Le jugement n° 1024/25 rendu le 7 juillet 2025 par la Justice de paix de Diekirch (siégeant en matière de bail à loyer) tranche un litige classique de restitution de garantie locative, mais en fait ressortir plusieurs enseignements à forte portée pratique. Le juge écarte l'exception d'irrecevabilité tirée de l'article 22 de la loi sur le registre de commerce et des sociétés à l'encontre d'une société civile immobilière étrangère, rappelant que ce texte ne vise que les entités luxembourgeoises tenues de s'immatriculer. Sur le fond, il énonce que la garantie locative, n'étant restituable qu'après entière exécution du bail, couvre les créances nées du contrat, mais que le bailleur qui en réclame la compensation doit rapporter la preuve matérielle des dégâts locatifs : la présomption de faute de l'article 1732 du Code civil ne joue qu'une fois le fait dommageable établi. Des photographies non datées et unilatérales, un état des lieux non signé et transmis par courriel ne suffisent pas. En revanche, faute de preuve de la remise anticipée des clés, le loyer du mois de sortie demeure dû. Le locataire obtient ainsi la restitution partielle de 1.110 euros. ## I. Faits et procédure Par contrat du 12 janvier 2023, la société civile immobilière SOCIETE1.) donne à bail à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement en duplex à L-ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 1.250 euros, des avances sur charges de 140 euros et une garantie locative de 2.500 euros, versée le 13 janvier 2023. Le 25 octobre 2023, les locataires demandent la résiliation anticipée du bail, que la bailleresse accepte le même jour, la fin du contrat étant fixée au 25 janvier 2024. Les parties divergent sur la date de reprise des lieux : les locataires affirment avoir remis les clés le 29 janvier 2024, la bailleresse soutient les avoir reçues le 24 février 2024. Celle-ci invoque en outre un loyer impayé pour février 2024 (1.390 euros) et des dégâts locatifs évalués à 5.616 euros, établis selon elle par un état des lieux de sortie transmis par courriel le 27 février 2024. Les locataires contestent la réalité de ce document, qu'ils n'ont pas signé, et soulèvent l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle en raison de l'absence d'immatriculation de la bailleresse au registre de commerce luxembourgeois. Saisie par requête déposée le 24 février 2025, la juridiction, après plusieurs remises, retient l'affaire à l'audience du 16 juin 2025 et prononce son jugement le 7 juillet 2025. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la recevabilité de la demande au regard de l'article 22 de la loi sur le RCS.** Le texte dispose qu'est irrecevable toute action qui trouve sa cause dans une activité commerciale pour laquelle le requérant n'était pas immatriculé. Le tribunal rappelle la jurisprudence constante selon laquelle cette disposition ne s'applique qu'aux sociétés luxembourgeoises soumises à l'obligation d'immatriculation, et non aux sociétés étrangères. La bailleresse étant établie en France, l'exception est écartée et l'action déclarée recevable. **Deuxième problème : le loyer de février 2024.** Le juge rappelle que la restitution des lieux suppose à la fois la libération effective des lieux et la remise des clés au propriétaire, et que la preuve de cette remise incombe au locataire. Ceux-ci n'établissant pas avoir restitué les clés avant le 24 février 2024, ils demeurent redevables du loyer et des charges de ce mois, en application du principe selon lequel tout mois commencé est dû en entier. **Troisième problème : les dégâts locatifs.** Le tribunal articule le régime probatoire en deux temps. Sur le fondement de l'article 1732 du Code civil, le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf preuve de leur survenance sans sa faute, et son obligation de restitution est une obligation de résultat. Mais la présomption ne joue qu'après que le bailleur a établi la matérialité du dommage. En l'espèce, le juge relève que l'état des lieux de sortie n'est pas signé, que son acceptation tacite ne saurait se déduire de l'article 109 du Code de commerce, les locataires n'étant pas commerçants, que les photographies, non datées et unilatérales, sont dépourvues de valeur probante, et qu'aucun constat contradictoire, rapport objectif ou offre de preuve n'est produit. L'état d'entrée, qui atteste d'un logement neuf et entièrement rénové, est en revanche retenu, sur le fondement de l'article 1731 du Code civil. La bailleresse n'ayant pas rapporté la preuve des dégâts, la créance