## Synthèse doctrinale Par le jugement n° 2025TALCH08/00132 du 2 juillet 2025, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, huitième chambre, poursuit le contentieux de réparation des désordres d'une résidence construite par la société SOCIETE2.) S.àr.l. et dont le syndicat des copropriétaires réclame la prise en charge du coût des travaux de remise en état, ainsi que l'indemnisation d'un trouble de jouissance et de frais annexes. La décision s'inscrit dans une procédure de longue haleine, émaillée d'expertises, de jugements avant dire droit et de révocations successives de clôture. Elle met en lumière la portée de l'autorité de chose jugée attachée à une décision antérieure ayant déjà procédé à une compensation partielle des créances, ainsi que les conditions d'appréciation d'un préjudice moral collectif invoqué par une copropriété. Elle rappelle, en outre, le régime procédural de la demande nouvelle et celui de l'indemnité de procédure. Le jugement offre ainsi une illustration pratique de la manière dont le juge articule la force de la chose jugée, l'évaluation technique d'un expert actualisant les chiffrages et l'exigence de justification du préjudice allégué, notamment en matière de troubles de jouissance collectifs. *Observation préliminaire : le texte transmis s'interrompt au cours de la reproduction du tableau récapitulatif des coûts actualisés figurant dans les motifs. Les développements qui suivent portent donc sur les seuls éléments effectivement présents dans le texte fourni ; la partie dispositive, la motivation complète sur le trouble de jouissance et sur les frais, ainsi que l'indemnité de procédure, ne peuvent être analysés que dans la mesure où ils figurent dans les moyens des parties.* ## I. Faits et procédure Le litige trouve son origine dans la construction d'un immeuble résidentiel par la société SOCIETE2.) S.àr.l., dont les acquéreurs ont fait valoir l'existence de vices et malfaçons affectant tant les parties privatives que les parties communes. Dès la remise des clés, des problèmes d'humidité, consécutifs à des infiltrations d'eau, se seraient manifestés dans les garages souterrains, les caves et l'accès au parking. Une première instance, enrôlée sous le numéro 115.726 et instruite par la 17e section, a donné lieu à une ordonnance de référé du 20 janvier 2009 désignant l'expert Luciano BERALDIN, dont le rapport définitif est daté du 29 septembre 2010. Par jugement n° 11/2012 du 11 janvier 2012, le tribunal a rejeté les demandes principale et reconventionnelle, sans que le texte transmis permette d'en détailler la motivation précise sur ce point. Un élément déterminant ressort toutefois des décisions ultérieures : ce jugement a retenu la responsabilité de la société SOCIETE2.) pour les problèmes d'étanchéité du parking et du débarras du sous-sol, ceux liés aux panneaux des balcons et ceux relatifs à la séparation de la terrasse, et a procédé à une compensation réciproque avec les factures impayées des époux PERSONNE3.), pour un montant de 14.709,49 euros. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a ensuite fait assigner la société SOCIETE2.) par exploit du 6 octobre 2014 devant le tribunal d'arrondissement, affaire inscrite sous le numéro 168.012. Après un jugement interlocutoire du 21 juin 2016 rejetant le moyen de forclusion et ordonnant la communication des rapports d'expertise, un appel formé par la société défenderesse a été déclaré irrecevable par arrêt de la Cour d'appel du 11 juillet 2018. Le tribunal a ensuite, par jugements des 22 décembre 2020 et 16 novembre 2022, ordonné la révocation successive de l'ordonnance de clôture afin de permettre aux parties de débattre de l'incidence de la compensation opérée par le jugement de 2012 sur la présente demande, puis de récapituler leurs prétentions. Par jugement du 15 novembre 2023, le tribunal a déclaré irrecevable la demande relative à l'indemnisation des panneaux de balcons pour 39.122,46 euros, et a ordonné une expertise complémentaire confiée à nouveau à l'expert BERALDIN, aux fins d'actualiser à l'indice de la construction les coûts de remise en état. L'expert a déposé son rapport le 7 mars 2024. L'instruction a été clôturée le 1er avril 2025 et l'affaire mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **A. Le problème de droit principal** consiste à déterminer si, après actualisation technique, la société SOCIETE2.) peut être condamnée au paiement du coût de remise en état, déduction faite des sommes déjà compensées par la décision de 2012. Il suppose d'articuler l'autorité de chose jugée de