usage d'habitation pour besoin personnel, telles qu'elles résultent de l'article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006. Il en tire deux enseignements distincts. D'une part, une lettre de résiliation qui méconnaît le délai légal de six mois et qui omet de reproduire le texte du paragraphe (3) est entachée de nullité. D'autre part, le juge, saisi d'un congé pour besoin personnel, n'est pas tenu d'admettre aveuglément l'affirmation du bailleur : il lui appartient de vérifier, in concreto et au regard de l'ensemble des éléments du dossier, que le besoin invoqué est plausible et sincère. En l'espèce, le tribunal relève un faisceau d'indices (conflit persistant sur le montant du loyer, transformation projetée de l'immeuble, absence d'action après une précédente résiliation pour travaux, incohérences dans les demandes indemnitaires) qui le conduisent à écarter le besoin personnel allégué. Le jugement combine ainsi une application stricte du formalisme protecteur et un contrôle substantiel de la réalité du motif, tout en reportant, à titre subsidiaire, les effets d'un congé donné prématurément au terme légal du bail. ## I. Faits et procédure Les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont loué à PERSONNE3.) un logement à L-ADRESSE2.) suivant contrat signé le 8 septembre 2002. Un différend de longue date oppose les parties au sujet du loyer. Par jugement du Tribunal d'arrondissement de Diekirch du 30 juin 2023, le loyer mensuel hors charges a été fixé à 436 € avec effet rétroactif au 1er novembre 2018, décision dont le pourvoi en cassation formé par le locataire a été rejeté. Une action en paiement d'arriérés de loyers, assortie d'une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, demeure pendante, le juge de paix ayant désigné un consultant aux fins de vérifier les critères de salubrité du logement. Dans ce contexte, les bailleurs ont adressé à leur locataire, le 24 avril 2024, une résiliation pour travaux importants avec effet au 15 août 2024, qu'ils n'ont pas portée devant le juge. Par courrier du 10 octobre 2024, ils ont ensuite résilié le bail pour besoin personnel au profit de leur fils PERSONNE4.), avec effet au 31 janvier 2025, puis, par courrier du 8 novembre 2024, une seconde résiliation pour le même motif, avec effet au 31 mai 2025. Trois rôles ont été introduits : la demande des bailleurs tendant à faire constater la résiliation du 10 octobre 2024 et à obtenir le déguerpissement, assortie d'une indemnité d'occupation et d'une indemnité de chômage locatif ; la demande du locataire tendant à voir déclarer nulle la résiliation du 10 octobre 2024, subsidiairement à obtenir un délai de déguerpissement de douze mois ; enfin, la demande du locataire tendant à voir déclarer non fondée la résiliation du 8 novembre 2024. Les rôles ont été joints. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la validité formelle du congé pour besoin personnel.** Le tribunal rappelle que l'article 12, paragraphe (3), de la loi du 21 septembre 2006 impose un délai de résiliation de six mois, dérogeant à l'article 1736 du Code civil, ainsi qu'une lettre écrite, motivée, notifiée par recommandé avec avis de réception et reproduisant, à peine de nullité, le texte du paragraphe. La lettre du 10 octobre 2024 méconnaissant ces deux exigences, la résiliation est déclarée nulle et de nul effet. Les demandes principales des bailleurs sont par voie de conséquence rejetées. **Deuxième problème : la possibilité pour le bailleur d'invoquer successivement des motifs différents.** Le locataire soutenait que la pendance d'une action fondée sur le comportement fautif faisait obstacle à une résiliation pour besoin personnel. Le tribunal écarte cette argumentation : aucune disposition légale n'interdit au bailleur d'invoquer successivement des motifs de résiliation distincts, un motif pouvant faire défaut à un moment où un autre est invoqué. **Troisième problème : le contrôle du besoin personnel allégué.** Le tribunal relève que la loi ne prévoit pas expressément le droit pour le locataire de contester le bien-fondé du besoin personnel, mais qu'aucune disposition ne le lui interdit ; il en déduit que le preneur peut contester les allégations adverses sans se cantonner à des moyens de forme. Il rappelle que le bailleur est