## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2025-07-07, n° 2401 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120316/2025.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° L-Bail-283/24 Audience publique du 7 juillet 2025 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit : dans la cause entre 1. PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), 2. PERSONNE2.), demeurant à la même adresse, parties demanderesses au principal, parties défenderesses sur reconvention, comparant par Maître Stefan SCHMUCK, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse au principal, partie demanderesse par reconvention, comparant par son conjoint PERSONNE4.), suivant procuration sous seing privé. Faits 1 L'affaire fut introduite par requête, annexée à la minute du présent jugement, déposée le 19 avril 2024 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le numéro L-BAIL-283/24. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l'audience publique du lundi, 3 juin 2024 à 15.00 heures, salle JP.0.15. Après trois remises contradictoires l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 20 janvier 2025 lors de laquelle PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étaient représentés par Maître Stefan SCHMUCK tandis que PERSONNE3.) était représentée par son conjoint PERSONNE4.), suivant procuration sous seing privé. Après une prise en délibéré et une rupture de ce délibéré, l’affaire fut réappelée à l’audience publique du jeudi, 25 avril 2025 lors de laquelle elle fut refixé à l’audience du 2 juin 2025. A l’appel de l’affaire à la prédite audience publique lors de laquelle elle fut utilement retenue, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), représentés par Maître Stefan SCHMUCK, et PERSONNE3.), représentée par son conjoint PERSONNE4.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Exposé du litige Par contrat de bail du 17 juin 2020, ayant pris effet le 1er août 2020, PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement sis à LADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.450 euros, y non compris les charges. Le contrat de bail a été conclu pour la durée d’une année, renouvelable par tacite reconduction d’année en année. Par requête déposée le 19 avril 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement fait convoquer PERSONNE3.) devant ce tribunal pour voir : - condamner PERSONNE3.) à leur payer le montant correspondant à la garantie locative, soit le montant de 4.350 euros, augmenté des intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 9 avril 2024, sinon à partir de la demande en justice, sinon à partir de la décision à intervenir, jusqu’à solde ; - dire que ce taux d’intérêts sera majoré de trois points de pourcentage à compter du troisième mois suivant notification de la décision à intervenir ; - condamner PERSONNE3.) à leur payer la somme de 526,60 euros à titre de répétition de l’indu, correspondant à la somme payée erronément par eux pour des 2 réparations de l’immeuble incombant au bailleur, augmenté des intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 9 avril 2024, sinon à partir de la demande en justice, sinon à partir de la décision à intervenir, jusqu’à solde ; - condamner encore PERSONNE3.) à leur payer le montant de 2.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Lors de l’audience du 2 juin 2025, suite au paiement intervenu en cours d’instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) renoncent à leur demande en répétition du montant de 526,60 euros pour des réparations de l’immeuble, ce dont il y a lieu de leur donner acte. Quant à la garantie locative, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) réitèrent leur demande principale en condamnation au paiement du montant de 4.350 euros correspondant au montant de la garantie locative et ils formulent à titre subsidiaire une demande visant la libération de la garantie locative de 4.350 euros sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard. Au soutien de leur demande, ils exposent que c’est à tort que la garantie bancaire est bloquée depuis la fin des relations entre parties et la restitution des lieux en date du 3 avril 2024, ce en dépit des constatations de l’état des lieux de sortie quant au bon état général de l’appartement, sous prétexte de travaux de remise en état rendus nécessaires suite à des problèmes d’humidité et de moisissures imputables aux locataires. Aucune faute ou négligence ne saurait leur être imputée relativement à la fuite d’eau au niveau de la douche, origine des prédits problèmes, alors que cette fuite serait liée à un dégât au niveau des tuyaux d’évacuation sous le sol de la douche qui ne serait devenu apparent qu’après démontage de l’installation sanitaire. Ils auraient signalé le problème dès qu’ils ont constaté l’apparition de tâches d’humidité et ils se seraient occupés des réparations s’imposant au niveau des tuyaux d’évacuation de la douche. En remboursant la facture relative à ces travaux, le bailleur aurait implicitement mais nécessairement reconnu que l’origine des dégâts provient d’un cas fortuit ou de vétusté dont le preneur ne doit pas répondre. Dans ce contexte, ils offrent aussi de prouver le caractère caché du sinistre par l’audition du témoin PERSONNE5.). Le bailleur ne saurait actuellement invoquer d’autres dégâts locatifs qui n’étaient pas apparents lors de l’état des lieux de sortie. Les dégâts supplémentaires constatés par l’huissier de justice auraient été non-apparents et cachés avant le démontage par PERSONNE3.) des armoires encastrées dans les deux chambres et le décapage de papier peints. Tant le sinistre initial que ses conséquences relèveraient de la catégorie de dégâts dont le preneur ne répond pas (vices cachés, dégâts non apparents, vétusté). A titre subsidiaire, la demande reconventionnelle serait à rejeter pour défaut de formulation précise de la demande et à titre tout à fait subsidiaire, si une responsabilité 3 devait être retenue dans leur chef, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent de limiter la condamnation aux frais de mise en état des dégâts constatés dans l’état des lieux de sortie, à savoir au montant de (4.709,25 – 2.317,61 =) 2 391.64 euros. Ils contestent ainsi la nécessité de mises en peinture incluses dans la demande adverse pour le montant de 2.317,61 euros. PERSONNE3.) conteste le bien-fondé de la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.). A titre reconventionnel, elle demande de voir condamner les requérants au paiement du montant de 4.709,25 euros correspondant au montant d’une facture datée du 2 mai 2024 pour travaux de réfection de peinture, avec les intérêts légaux, sinon de se voir autoriser à tirer la totalité de la garantie locative d’un montant de 4.350 euros et d’ordonner aux requérants de payer la différence, soit (4.709,25 - 4.350 =) 359,25 euros. Elle demande encore la condamnation de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement de 500 euros à titre forfaitaire en remboursement des meubles muraux rendus inutilisables par l’humidité ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 2.500 euros. Lors de l’audience du 2 juin 2025, PERSONNE3.) renonce à sa demande formulée dans une note de plaidoiries déposée en date du 19 août 2024 relative à l’apparition de nouvelles dégradations dans les dix-huit mois à compter de la date de l’état des lieux de sortie. En se basant sur l’état des lieux de sortie du 3 avril 2024 et le constat d’huissier de justice du 19 avril 2024, elle soutient que l’appartement, qui avait été loué « dans un très bon état général entièrement nettoyé » suivant mention figurant dans le contrat de bail, lui a été rendu dans un mauvais état, présentant d’importants dégâts excédant largement celles résultant d’une usure normale. A la sortie des lieux, d’importantes traces d’humidité et des moisissures auraient été apparentes sur certains murs, sols, plinthes et plafonds de l’appartement. En date des 3 et 4 avril 2024 elle aurait, ensemble avec son fils, procédé à l’enlèvement des armoires encastrées dans les chambres. Des traces plus importantes d’humidité et de moisissures seraient apparues derrière les placards muraux, au niveau des murs, du plafond et du sol. Elle explique que ces dégâts constituent une aggravation de dégâts causés par une fuite d’eau au niveau de la douche, imputable à un défaut d’entretien de la part des locataires. Malgré l’intervention de la société SOCIETE1.) – Luxembourg Recherche de Fuite et la réparation de l’évacuation de la douche, d’ailleurs faite très sommairement et pas dans les règles de l’art, les dégâts se seraient aggravés. En effet, en violation de leurs obligations contractuelles, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient négligé : - d’effectuer les réparations nécessaires consécutivement à cette fuite d’eau, - de l’informer à temps des dégâts causés par la fuite, 4 - d’aérer suffisamment le logement pour éviter des problèmes d’humidité et de moisissures. Une mise en demeure aurait été adressée aux locataires le 16 avril 2024. La demande reconventionnelle est basée sur l’article 1732 du Code civil et sur les dispositions suivantes du contrat de bail conclu entre parties : « Le locataire est tenu à entretenir en parfait état les installations sanitaires et électriques. Le locataire est tenu à entretenir en bon père de famille les installations d’extractions et à veiller à aérer et chauffer les lieux loués suffisamment pour empêcher toutes condensations et éviter des problèmes d’humidité et de moisissure. Le locataire s’engage à réparer à ses frais tous les dégâts qui pourraient être occasionnés par sa faute aux lieux loués par suite de négligence et défaut d’entretien des radiateurs en cas de gel, des installations sanitaires et électriques. Le locataire doit signaler au propriétaire les fuites des installations sanitaires et électriques, toiture et autres, dont le défaut d’entretien pourrait être préjudiciable à l’immeuble. » Ce serait par ailleurs à tort que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent de la voir condamner à payer le montant de 4.350 euros. A aucun moment, les parties requérantes ne lui auraient payé la somme de 4.350 euros et elle n’aurait pas non plus fait appel à la garantie bancaire. Elle ne serait dès lors pas en possession de la somme de 4.350 euros et ne saurait la restituer. Motivation La garantie bancaire n’est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution de ses obligations et de réparation d’éventuels dégâts locatifs. N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être. La garantie bancaire est en effet destinée à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du bail et notamment du défaut de paiement des charges ou des dégâts locatifs. Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes. Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie bancaire, il y a lieu d’analyser les griefs invoqués par le bailleur pour s’opposer à la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Quant aux dégâts locatifs 5 En vertu de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un constat des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du preneur. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence de la dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable au locataire.