Le jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, huitième chambre, du 2 juillet 2025 (n° TAL-2021-07898, jugement n° 2025TALCH08/00131) ne tranche pas le fond du litige. Il se borne, à ce stade, à rouvrir l'instruction sur le fondement des articles 61, 62, 65 et 225 du Nouveau Code de procédure civile, afin d'inviter les parties à débattre de la qualification et de l'effectivité des conditions suspensives stipulées dans l'acte sous seing privé du 4 janvier 2021, dénommé « Le rachat de soulte ». Le juge relève que la notion d'« acceptation bancaire » est indéterminée, que le terme fixé au « 31 septembre 2021 » n'existe pas, et que l'acte notarié n'a pas été passé dans le délai convenu. Il constate en outre que ni l'une ni l'autre des parties n'a envisagé l'application du régime de la condition suspensive à la situation litigieuse. La portée de la décision est donc essentiellement procédurale et préparatoire : elle illustre l'exigence de qualification des actes juridiques par le juge, indépendamment des dénominations retenues par les parties, et le respect strict du principe de la contradiction lorsque le juge entend fonder sa décision sur un moyen relevé d'office. Elle met également en lumière le rôle central des conditions suspensives dans l'analyse de la formation et de l'efficacité d'un engagement de cession immobilière, notamment au regard de l'exigence d'un acte notarié et des clauses pénales qui en assortissent l'inexécution. ## I. Faits et procédure Par un acte de vente notarié n° 658/18 passé en 2018 devant le notaire Jacques Kesseler à Pétange, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont acquis en commun un immeuble en copropriété, les quotes-parts étant respectivement de 60 % et de 40 %. Par un second acte de vente n° 43902 du 2 octobre 2019, reçu par le notaire Robert Schuman, les mêmes parties ont acquis, chacune pour moitié indivise, deux emplacements de stationnement situés au deuxième sous-sol d'un immeuble en état futur d'achèvement, dans le même ensemble. Le 4 janvier 2021, les parties ont conclu un acte sous seing privé intitulé « Le rachat de soulte », aux termes duquel PERSONNE2.), vendeur, cède à PERSONNE1.) l'ensemble des immeubles, moyennant un prix global de 380.056,49 euros, payable par un versement de 20.000 euros et la donation d'un véhicule, la reprise des crédits étant également prévue. L'acte stipule une condition suspensive d'« acceptation bancaire » et l'obligation de passer l'acte notarié « au plus tard le 31 septembre 2021 », ainsi qu'une clause pénale de 10 % du prix en cas de résiliation unilatérale ou de refus de passer acte, sauf cas de défaillance des conditions suspensives. Par message électronique du 25 août 2021, PERSONNE2.) a fait savoir au notaire qu'un litige existait quant à la validité de la soulte et a renvoyé vers son conseil. PERSONNE1.) a alors fait assigner PERSONNE2.) par exploit du 15 septembre 2021 devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg. L'affaire, enregistrée sous le numéro TAL-2021-07898, a été instruite par la huitième section ; l'ordonnance de clôture du 13 novembre 2024 avait fixé l'audience de plaidoiries au 5 mars 2025. Dans ses dernières conclusions, PERSONNE1.) sollicite, à titre principal, que le rachat de soulte soit déclaré obligatoire, que le jugement tienne lieu d'acte notarié de transfert de propriété et soit transcrit, à titre subsidiaire la condamnation de PERSONNE2.) à passer l'acte sous astreinte, et à titre infiniment subsidiaire le paiement d'une pénalité contractuelle, la restitution de 20.000 euros, la valeur du véhicule et diverses sommes au titre des frais d'acquisition, d'amélioration et des mensualités bancaires. PERSONNE2.) conclut principalement à l'absence de fondement des demandes, à la qualification de l'acte en acte de partage et à sa rescision pour lésion de plus du quart, subsidiairement à la rescision de la vente pour lésion de plus de sept douzièmes, avec ordonnance de partage, licitation et indemnités d'occupation. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal est saisi d'une question de qualification : il lui revient de déterminer la nature exacte de l'acte du 4 janvier 2021, indépendamment de la dénomination retenue par les parties. L'article 61, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile impose en effet au juge de « donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrê